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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Mietminderung wg. Renovierung

Von Ende Juli bis Anfang November 09 wurde unangekündigt die Hausfassade unseres 15 Parteien Innenstadt-Hauses neu verputzt und gestrichen.Dabei wurden Gerüste aufgestellt und mit Planen bespannt, die das Sonnenlicht fernhielten und damit Küche und Wohnzimmer verdunkelten (4.OG). Arbeiter, die die Fassadenarbeiten ausführten,guckten uns desöfteren auf den Küchentisch, es gab natürlich Lärm und auch üble Gerüche durch Chemikalien und Schleifarbeiten.Zeitgleich wurde das Erdgeschoss-Ladenlokal für einen neuen Ladenmieter komplett saniert und Wände herausgerissen, was auch erhebliche Lärmbelästgungen und Dreck im Hausflur bedeutete.Eine Anfrage bzgl. Mietminderung bei der Hausverwaltung wurde abgelehnt mit der Begründung, dass die Fassadenrenovierung der Verschönerung und Energieeinsparung diene und der Hausbesitzer auf eine Mieterhöhung (angeblich Regel 11%) wegen der „Modernisierungsmaßnahmen" verzichte. Die Verzichtserklärung war nicht unterzeichnet, wurde zusätzl. als Mailanhang übermittelt. Miethöhe 1.020

Frage:
Wie ist die Sache hinsichtlich Rentabilität, Fristen, Risiken und rechtlicher Durchsetzbarkeit zu bewerten?

Ich bitte um eine dezidierte und weitgehend verbindliche Antwort von einem Anwalt Raum Düsseldorf, der mich ggf. auch i.d.Sache vertreten würde. Danke.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Eine Mietminderung kommt - entgegen der Ansicht der Vermietung - in Ihrem Fall sicherlich in Betracht. Durch die Beeinträchtigungen während der Renovierung ist die Miete per Gesetz um einen angemessenen Betrag herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Überzahlte Mieten können daher für die betroffenen Monate zurückverlangt werden.

Die hauptsächliche Schwierigkeit liegt darin, die Minderungsquote zu bestimmen, um den zurück zu zahlenden Betrag zu errechnen. Hierfür müsste zunächst bekannt sein, welche genauen Beeinträchtigungen über welche Zeiträume eingetreten sind. Nach Ihrer Schilderung dürfte sich eine Minderungsquote im Bereich von 20 bis 50 % bewegen.

Zu den einzelnen Beeinträchtigungen müsste im Prozess genau vorgetragen werden. Es müssten auch Beweismittel (insb. Zeugenaussagen oder Fotos) zur Verfügung stehen. Die von Ihnen gewünschte verbindliche Antwort über die Aussichten eines Rechtsstreits lässt sich an dieser Stelle leider nicht geben, weil es auf die einzelnen Umstände ankommt.

Was die Mieterhöhung angeht, ist die Angabe der Vermietung jedenfalls falsch: Es darf nicht die Miete um 11 % erhöht werden, sondern es kann nur die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden (§ 559 BGB). Wenn es vor allem um Fassade und ein Ladenlokal ging, dann wird der Großteil der Sanierungskosten auf Ihre Wohnung nicht umgeschlagen werden können. Ob es also ein gutes Geschäft wäre, auf eine Mietminderung im Hinblick auf eine mögliche Modernisierungserhöhung zu verzichten, müsste ggfs. konkret berechnet werden. Falls ein Vergleich in Betracht kommt, sollte eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden.

Wenn Sie möchten, kann ich Sie in der Angelegenheit gerne vertreten. Nehmen Sie dazu bitte Kontakt mit mir auf!


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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Hinweis: Bei der gegebenen Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung. Eine weitergehende Beurteilung setzt genauere Kenntnis der Umstände sowie Einblick in sämtliche relevanten Unterlagen voraus, was nur im Rahmen einer Mandatserteilung erfolgen kann.

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