mein Problem ist die Unklarheit darüber, ob ich die Nebenkosten für die Treppenhausreinigung zahlen muss, wenn sich im Laufe der Mietzeit der Verfahrensmodus ändert:
Schilderung:
Die Treppenhausreinigung wird in meinem Mietvertrag ausdrücklich als nicht in den Betriebskosten enthalten festgelegt. Die Treppenhausreinigung wurde zunächst (für 1,5 von 3 Jahren meiner Mietzeit) in Eigenleistung erbracht (siehe Zitat 2). Später wurde dieses Vorgehen von der Eigentümergemeinschaft geändert. In dem Haus wohnen teilweise Mieter, teilweise Eigentümer. Letztere
waren mit der Hausreinigung nicht immer zufrieden. Offenen Streit oder Abmahnungen etc. gab es jedoch keine. Insbesondere gab es keinen diesbezüglichen Schriftverkehr zwischen meiner Vermieterin und mir. Ggf. gab es mal einen Aushang der Hausverwaltung, der über die Änderung des Modus der Treppenhausreinigung informierte, aber das weiß ich nicht mehr genau. Eine Änderung des Mietvertrags ist nicht (nie) erfolgt.
Es wurde ein Unternehmen mit der Hausreinigung beauftragt und die Kosten umgelegt. Eine Erbringung in Eigenleistung war dann nicht mehr möglich bzw. sinnvoll.
In der Abrechnung der Hausverwaltung wird nun ein Posten "Hausreinigung" aufgeführt, der vor der Umstellung des Modus zur Treppenhausreinigung nicht in der Abrechnung vorhanden war. Ich gehe davon aus, dass sich hinter "Hausreinigung" tatsächlich die Kosten für die Treppenhausreinigung verbergen.
In meinem Mietvertrag sind Passagen, die mich zur Zahlung der Kosten von bestimmten, mit der Reinigung des Gebäudes verbundene Betriebskosten verpflichten. Auch Erhöhungen und neu entstehende Betriebskosten können umgelegt werden.
Frage 1a: Muss ich die Kosten für die Treppenhausreinigung zahlen, obwohl speziell diese Kosten laut Mietvertrag nicht in den Betriebskosten enthalten sind und mir dort das Recht eingeräumt wird, die Treppenhausreinigung in Eigenleistung zu erbringen?
Frage 1b: Wird dieses Recht auf Erbringung in Eigenleistung somit durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung - durch welche neue Kosten zumindest für meine Vermieterin entstehen - aufgehoben? Passagen, die mich generell und automatisch an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung binden, enthält mein Mietvertrag nicht.
Bei der Beantwortung der Frage wäre ein ggf. sehr kurzer Kommentar dazu hilfreich, inwiefern hier das BGH Urteil VII ZR 80/06 maßgebend ist.
Zitat 1 aus dem Mietvertrag:
"Die Betriebskosten, insbesondere wie nachfolgend spezifiziert, sind als Vorschuss vom Mieter an den Vermieter zu zahlen. [...]
6) Die Kosten der Gebäudereinigung und Unbezieferbekämpfung. [...]
11) Die Kosten für den Hauswart.[...]
15) Sonstige Betriebskosten"
Zitat 2:
"Die Kosten der Treppenhausreinigung sind in den Betriebskosten nicht enthalten [Auswahl durch ankreuzen, der Fragesteller]. Sofern die Kosten für die Treppenhausreinigung in den Betriebskosten nicht enthalten sind, ist der Mieter verpflichtet, die Treppe von seinem Podest abwärts bis zum nächsten Podest - im Erdgeschoss den Hausflur -- regelmäßig und ordnungsgemäß, insbesondere in ausreichenden Abständen, unentgeltlich zu reinigen.
Soweit sich Betriebskosten erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen. [...]
Der Vermieter hat die Änderung dem Mieter mitzuteilen."
Mit bestem Dank und freundlichen Grüßen
der Fragesteller
L
Antwort geschrieben am 07.08.2010 16:10:56 
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Rechtsanwalt Maik Elster
Markt 23, 07743 Jena, Tel: 03641/628272, Fax: 03641/628274
Arbeitsrecht, Verkehrsrecht, Ordnungswidrigkeiten, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht
Bewertungen: 119
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unter Zugrundelegung Ihrer Sachverhaltsangaben möchte ich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:
Grundsätzlich gehen die §§ 535, 556 Abs. 1 BGB davon aus, dass es für die Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter einer sog. Umlagevereinbarung bedarf. Diese liegt in dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt vor. Sie muss hinreichend bestimmt sein, damit der Mieter Art und Umfang der Belastung erkennen kann. Die Umlage erhöhter oder neu eingeführter Betriebskosten erfordert, soweit sie nicht gesetzlich geregelt ist, ebenfalls eine hinreichend bestimmte Vereinbarung.
Gemäß § 2 Nr. 9 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) sind Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, diese sind insofern in Ihrem Mietvertrag aufgeführt. Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
Entscheidend ist vorliegend, dass im Rahmen des Mietvertrages die Umlage insofern zusätzlicher Betriebskosten, nämlich die der vom Mieter selbst durchzuführenden Reinigung der Treppen, welche von der Umlagevereinbarung zunächst nicht umfasst waren, durch einen Vorbehalt umfasst waren ("[...] Soweit sich Betriebskosten erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen. [...] Der Vermieter hat die Änderung dem Mieter mitzuteilen. [...]"). Es dürfte insofern ausreichen aber auch Voraussetzung sein, dass Ihnen durch den Vermieter eine Änderung der Betriebskostenstruktur mitgeteilt wurde. Einer expliziten Vereinbarung oder Änderung des Mietvertrages hat es insofern jedoch nicht bedürft.
