Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 238 weitere Antworten zum Thema Mietminderung.
Meine Frage lautet: Können wir die Miete mindern, und wenn ja, wieviel % ist angemessen?
Wir wohnen in einer Mietswohnung in München mit einer Kaltmiete von 2000 Euro im Monat für 140 m2 und 60m2 Terrasse (mit Dachgarten) in der Innestadt, die aber sehr ruhig ist durch Hinterhoflage. Bei der Wohnung handelt es sich auf einen in den 90er Jahren gemachten Aufbau auf ein bestehende Gebäude, der von den Eigentümern selbst durchgeführt und bewohnt wurde. Daher ist die Wohnung "besonders" mit schönem Bad, Küche und eben Dachgarten. Der hohe Mietpreis macht unserer Meinung nach die Hinterhoflage, der auf den ersten Blick gute und besondere Zustand (dass beim Bau an allen Ecken gepfuscht wurde konnte man ja nicht sehen), Aufzug und die Größe aus. Die Wohnung wurde uns explizit als ruhig vermietet und für Kinder geeignet. Eingezogen sind wir im Oktober 2009.
Es gibt nun 3 Aspekte, wieso wir der Meinung sind, die Miete mindern zu wollen:
1. Gehäufte Mängel an der Wohnung (zum besseren Verständnis Auflistung unten). Daher entspricht die Wohnung aus unserer Sicht nicht dem Zustand der durch die Besichtigung vor der Vermietung erweckt wurde. Daher sind aus unserer Sicht die 2000 Euro im Monat nicht gerechtfertigt.
2. Wir als Mieter müssen de facto die ständige Renovierung der Wohnung koordinieren. Die Hausverwaltung kommt ihre Aufgabe zwar insofern nach, in dem sie bei Hinweis auf einen Mängel promt Handwerker schickt, sie hat sich jedoch seit dem Einzug kein eigenes Bild mehr von der Wohnung gemacht, wir müssen die einzelnen Handwerkertermine koordinieren und sie reagiert nicht auf unsere Hinweise, dass die geschickten Handwerker das Problem nicht lösen (was zu weiteren Terminen führt). Deswegen haben wir z.B. nun zum 2. Mal an der gleichen Stelle einen Wasserschaden mit Trocknung. (Aufzählung auch unten). Wir haben nun die Hausverwaltung darum gebeten - wenn schon nicht das Handwerkerteam gewechselt wird - dass sie die Termine wenigstens koordiniert. D.h. ich habe 6 mögliche Termine in 2 Wochen genannt und die Hausverwaltung darum geben, auf einen dieser Termine 3 Handwerkerbesuche zu legen und auch selbst zugegen zu sein und sich ein Bild zu machen. Dies wird abgelehnt. Wir sind der Meinung, dass der Zeitaufwand, der uns dadurch entstand und noch entstehen wird in geminderter Miete ausgedrückt werden sollte.Der Vermieter (in Australien) ist übrigens auch per Mail und telefonisch informiert inzwischen. Er gibt uns recht und findet das Verhalten der Hausverwaltung auch nicht in Orndung, tut aber nichts oder kann nichts tun.
3. Beständiger Baulärm durch Sanierung des Gebäudes und umliegender Gebäude. Zudem Lärm durch Meditationszentrum im Haus (auch wenn es sich komisch anhört). 2010 wurde den ganzen Sommer lang 1 Gebäude im Hinterhof saniert. Zudem hatten wir 1 Monat Baustelle an unserem Haus, da Fenster der anderen Mieter ausgestauscht wurden und FAssade gestrichen wurde mit Gerüstabbau und Aufbau. Aktkueller Anlass: Nun wird seit 2 Wochen ein Gebäude im Innenhof (schräg gegenüber) grundsaniert mit Wände rausreißen, Dachaufbau, Balkone, Aufzug etc..). Die Arbeiten werden laut Bauleiter das ganze Jahr dauern. Von 7-19 Uhr. Teilweise auch Samstag. Der Baulärm ist täglich so laut (permanter Presslufthammerläm), dass wir die Fenster geschlossen halten müssen und die Terrasse nicht nutzbar ist unter der Woche. Ich bin den ganzen Tag mit Baby und KLeinkind zu Hause. Das bedeutete de facto für uns, dass 60m2 der Wohnung (die zu 1/3 in der Fläche angerechnet werden) unter der Woche nicht nutzbar sind und die Wohnung nicht mehr als ruhig bezeichnet werden kann.
