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Mietnebenkosten Heizkosten


| 10.08.2017 11:28 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning



Mietnebenkostenabrechnung, hier: Verteilung Heizkosten
Unsere Hausverwaltung verwendet den Umlageschlüssel 50:50 für die Verteilung der Heizkosten auf Grund- und Verbrauchskosten. Das führt dazu, dass für meine Wohnung der Anteil der Grundkosten im Durchschnitt das Vierfache der Verbrauchskosten beträgt.
Unser Haus ist an das Fernwärmenetz angeschlossen. Kann ich trotzdem auf eine Verteilung 70:30 bestehen?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Verteilung der von Ihnen angesprochenen Kosten der Wärmeversorgung richtet sich nach § 7 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Nach dessen Abs. 1 Satz 1 gilt der Grundsatz, dass mindestens 50%, höchstens jedoch 70% der Heizkosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch, der Rest nach Wohn-/Nutzfläche oder umbautem Raum zu verteilen sind. Die Wahl des konkreten Umlageschlüssels obliegt dem Vermieter, d.h. Sie haben grds. keinen Anspruch auf Anwendung des 70:30 Schlüssels.

Etwas anderes gilt ausnahmsweise nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV dann, wenn das Gebäude nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (WSchV) vom 16.08.1994 entspricht. Sollte Ihr Haus jünger sein als Baujahr 1994, spricht viel dafür, dass die Vorgaben der WSchV eingehalten wurden. Ist das Haus älter, kann die Einhaltung der Wärmeschutzvorschriften nur durch einen Architekten oder einen Energieberater beurteilt werden. Weiter muss für die Ausnahmevorschrift die Heizung mittels Öl oder Gas erfolgen und die freiliegenden Leitungen müssen überwiegend gedämmt sind. In diesem Fall wird eine Verteilung 70:30 zur Pflicht, d.h. Sie könnten einen entsprechenden Umlageschlüssel verlangen. Auch wenn Sie keine Angaben zu der Leitungsdämmung gemacht haben, erfolgt in Ihrem Fall die Heizung aber mittels Fernwärme, d.h. nicht mittels Öl und/oder Gas. Damit kommt die Ausnahmevorschrift in Ihrem Fall leider nicht zum tragen, d.h. Sie können den begehrten Umlageschlüssel 70:30 leider nicht einfordern.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2017 | 14:03

Ihre Antwort entspricht dem, was im Netz zu lesen ist. Gibt es darüber hinaus nicht ein Rechtsprinzip (Verhältnismäßigkeit o.ä.), das unabhängig von der Beheizungsart dafür sorgt, dass man nicht unangemessen für Heizkosten anderer Mieter einstehen muss? Immerhin bezahle ich 4 x soviel für Grundkosten als für meinen eigenen Verbrauch. Das steht doch in keinem angemessenen Verhältnis.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2017 | 15:27

Hallo

und danke für Ihre Nachfrage. Eine spezielle Pflicht für den Vermieter, einen bestimmten Umlageschlüssel zu verwenden, die besteht nicht. Eine solche kann sich daher allenfalls aus Treu und Glauben ergeben, und zwar dann, wenn der verwandte Schlüssel den Mieter grob unbillig benachteiligt. Wann dies der Fall ist, lässt sich nicht mit starren Grenzen / Werten bestimmen und ist jeweils im Einzelfall durch den Richter zu beurteilen. Allerdings wurde in der Rechtsprechung eine solche Unbilligkeit in einem Fall abgelehnt, in dem eine Änderung des Schlüssels zu einer Ersparnis von mehr als 50% für den Mieter geführt hätte. Dass das von Ihnen angesprochene Missverhältnis zwischen Grund- und Verbrauchskosten eine Unbilligkeit begründen können sollte, halte ich daher für nicht sehr wahrscheinlich.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.08.2017 | 15:45


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