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Mietpreisbremse Berlin


04.06.2017 12:00 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Guten Tag,

seit 2013 wohnen wir in unserer derzeitigen Berliner Wohnung. Das erste Jahr haben wir die Wohnung gemietet - für etwa 15 Euro pro Quadratmeter (kalt). Im Juli 2014 haben wir die Wohnung dann gekauft.

Jetzt erwegen wir umzuziehen und die Wohnung zu vermieten. Welchen Mietzins können wir ansetzen?

Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete etwa 7 Euro pro Quadratmeter. Ist es von Relevanz, dass wir bis August 2014 für diese Wohnung 15 Euro Miete pro Quadratmeter zahlten?

Wir wünschen kein Best Case Szenario, sondern eine objektive Risikobewertung für eine Mietforderung von 15 Euro pro Quadratmeter.

Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie können maximal eine Miete ansetzen, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 556d Abs. 1 BGB i.V.m. der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015).

Eine Ausnahme von der 10%-Obergrenze nach oben bis zur höheren von Ihnen vor Juli 2014 gezahlten Miete kommt nicht in Betracht.
Die Regelung zur Vorvermietungsmiete (§ 566e Abs. 1 S. 1 BGB) findet keine Anwendung, da Sie als Eigentümer nicht "Vormieter" sind. Es findet praktisch eine Neuvermietung durch Sie statt.

Eine höhere Miete als zulässig ist gemäß § 556g Abs. 1S. 1 und 2 BGB unwirksam. Mieter könnten die zuviel gezahlte Miete zurückfordern.

(Eine mehr als 20% über der üblichen Miete liegende Miete stellt unter gewissen Umständen eine Ordnungswidrigkeit dar [§ 5 WiStG]).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.06.2017 | 17:51

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

Kern Ihrer Aussage ich die Regelung zur Vorvermietungsmiete. Ich fürchte Sie haben auf den falschen Paragraphen verwiesen: § 566e hat nichts mit der Vorvermietung zu tun.

Wichtiger ist jedoch, dass Sie keinen Anhaltspunk geben, dass ich als derzeitiger Eigentümer nicht gleichzeitig ein ehemaliger Vormieter sein kann. Woraus ergibt sich, dass es praktisch eine Neuvermietung durch mich gab - und dass § 556e keine Anwendung findet?

Vielen Dank für die Beantwortung dieser Verständnisfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.06.2017 | 19:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe den § 556e Abs. 1 BGB gemeint - § 556e BGB Ausnahme von der zulässigen Miethöhe. Ich bitte, den Tippfehler zu entschuldigen.

Aus Sinn und Zweck der Regelung ergibt sich, dass die Vormiete sich auf das unmittelbar vorherige Mietverhältnis bezieht, nicht auf eine irgendwann einmal gezahlte Miete. Sie haben selbst in der Wohnung gewohnt und können nicht selbst an sich vermieten bzw. haben sich nicht selbst eine Miete gezahlt. Sie dürfen nicht die Miete verlangen, die Sie selbst einmal gezahlt hatten als Sie noch Mieter waren.

Zudem ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unzulässig.

Wie ich aber bereits andeutete, sind 15 € /m² - weil mehr als 100% über der üblichen Miete und knapper Wohnraum - rechtswidrig.

Sie dürfen die zu hohe Miete nicht verlangen, können es aber dennoch, müssen dann aber mit den Konsequenzen leben, wenn sich ein Mieter wehrt.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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