Hier eine Aufzählung der Probleme/Mängel:
Bei dem Einzugstermin wurde auf Oktober bestanden (wir wollten eigentlich erst ein Monat später einziehen). Leider war die Wohnung dann aber noch nicht "fertig" als wir einzogen. D.h. die Abstellkammer waren nicht ausgeräumt. Die Jalousie war noch nicht montiert. Am Aufzug war noch ein Schloss, das laut Absprache abmontiert werden sollte. Die Lichtschalter und Steckdosen waren alle noch nicht wieder montiert.
Aufzug: Bei unserem Einzug blieb der Aufzug bereits nach 2 Fahrten stecken, was dazu führte, dass die Möbel alle die Treppen hochgetragen werden mussten und der Umzug nicht an einem Tag fertiggestellt werden konnte. Wir mussten den Rest selbst machen, da sich die Umzugsfirma darauf berief, dass es ja nicht wie vereinbart einen Aufzug gegeben hatte. Der Handwerker, der den Aufzug wieder in Stand setzte, erklärte uns auch, dass dies wohl noch häufiger passieren werde, da der Aufzug nicht gut gewartet wäre. Der Aufzug blieb dann auch noch mehrmals stecken in den ersten Monaten (dann erklärte sich die Hausverwaltung dazu bereit, eine grundlegende Wartung vornehmen zu lassen). Einmal war mein Mann im Aufzug und musste den Notalarmknopf drücken. Diesen Posten fanden wir dann sogar auf der Nebenkostenabrechnung wieder.
Leider hatte uns auch niemand erklärt, wie das Warmwasser funktioniert (vielmehr wurden wir vom Makler glatt angelogen. Mein Mann hat beim Besichtigungstermin explizit gefragt, ob das Wasser mit Strom geheizt wird, da hier ja noch einige Kosten auf uns zukommen würden. Das wurde verneint. Wir hatten dann auch eine Nachzahlung von ca. 1000 Euro bei den Stadtwerken). Eine Gebrauchsanleitung war auch nicht vorhanden und es hat ein bisschen gedauert, bis wir durch Gespräche mit Handwerkern herausgefunden habe, dass nur nachts geheizt wird und wo der Schnellheizknopf ist. Davor hatten wir oft einfach kein warmes Wasser, wenn das Reservoir leer war.
Parkett in 2 Zimmern: Wir haben einen Teil der Kosten für das Verlegen von Parkett in 2 Zimmern übernommen beim Einzug. Das Parkett wurde nicht professionell verlegt und war breits beim Einzug auseinandergegangen. Daduch entstehen Risse/Spalte. Darüber haben wir die Hausverwaltung informiert. Reaktion gab es dazu nicht.
Als Nächstes wurden wir von den Veranstaltungen des Meditationszentrums überrascht. Es gab abends Tanzveranstaltungen mit Trommeln und Konzerte, die mit Verstärker und Lautsprecher übertragen wurden. Die Konzerte waren so laut, dass bei uns der Boden vibrierte und wir unser eigenes Wort nicht mehr verstehen konnten. Zu diesem Thema haben wir uns mit dem Meditationszentrum geeinigt, aber da noch ein paar Konzerte auf dem Programm standen, mussten wir immer zum entsprechenden Termin zu meiner Mutter "ausziehen" (3 Termine), weil es unmöglich war, mit Kind in der Wohnung zu bleiben.