Leider betrifft das von Ihnen zietierte Urteil des Bundesgerichtshofes ein für den vorliegenden Fall nicht relevantes Thema. Ein Eingehen hierauf ist insofern vorliegend nicht möglich.
---
Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 07.08.2010 16:24:18
Sehr geehrter Herr Elster,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Meine Rückfrage bezieht sich auf folgenden Satz, ohne den, so glaube ich, sich die Frage 1a nicht beantworten lässt:
"Es dürfte insofern ausreichend aber auch Voraussetzung sein, dass Ihnen durch den Vermieter eine Änderung der Betriebskostenstruktur mitgeteilt wurde."
Vor dem Hintergrund meiner Schilderung ist mir nicht klar, ob die Voraussetzung NUR durch ein formelles Schreiben meiner Vermieterin erfüllt werden kann (welches ich, wie geschildert, nicht erhalten habe) oder alternativ auch durch einen Aushang der Verwalter oder schlichtweg durch die Auflistung des Postens in den mir als Kopie zur Verfügung gestellten Betriebskostenabrechnungen.
Über eine ggf. kurze, weitere Rückmeldung zum Sachverhalt wäre ich Ihnen sehr verbunden.
Mit freundlichen Grüßen
Der Fragesteller
Sehr geehrter Herr Elster,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Meine Rückfrage bezieht sich auf folgenden Satz, ohne den, so glaube ich, sich die Frage 1a nicht beantworten lässt:
"Es dürfte insofern ausreichend aber auch Voraussetzung sein, dass Ihnen durch den Vermieter eine Änderung der Betriebskostenstruktur mitgeteilt wurde."
Vor dem Hintergrund meiner Schilderung ist mir nicht klar, ob die Voraussetzung NUR durch ein formelles Schreiben meiner Vermieterin erfüllt werden kann (welches ich, wie geschildert, nicht erhalten habe) oder alternativ auch durch einen Aushang der Verwalter oder schlichtweg durch die Auflistung des Postens in den mir als Kopie zur Verfügung gestellten Betriebskostenabrechnungen.
Über eine ggf. kurze, weitere Rückmeldung zum Sachverhalt wäre ich Ihnen sehr verbunden.
Mit freundlichen Grüßen
Der Fragesteller
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 07.08.2010 16:46:23
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Die aufgeworfene Problemstellung lässt sich leider nicht eindeutig beantworten und ist im Rahmen einer Auslegung im Einzelfall zu betrachten.
Im Grundsatz kann bezweifelt werden, dass ein isolierter, kurzzeitiger Aushang des Vermieters als Mitteilung im Sinne Ihres Mietvertrages genügen dürfte. Etwas anderes kann sich jedoch dann ergeben, wenn das vorliegende Thema, auch mündlich, zu gegebener Zeit wiederholt problematisiert wurde und sich eine Änderung der Modalitäten so möglicherweise abzeichnete. In diesem Fall könnte ein Aushang des Vermieters genügen, da der Mieter nach Treu und Glauben eine entsprechende Kenntnis von einer bevorstehenden Umstrukturierung gehabt hätte und sich dies zurechnen lassen müsste.
Sie sollten in diesem Punkt Rücksprache mit Ihrem Vermieter halten und diesem zunächst die vorliegenden Situation schildern. Sie sollten diesbezüglich explizit nach einer entsprechenden Information fragen. Sofern eine solche durch Aushang erfolgt sein sollte, schlage ich vor zu versuchen, eine Einigung dahingehend zu erreichen, dass nicht der gesamte in Frage stehende Zeitraum von Ihnen getragen werden muss, da die Information durch bloßen Aushang kritisch und gerade nicht eindeutig zu beurteilen ist.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Die aufgeworfene Problemstellung lässt sich leider nicht eindeutig beantworten und ist im Rahmen einer Auslegung im Einzelfall zu betrachten.
Im Grundsatz kann bezweifelt werden, dass ein isolierter, kurzzeitiger Aushang des Vermieters als Mitteilung im Sinne Ihres Mietvertrages genügen dürfte. Etwas anderes kann sich jedoch dann ergeben, wenn das vorliegende Thema, auch mündlich, zu gegebener Zeit wiederholt problematisiert wurde und sich eine Änderung der Modalitäten so möglicherweise abzeichnete. In diesem Fall könnte ein Aushang des Vermieters genügen, da der Mieter nach Treu und Glauben eine entsprechende Kenntnis von einer bevorstehenden Umstrukturierung gehabt hätte und sich dies zurechnen lassen müsste.
Sie sollten in diesem Punkt Rücksprache mit Ihrem Vermieter halten und diesem zunächst die vorliegenden Situation schildern. Sie sollten diesbezüglich explizit nach einer entsprechenden Information fragen. Sofern eine solche durch Aushang erfolgt sein sollte, schlage ich vor zu versuchen, eine Einigung dahingehend zu erreichen, dass nicht der gesamte in Frage stehende Zeitraum von Ihnen getragen werden muss, da die Information durch bloßen Aushang kritisch und gerade nicht eindeutig zu beurteilen ist.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
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