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Mietminderung wg. Mängeln?


| 13.11.2010 20:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Folgender Fall:

Meine Mutter wohnt seit 12 Jahren in einer 85 qm² Wohnung zu knapp 400 Eur Miete und liegt damit etwa 60 Euro unter dem durchschnittlichen Mietspiegel.
Die Wohnung weist von Anfang an eklatante Mängel auf.

- Die uralte Eingangstür lässt sich nicht abschließen, nur zuziehen und besitzt Glasfenster, die man leicht einschlagen kann, sodass man nur hindurchgreifen müsste um die Tür zu öffnen
- Die Fenster sind vollkommen undicht, es herrscht Durchzug, sodass sehr viel geheizt werden muss (alte, rußende Ölöfen)
- Es regnet bei geschlossenen Fenstern auf der Westseite durch diese hindurch

Der Vermieter hat stets versichert die Mängel zu beheben und meine Mutter hingehalten. Nun hat er die Behebung (neue Tür, neue Fenster) endgültig verweigert.

Ist es möglich die Miete jetzt noch zu mindern (um wieviel Prozent etwa?) oder sollte man dies wegen der recht niedrigen Miete unterlassen?
Sehr geehrte Fragestellerin,

Grundsätzlich ist eine Mietminderung bei Mängeln immer möglich. Auf die Höhe der Miete kommt es nicht an, ist also auch denkbar, wenn diese unterhalb des Mietspiegels liegt.

Ob vorliegend eine Minderung in Betracht kommt, kann allerdings unter mehreren Gesichtspunkten problematisch sein: Da die Mängel, wie Sie schreiben, von Anfang an vorlagen, kann es sein, dass Mängelrechte wegen Kenntnis der Mängel ausgeschlossen sind (das dürfte z. B. die nicht sichere Eingangstür betreffen). Es kann nicht für solche Mängel die Miete gemindert werden, die bei Vertragsschluss bekannt waren - es sei denn, Ihre Mutter hätte sich ausdrücklich beim Einzug ihre Mängelrechte vorbehalten (§ 536b BGB). Da die Mängel offenbar auch schon seit vielen Jahren bestehen, kommt es des weiteren darauf an, wann Ihre Mutter die Mängel dem Vermieter angezeigt und Abhilfe verlangt hat. Für Zeiträume vor der Anzeige kann keine Mietminderung geltend gemacht werden (§ 536c Abs. 2 BGB).

Schließlich ist die Wohnung offenbar auch in einem schon vor zwölf Jahren veralteten Zustand angemietet worden. Eine Mangelbeseitigung beschränkt sich daher in jedem Fall darauf, dass der veraltete Standard, der Grundlage des Vertrags ist, wiederhergestellt wird. Durchzug und höhere Heizkosten sind also evtl. hinzunehmen, Eindringen von Regenwasser wiederum nicht. Was also letztlich einen Mangel darstellt, müsste genauer geprüft werden. Die Angabe einer Minderungsquote in Prozent wäre an dieser Stelle rein spekulativ.

Auf diese Probleme weise ich auch deshalb hin, weil eine Minderung ohne Minderungsrecht zur Kündigung führen kann, wenn sich nämlich Mietrückstände ansammeln, die bei (gerichtlicher) Überprüfung nicht durch ein Minderungsrecht gerechtfertigt waren. Daher muss im Einzelfall genau gefragt werden, ob dieses Recht auch wirklich besteht. Am besten wird es daher sein, dass Sie bzw. Ihre Mutter sich vor Ort eingehender beraten lassen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2010 | 03:36

Bedeutet dies, dass grundsätzlich auch auf bereits gezahlte Mieten gemindert werden kann? So erscheint die Antwort. Ich hatte geglaubt, dass das nur für die Zukunft gelten kann.

Was bedeutet, "es sei denn, Ihre Mutter hätte sich ausdrücklich beim Einzug ihre Mängelrechte vorbehalten"? Genügt es, dass immer wieder mündlich angemahnt wurde die Mängel zu beseitigen und zwar von Anfang an mehrmals jährlich und es dafür im Lager meiner Mutter stehende Zeugen gibt? Oder hätte es eines Schriftverkehrs bedurft, da meine Mutter die Beweislast trägt?
Dann würde die Minderung m.E. aussichtslos, da sie gerichtlich keinen Bestand hätte.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2010 | 14:24

Zu Ihrer Nachfrage:

Die Mietminderung tritt per Gesetz ein (§ 536 Abs. 1 BGB). Es können also auch in der Vergangenheit zuviel gezahlte Anteile der Miete zurückverlangt werden. Zu beachten ist, dass der Rückzahlungsanspruch nach drei Jahren verjährt. Mittlerweile können also nur noch Rückzahlungen für die Jahre 2007 und später geltend gemacht werden (für frühere Jahre nur, wenn die Verjährung insoweit gehemmt oder unterbrochen war).

Es muss bei der Annahme der Wohnung (also der Übergabe) deutlich erklärt worden sein, welche Mängel beanstandet werden, und dem Vermieter muss deutlich gemacht sein, dass insoweit nicht auf Mängelrechte verzichtet wird. Wenn bei Vertragsschluss bekannte Mängel erst später beanstandet werden, ist es zu spät. Die Beweislast für den Mängelvorbehalt trägt Ihre Mutter. Eine mündliche Erklärung genügt zwar, muss im Streitfall aber auch bewiesen werden können.

Für später erkannte Mängel genügt die Anzeige während der Mietzeit.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.11.2010 | 19:58


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