2010 :
Ein Mitarbeiter der Firma XX kam für eine Überholung der Warmwasseranlage. Laut fluchend prophezeite er mir, dass er das nicht mehr dicht bekommen würde, da er die passende Dichtung nicht hätte und wir dann eben kein Wasser hätten übers Wochenende. Ich hatte hier übrigens die Hausverwaltung schon darauf hingewiesen, dass ich nicht das Gefühl habe, dass die FA XX kompetente MA schickt. Er hat es dann doch irgendwie hinbekommen, aber eben nicht wirklich, da sich jetzt im Zuge der Trocknung erst herausgestellt hat, dass ständig Wasser getropft war, da der Abschluss eben nicht dicht war.
Als Nächstes ging die Heizung nicht - hier kam 2 Mal jemand.
Dann im Sommer streikte gleichzeitig die Balkontür im Arbeitsszimmer und die elektrische Jalousie. D.h. das Zimmer (das zu dieser Zeit von meinem Mann als Homeoffice genutzt wurde) war - im Hochsommer - nicht zu belüften und ohne Jalousie. Hinzu kam, dass die Jalousiefirma nicht auf Anrufe reagierte und erklärte, dass sie das nicht unter 2-3 Monate hinbekommen. Erst nach mehrmaligen Anrufen meinerseits kamen diese und brachten die elektrische Jalousie 2,5 Monate später erst wieder repariert zurück. Die Hausverwaltung hat sich darum nicht gekümmert.
Leider war in der Zwischenzeit bei uns mehrmals der Strom ausgefallen (sogar teilweise im ganzen Haus), weil wohl irgendein Kabel beim Abmontieren der Jalousie nicht richtig abgeklemmt wurde.
Dann hatten wir 2 Mal kein Telefon und kein Internet und die Behebung zog sich sehr lange hin, da die Telekom den Fehler einfach nicht finden konnte. Am Ende stellte sich heraus, dass in dem Anschlusskasten wohl Vorder- und Hinterhaus nicht sauber getrennt worden war und daher immer wieder unsere Leitung gekappt wurde, sobald es einen Stromausfall gab.
Dezember 2010: Wasserschaden (verursacht durch Dusche im Hauptbad), der die Flurwand und Abstellkammer betrifft
1 Termin mit Handwerker und Wärmebildkamera
1 Termin mit Fa XX (ganztägig), Ausbau der Dusche
1 Termin mit weiterem Handwerker für Trocknungsmaschinen, Aufbau von 3 Trocknungsmaschinen am 15.12.2010 (eine davon im Flur, d.h. diese war sehr laut und mit neugeborenem Baby im Oktober waren wir natürlich auch zuhause den ganzen Tag), diese Trocknungsmaschinen verblieben teilweise bis zum 17.1.2010.
1 Termin Kontrolle der Trockungsmaschinen
2 Termine für Einbau durch Firma XX der neuen Wanne und alten Duschwand (Silikon vergessen, daher 2. Termin)
1 Termin für Abbau der Trocknungsmaschinen
1 Termin für Behandlung der Wände mit Schimmelmittel (ich musste mit Kindern das Haus verlassen dafür, da man Kindern diesem Mittel nicht aussetzen sollte) und Streichen der Wände
Januar: Da Dusche nach dem Einbau (mit bloßem Auge ist zu erkennen, dass die Wanne schief eingebaut wurde) nun nach außen auslief, 4 weitere Termine mit XX (einmal wurde ich zudem versetzt ohne Nachricht), Ergebnis: Dusche läuft weiter nach außen aus
Februar:
1. Der Waschtisch läuft über. Weiterer Termin mit XX.
2. Zusätzlich tauchen massiv Ameisen auf, die aus den nicht gut verfugten Ritzen des Badezimmers kommen und im Kinderzimmer hinter den Leisten hervorkommen (bereits das Jahr zuvor, aber noch nicht so massiv).
3. Der Wasserschaden taucht zum zweiten Mal an der selben Stelle wieder auf.
4. Dusche läuft immer noch nach außen auf.
1 Termin mit XX mit Messgerät mit der Aussage, die Waschmaschine wäre dieses Mal schuld
1 Termin mit anderem Handwerker mit Wärmekamera mit Ergebnis: Eindeutig das gleiche Problem hat wieder zum Wasserschaden geführt. Mit bloßem Auge ist ein Spalt zwischen Silkon und Wanne zu erkennen, wenn man in die Wanne tritt (wir hatten den Handwerker von XX darauf hingewiesen, dass der andere Handwerker meinte, die Wanne müsse man ausschäumen, ist aber nicht geschehen).
