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Mietnebenkosten beim Finanzamt


20.09.2004 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
hier die Situation: Durch einen Todesfall in der Familie habe ich zwei Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen geerbt. Dieses Jahr habe ich erstmals die Mieteinnahmen und die Aufrechnung der Mietnebenkosten bei der Steuererklärung angegeben. Und zwar so: Mieteinnahmen gesamt vom Januar bis Dezember 2003, die Mietnebenkostenaufrechung aber von Juli 2002 bis Ende Juni 2003. Der Hintergrund ist der, dass die großen Energieversorger Ihre NK-abrechnungen immer zu Mitte des laufenden Jahres abrechnen und wir die NK-abrechnungen für die Mieter darauf abgestimmt haben. Alles andere wäre eine Riesenrechnerei, weil die Versorger nicht (!) zum 31.12. abrechnen (auch keine Zwischenrechnung machen). Jetzt hat das Finanzamt sich geweigert, die NK-abrechnung in der Art anzuerkennen. Sie verlangt die genaue Berechnung der entstandenen Nebenkosten für 2003 (evtl. müssen wir die Vorrauszahlungen dafür mit angeben). Der Witz ist aber. Mein Vater besaß die Mehrfamilienhäuser schon seit über 15 Jahren (!) und hat die Steuerklärungen schon immer bei seinem nach o.g. Schema geltend gemacht. Der Grund: Die Mietnebenkosten werden sowieso auf die Mieter umgelegt und heben sich generell bis auf +/- 200 Euro gegenseitig auf.
Unser Finanzamt beharrt auf die Voll-Jahresabrechnung. Warum konnte mein Vater das über Jahre hinweg anders machen?
Bei Nachfrage bei dem Finanzamt meines Vaters (!) ist so eine verschobene Rechnung auch möglich, weil - wie gesagt - die Mietnebenkosten für die Steuer eine sehr untergeordnete Rolle spielen. Aber unser Finanzbeamte bearbeitet unsere Steuererklärung seit März 2003 (!) nicht mehr wegen dieser Sache. Kann der Finanzbeamte auf seiner Version beharren (was ich annehme), oder gibt es doch Ausnahmeregelungen (wenn Ja, Rechtsgrundlage ??). Warum konnte mein Vater das 15 Jahre so einreichen ???
Vielen Dank für die Hilfe
Leider hat Ihr Finanzamt Recht. Steuerpflichtig sind alle Einkünfte, die Sie aus der Vermietung der beiden Häuser erwirtschaften, also auch die von den Mietern gezahlten Nebenkosten. Auf der anderen Seite können Sie alle Kosten in Abzug bringen, die mit dem Haus in Zusammenhang stehen. Beides muß aber jeweils auf das Kalenderjahr bezogen erfolgen. Das seinerzeit für Ihren Vater zuständige Finanzamt (bzw. der seinerzeit zuständige Finanzbeamte) hat bei Ihrem Vater insoweit eine Ausnahme gemacht, da sich im Endergebnis über die Jahre hierdurch ja keine Unterschiede in der Besteuerung ergeben, aber auf eine solche Freundlichkeit haben Sie keinen Anspruch.

Allerdings ist eine ordnungsgemäße Gewinnermittlung für Sie auch nicht sonderlich schwierig: Nehmen Sie als Einnahmen alle Zahlungen, die von den Mietern im Laufe des Jahres tatsächlich erfolgen, also sowohl die monatlichen Mieten (einschl. NK-Vorauszahlungen) wie auch evtl. NK-Nachzahlungen, und zwar unabhängig davon, ob die NK-Abrechnung auch das jeweilige Kalenderjahr betrifft oder aber das vorherige. Maßgebend ist insoweit allein der Eingang der Zahlung bei Ihnen.
Dem stellen Sie als "Werbungskosten" alle Ausgaben gegenüber, die Sie im Laufe des Jahres tätigen, und zwar auch wieder unabhängig davon, ob etwa die Zahlung an den Energieversorger (oder an andere) nur das laufende Jahr oder ein Vorjahr betrifft. Maßgebend ist also jeweils nur, was in dem Kalenderjahr tatsächlich eingenommen und ausgezahlt wurde. Damit ist die Steuererklärung im Endeffekt genau so einfach (und zutreffend) zu fertigen, wie nach dem System Ihres Vaters. Nur für das erste Jahr müssen Sie aufpassen, daß Sie beim Übergang vom System Ihres Vaters auf die kalenderjahresmäßige Erfassung nicht irgendwelche Zahlungen doppelt oder gar nicht erfassen.

Auf diese Weise ist die steuerliche Erklärung ohne großen Aufwand vollständig etwa von der Abrechnung der Nebenkosten mit den Mietern getrennt.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht.
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