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Mietrecht, Einspruch eines Mieters gegen Nebenkostenabrechnung


| 06.08.2017 20:29 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Guten Tag,

folgende Fallkonstelation:
Einer meiner Mieter ca. 2 Monate nachdem ich Ihm die Nebenkostenabrechnung für letztes Jahr geschickt habe einen Anwalt mit der Prüfung der Nebenkostenrechnung beauftragt. Der Anwalt konnte bei mir die dazugehörigen Unterlagen vollständig einsehen und hat mir ein Schreiben übersandt in der er verschiedene Punkte beanstandet und die Nebenkostenabrechnung als fehlerhaft bezeichnet.
Zwischenzeitlich hatte mich der Mieter selbst noch einmal kontaktiert und um ein Gespräch gebeten. In dem Gespräch habe ich ihm die gesamte Nebenkostenabrechnung anhand der Belege/Rechnungen erklärt und insbesondere erklärt, wieso ich meine, dass die von seinem Anwalt vorgebrachten Punkte nicht stimmen. Der Mieter hat vorgeschlagen, dass er sich mit seinem Anwalt zusammensetzt, alles noch einmal bespricht und ich dann von ihm (dem Mieter) hören würde. Solange wären alle Fristen die der Anwalt mir gesetzt hätte ausgesetzt.

Heute bekam ich nun von meinem Mieter eine Mail in der er schreibt:
" ... heute habe ich Ihnen unter Vorbehalt die von Ihnen geforderten xxx Euro (Betriebs-/Nebenkosten 2016) überwiesen, um des Friedens willen. Mein Anwalt ist der Auffassung, dass Ihre Nebenkostenabrechnung 2016 fehlerhaft ist. Insbesondere die Position xxxx ist nicht umlagefähig und somit ist diese Position zuviel berechnet worden.

Dennoch habe ich meinem Anwalt, vorbehaltlich Ihrer weiteren bzw. zukünftigen Vorgehensweisen, mitgeteilt das diese Auseinandersetzung erledigt ist."

Meine Fragen:
Wie soll ich diese Mail meines Mieters jetzt deuten oder behandeln?
Wenn das Schreiben des Anwalts der offizielle Einspruch gegen meinen Nebenkostenabrechnung ist, ist das jetzt hier die Beendigung des Einspruchs?
Ich meine, dass der die Nachzahlung unter Vorbehalt überweist, sagt jja noch gar nichts (das müsste er ja eigentlich auch im laufenden Einspruchsverfahren, wenn die Abrechnung formal korrekt ist).
Sehr geehrter Mandant,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne möchte ich Ihnen diese wie folgt beantworten:

Zunächst ist Ihre Skepsis natürlich insofern korrekt, als dass die Rückmeldung Ihres Mieters nicht so klar und unmissverständlich ist, wie sie sein sollte, um Rechtsfrieden für den Konflikt zu erlangen.

Dennoch bleibt es bei dem Grundsatz, dass Willenserklärungen auslegungsfähig sind. Eine solche Auslegung wird im vorliegenden Fall dazu führen, dass Ihr Mieter sich freiwillig und sogar ausfrücklich benannt gegen den Rat seines Anwalts gestellt hat. Die ursprüngliche Anfechtung durch den Rechtsanwalt ist damit in drr Tat hinfällig und das Mandat Ihres Mieters ihm gegenüber offensichtlich zumindest konkludent gekündigt.

Um jedoch einen endgültigen Abschluss der Angelegenheit zu erhalten, sollten Sie sich noch einmal schriftlich an Ihren Mieter wenden und ihm gegenüber zusammenfassen, wie es um die Angelegenheit steht.
Daraus sollte hervorgehen, dass auch Sie die Angelegenheit als beendet ansehen und der Jahrgang mit der erfolgten Nachzahlung abschließen werden.

Soweit er seine Zahlung "unter Vorbehalt" gestellt hat, sollten Sie ihn darauf hinweisen, dass eine "Bedingung der zukünftigen Aufrechnung" nicht vorgesehen ist.
Soweit er zukünftig bei Abrechnungen Probleme sehen sollte, kann er sich selbstverständlich erneut an Sie wenden.
Eine Aufrechnung mit der "vorbehaltlichen Zahlung" wäre dann aber nicht möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit weiterhelfen und stehe für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2017 | 20:10

Guten Abend.
Vielen Danke für Ihre Antwort. Soweit ist für mich alles klar. Ich habe nur eine Frage zur Zahlung unter Vorbehalt bzw. "Bedingung der zukünftigen Aufrechnung".
In der Tat hat der Mieter jetzt die Überweisung der Nachzahlung unter Vorbehalt geleistet (steht auch so in der Überweisungsreferenz). Kann er damit beliebig lange Forderungen an mich stellen mit dem Verweis er habe ja nur unter Vorbehalt gezahlt? Oder gibt er dafür auch eine Frist in der er den Vorbehalt auch geltend machen muss? Steht Ihm die zukünfige Aufrechnung zu, wenn ich ihn in meinem Abschlussschreiben nicht darauf hinweise, das eine Bedingung der zukünftigen Aufrechnung nicht vorgesehen ist?
Besten Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2017 | 20:37

Sehr geehrter Mandant,

das ist genau der problematische Punkt: Genau genommen ist ein solcher zukünftiger Vorbehalt gar nicht vorgesehen. Denn eine Aufrechnung würde immer auch eine Aufrechnungslage voraussetzen, also zwei sich gleichzeitig gegenüber stehende und bestehende Forderungen.
Im Grunde genommen ist es daher rechtlich nicht unbedingt erheblich, ihn auf eine fehlende zukünftige Aufrechnungsmöglichkeit hinzuweisen: Ihr Mieter hat sein Recht in Bezug auf die aktuell abgeschlossene Abrechnung verwirkt.

Geht er dennoch davon aus, noch irgendwelche Ansprüche gegen Sie wegen Zuvielzahlung geltend machen zu können, so müsste er Sie auf Teilrückzahlung verklagen, hierfür würde die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gelten.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 07.08.2017 | 20:57


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