Wir sprechen mit Hausverwaltung und schildern die oben erwähnten Probleme und weisen erneut darauf hin, dass wir nicht sehen, dass die Fa XX das Problem lösen kann, da der Wasserschaden an der gleichen Stelle noch einmal aufgetreten ist, die Wanne schief eingebaut wurde und seit dem neuen Einbau eine vorher funktionierende Dusche nach außen ausläuft. Antwort Hausverwaltung: "Das haben Sie nicht zu beurteilen"
1 Termin Fa XX für Abdichtung der Dusche.
Des weiteren passiert nichts bezüglich Ameisen, Dusche nach außen undicht, Trocknung etc...
März:
Montag, 28. März: Ich spreche mit Hausverwaltung und schildere ihm, dass die Ameisen inzwischen eine Straße durch das Bett meiner Tochter bilden und die Dusche immer noch ausläuft bzw. die Wände nicht getrocknet wurden. Vor allem das Ameisenproblem ist dringend. Bis Mittwoch passiert nichts. Mein Mann und ich rufen noch mal an.
1 Termin wegen Ameisenbekämpfung
1 Ganztages-Termin mit Fa XX wegen Neueinbau der Dusche und Abdichten der Fugen im Bad (Rat des Ameisenbekämpfers).
MOMENTANES END-ERGEBNIS:
Dusche läuft nach Einbau einer völlig neuen Duschwand noch stärker aus als vorher (das Bad steht nach Duschen unter Wasser). Wir haben zum zweiten Mal eine Wasserschaden an der gleichen Stelle, Trocknung steht noch bevor.
Zudem könner er mir nicht 100% versichern, dass die Dusche jetzt keinen Wasserschaden mehr verursache, weil ein Schacht fehle
die Verfugung sieht laienhaft aus
Zu dem habe ich das Problem, dass 50% meiner Pullover weggeworfen werden musste, weil Kleidermotten, die schon beim Einzug in der Wohnung waren, Löcher hineingefressen haben. Ich habe nun nach unzähligen Bekämpfungsversuchen festgestellt, dass die Motten im Hausflur zu Hunderten sitzen und daher meine Versuche nichts bringen werdne. Das müsst meiner Meinung nach auch durch Kammerjäger behoben werden.
Entschuldigen Sie die lange Ausführung. Es ging mir nur darum, ein vollständiges Bild zu zeichen.
Noch mal hier die Frage: Können wir die Miete mindern, und wenn ja, wieviel % ist angemessen?
Danke für Ihre Antwort!
Antwort geschrieben am 03.05.2011 12:35:24
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Grundsätzlich können Sie wegen der diversen aufgezeigten Mängel natürlich gegenüber der Vermieterseite überwiegend ein Mietminderungsrecht gemäß Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 BGB geltend machen. Bezüglich der einzelnen von Ihnen insoweit aufgezählten Punkte habe ich Ihnen nachstehend eine entsprechende Auflistung mit Urteilsbeispielen gefertigt, an welcher Sie sich für den jeweiligen Zeitraum, in welchem der Mangel vorlag oder noch vorliegt, hinsichtlich der Höhe der zustehenden Mietminderung orientieren können.
In jedem Fall muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung jeweils nicht nur unerheblich eingeschränkt sein, was zumindest bezüglich des von Ihnen geschilderten Aufwandes bei Terminskoordinationen aber nicht der Fall ist. Dieser Punkt rechtfertigt also für sich betrachtet selbst kein gesondertes Mietminderungsrecht, vielmehr sind nur die erwähnten Mängel in Bezug auf die Einschränkung der Gebrauchtauglichkeit der Wohnung an sich isoliert zu betrachten.
Als weitere Voraussetzung kommt ferner hinzu, dass Sie gegenüber dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung die jeweiligen Mängel auch immer wegen § 536 c BGB entsprechend angezeigt haben, anderenfalls Sie die Rechte aus § 536 BGB icht geltend machen können.
Dies vorausgeschickt nun wie gewünscht der Höhe nach zu den einzelnen Punkten:
1) Baulärm:
Diesbezüglich würde ich nach Ihrer Schilderung einen Minderungsbetrag in Höhe von mindestens 20 % für angemessen erachten. So ist nach der Rechtsprechung (vgl. z.B. Urteil des LG Göttingen, Az. 5 S 60/85; WM 1986, S. 114) eine Mietminderung in dieser Höhe in jedem Fall gerechtferigt, .sofern schon das Öffnen der Fenster aufgrund der Bauarbeiten nicht möglich ist.
2) Mängel bei Einzug:
Hinsichtlich der Nichtnutzbarkeit der Abstellkammer ergibt sich der Minderungsbetrag aus der Anzahl der nicht nutzbaren qm derselbigen multipliziert mit dem Nettomietzins pro qm. Bezüglich der manglehaften Jalusie kann eine Minderung in Höhe von etwa 5 % beansprucht werden (Urteil des AG Warendorf, Az: 5 C 472/99). Die noch nicht fertig gestellten Steckdosen etc. rechtfertigen ferner etwa weitere 0,5 % Minderung (AG Schöneberg, GE 1991, S. 527). Schließlich rechtfertigen zudem die Funktionsbeeinträchtigungen beim Auszug der Höhe nach eine Mietminderung von durchschnittlich 10 % (AG Berlin-Schöneberg; GE 1990, S. 423 sowie LG Potsdam, Az. 2 C 484/89).
3) Warmwasser
Sofern das von Ihnen geschilderte Nichtvorhandensein von Warmwasser auf eine Funktionsbeeinträchtigung der Versorgungsanlage oder ähnliche Ursache zurückzuführen ist, rechtfertigt dies eine Mietmindrung von 10 bis 15 % (Urteil AG München; NJW-RR 1991, S. 845 sowie AG Berlin-Schöneberg, Az. 102 C 55/94).
4) Fussboden
Risse im Fussbodenbelag, aslo wie von Ihnen geschildert bei dem Parkett, rechtfertigen eine Minderung von etwa 2 %. (AG Münster, Az. 48 C 493/94; LG Berlin, Az. 64 S 108/01).
5) nächtlicher Lärm / Tanzveranstaltungen
Bei einer erheblichen Störung der Nachtruhe durch Musiklärm wird seitens der Rechtsprechung eine Mietminderung in Höhe von durchschnittlich 30 % zugebilligt (AG Hamburg, WM 9/91, VII sowie AG Köln, Urteil vom 11.08.1977; Az: 155 C 5035/77).
6) defekte Heizung
Bei einer Funktionsunfähigkeit der Heizung darf die Miete um etwa 10% gemindert werden (AG Bremerhaven, WM 1992, S. 601).
7) Balkontür
Ein Defekt an einer Balkontür rechtfertigt eine Minderung in Höhe von bis zu 14% (AG Köln, aus WM 1970, S. 40).
8) Stromausfall
Für den Zeitraum eines kompletten Stromausfalls kann sogar eine Mietminbderung bis zu 100 % gerechtfertigt sein (AG Berlin-Neukölln, MM 88 Nr.5 S. 31).
9) Wasserschaden
Die entsprechenden Beeinträchtigungen infolge des von Ihnen geschilderten Wasserschadens rechtfertigen eine Minderung in Höhe von etwa 25 % (AG Aachen, Urteil vom 05.04.1973 - 15 C 417/71).
10) Ameisen
Das nur vereinzelte Auftreten von Ameisen rechtfertigt insoweit noch keinen gesonderte Mietminderung. Die Höhe der Minderung bei größerem Befall kann ansonsten nur im Einzelfall beurteilt werden. Entscheiden ist dabei unter andeem, wie viele Zimmer der Wohnung mit den Ameisen befallen sind.
11) Dusche
Je nachdem, ob es sich um die einzige Dusche handelt und ob es sich um einen teilweisen oder kompletten Defekt bzw. Ausfall derselbigen handelt, ist insoweit eine Mietminderung in Höhe von 15 bis 30 % zulässig (AG Köln, Az. 221 C 85/86 sowie WM 1998, S. 690).
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 03.05.2011 20:48:03
Sehr geehrter Herr Joschko
vielen Dank für Ihre schnelle und präzise Antwort.
Habe ich Sie richtig verstanden, dass wir auch rückwirkend eine Minderung für die aufgezählten Mängel geltend machen können (wir haben diese immer bei der Verwaltung angezeigt)?
Noch eine Frage (wenn diese zu weit geht, müssen Sie diese nicht beantworten):
Da ich keine Mietminderung verlangen kann für die Koordination der Handwerkertermine, muss ich diese weiterhin koordinieren? Ich wäre inzwischen bereit, Duschen die auslaufen und Fenster, die nicht aufgehen, hinzunehmen, um nicht wieder weiter unfähgige Handwerker alles verschlimmbessern zu lassen. Dann wird aber auch die Wand natürlich nicht getrocknet.
Darf ich das? Bzw. wie oft muss ich denn Handwerkertermine koordinieren bzw. zu Hause sein für diese im Monat/in der Woche?
Noch eine Frage: Falls es zu einem Rechtsstreit kommt, wie hoch würden sich die Kosten durch eine Vertretung durch Sie belaufen?
Mit den besten Grüßen
Sehr geehrter Herr Joschko
vielen Dank für Ihre schnelle und präzise Antwort.
Habe ich Sie richtig verstanden, dass wir auch rückwirkend eine Minderung für die aufgezählten Mängel geltend machen können (wir haben diese immer bei der Verwaltung angezeigt)?
Noch eine Frage (wenn diese zu weit geht, müssen Sie diese nicht beantworten):
Da ich keine Mietminderung verlangen kann für die Koordination der Handwerkertermine, muss ich diese weiterhin koordinieren? Ich wäre inzwischen bereit, Duschen die auslaufen und Fenster, die nicht aufgehen, hinzunehmen, um nicht wieder weiter unfähgige Handwerker alles verschlimmbessern zu lassen. Dann wird aber auch die Wand natürlich nicht getrocknet.
Darf ich das? Bzw. wie oft muss ich denn Handwerkertermine koordinieren bzw. zu Hause sein für diese im Monat/in der Woche?
Noch eine Frage: Falls es zu einem Rechtsstreit kommt, wie hoch würden sich die Kosten durch eine Vertretung durch Sie belaufen?
Mit den besten Grüßen
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 04.05.2011 06:18:41
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:
Grundsätzlich haben sie das richtig verstanden. Es kommt allerdings immer auf den Einzelfall an, bei Ihnen insbesondere darauf, wie lange die jeweilige Mängelanzeige her ist und wie lange Sie danach ggf. die Miete doch vorbehaltlos gezahlt haben. Denn eine Mietminderung ist zwar auch rückwirkend zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2003, Az: VIII ZR 274/02), wobei hierfür der Vermieter von dem Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt worden sein muss und der Mieter im Folgenden im Glauben war, dass der Vermieter den Mangel beheben werde. Allerdings ist dabei entsprechend der aufgezeigten BGH-Rechtsprechung noch zu beachten, dass der Mieter dennoch sein (rückwirkendes) Minderungsrecht bei längerer vorbehaltsloser Zahlung verwirken kann, in der Regel dann, wenn er über 6 Monate den vollen Mietzins trotz Mängelanzeige weiterzahlt. In solchen Fällen kann dann zumeist nur noch für die Zukunft gemindert werden.
Die Koordination der Handwerkertermine, also der Mängelbeseitigungsarbeiten selbst, ist Sache des Vermieters. Sie als Mieter sind hierzu jedenfalls nicht verpflichtet, lediglich vom Vermieter vorgeschlagene Termine zum Betreten Ihrer Wohnung müssen Sie mit diesem abstimmen. Sie haben außerdem als Mieter eine Verpflichtung, dem Vermieter die Mängelbeseitigungsarbeiten zu ermöglich, müssen also nach entsprechender Terminsabstimmung entsprechend Zutritt zur Wohnung gewähren. Persönlich anwesend sein müssen Sie bei diesen Terminen allerdings nicht zwingend, hier können Sie bei Bedarf z.B. auch eine Vertrauensperson bevollmächtigen.
Die gesetzlichen Kosten einer anwaltlichen Vertretung berechnen sich nach dem Gegenstandswert, dieser beträgt in Mietsachen in der Regel die Jahreswarmmiete oder den Jahresminderungsbetrag, wobei hier angesichts der geschilderten Vielzahl unterschiedlicher Mängel zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterschiedliche Werte in Ansatz zu bringen wären. Mangels weitergehender Informationen hierzu kann dieser insoweit an dieser Stelle noch nicht abschließend bestimmt werden, bei Bedarf können sie sich aber hierzu nochmals gesondert an unsere Kanzlei wenden. Ansonsten besteht auch die Möglichkeit des Abschlusses einer Honorarvereinbarung zwischen Anwalt und Mandant, dies könnte sich sicher in Ihrem Fall aufgrund des Vorgenannten auch anbieten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:
Grundsätzlich haben sie das richtig verstanden. Es kommt allerdings immer auf den Einzelfall an, bei Ihnen insbesondere darauf, wie lange die jeweilige Mängelanzeige her ist und wie lange Sie danach ggf. die Miete doch vorbehaltlos gezahlt haben. Denn eine Mietminderung ist zwar auch rückwirkend zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2003, Az: VIII ZR 274/02), wobei hierfür der Vermieter von dem Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt worden sein muss und der Mieter im Folgenden im Glauben war, dass der Vermieter den Mangel beheben werde. Allerdings ist dabei entsprechend der aufgezeigten BGH-Rechtsprechung noch zu beachten, dass der Mieter dennoch sein (rückwirkendes) Minderungsrecht bei längerer vorbehaltsloser Zahlung verwirken kann, in der Regel dann, wenn er über 6 Monate den vollen Mietzins trotz Mängelanzeige weiterzahlt. In solchen Fällen kann dann zumeist nur noch für die Zukunft gemindert werden.
Die Koordination der Handwerkertermine, also der Mängelbeseitigungsarbeiten selbst, ist Sache des Vermieters. Sie als Mieter sind hierzu jedenfalls nicht verpflichtet, lediglich vom Vermieter vorgeschlagene Termine zum Betreten Ihrer Wohnung müssen Sie mit diesem abstimmen. Sie haben außerdem als Mieter eine Verpflichtung, dem Vermieter die Mängelbeseitigungsarbeiten zu ermöglich, müssen also nach entsprechender Terminsabstimmung entsprechend Zutritt zur Wohnung gewähren. Persönlich anwesend sein müssen Sie bei diesen Terminen allerdings nicht zwingend, hier können Sie bei Bedarf z.B. auch eine Vertrauensperson bevollmächtigen.
Die gesetzlichen Kosten einer anwaltlichen Vertretung berechnen sich nach dem Gegenstandswert, dieser beträgt in Mietsachen in der Regel die Jahreswarmmiete oder den Jahresminderungsbetrag, wobei hier angesichts der geschilderten Vielzahl unterschiedlicher Mängel zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterschiedliche Werte in Ansatz zu bringen wären. Mangels weitergehender Informationen hierzu kann dieser insoweit an dieser Stelle noch nicht abschließend bestimmt werden, bei Bedarf können sie sich aber hierzu nochmals gesondert an unsere Kanzlei wenden. Ansonsten besteht auch die Möglichkeit des Abschlusses einer Honorarvereinbarung zwischen Anwalt und Mandant, dies könnte sich sicher in Ihrem Fall aufgrund des Vorgenannten auch anbieten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
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