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Mietminderung wegen defekter/undichter Fenster


29.11.2005 18:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

folgende Problemstellung: Ich bin Ende 2004 in meine jetzige Wohnung (100qm Maisonette im Dachgeschoss) eingezogen. Es stellte sich nach einem Monat raus, das die Dachfenster im oberen Geschoss undicht sind, das heißt, man merkt beim vorbeigehen einen Wärme bzw Kälteunterschied. Außerdem kommt erschwerdend hinzu, das die Fenster nur unter größten Kraftanstregungen (bei einem Mann, eine Frau kriegt die garnicht auf) zu öffnen sind. Leider ist der Mangel beim Einzug nicht erkannt worden. Anfang 2005 wurde dann dem Hausverwalter fernmündlich die Sache erklärt. Er sagt, das es ein bekanntes Problem sei, welches auch die Nachbarwohnung hatte, wo jetzt neue Fenster drin sind.Da Winter war, haben wir uns auf Frühjahr vertrösten lassen. Im Frühjahr sprachen wir den Hausverwalter wieder an und liesen ihm einen Zettel unterschreiben, wo er den Mangel anerkannte. Wir drohten in dem Schreiben auch mit Mietminderung. Er bat uns, uns noch ein paar Monate zu Gedulden, da eine kostengünstige Lösung gesucht wurde (die Hausverwaltung hatte das Problem auch im Nachbarhaus, man wollte wohl beim Handdwerker ein Paketpreis erzielen). Er versprach uns, das es aber noch im Herbst (O-Ton "wenns noch warm ist)eine Lösung gebene wird Im September wurden wir wieder telefonisch vertröstet, so das wir Anfang November in einem Schreiben eine 3 wöchige Frist und Mietminderung androhten. Die 3 Wochen sind um und wir haben nun heute schriftlich die Bestätigung von der Hausverwaltung bekommen, das ein Unternehmen sich innerhalb von 2 Wochen bei uns melden wird und das dann die Fenster ausgetauscht werden. Außerdem wurde die Mietminderung abgelehnt, da ja eine Firma zur Mängelbeseitigung beauftragt wurden. Jetzt meine Fragen:

Um wieviel Prozent darf ich die Miete kürzen?
Kürzung von der Kalt- oder Warmmiete?
Sehe ich das Richtig, das erst bei kompletter Mangelbeseitigung wieder die komplette Miete gezahlt werden kann oder ist der Protest seitens der Hausverwaltung rechtens?

Danke
29.11.2005 | 20:23

Antwort

von


456 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:

Der Umstand, dass die Dachfenster im Obergeschoss undicht sind und Zugluft eindringt, entspricht nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung und berechtigt Sie daher die Miete gem. § 536 BGB zu mindern. Als Minderungsquote werden hier 10 % angemessen sein. Die Kürzung der Miete berechnet sich nach der Nettoniete zzgl. der Nebenkosten (vgl. Urteil des BGH vom 06.04.2005 Az.: XII ZR 225/93). Eine Erhöhung der Mietminderung wegen der nur schweren Verschließbarkeit der Fenster um weitere 5 % wird dann nicht in Betracht kommen, wenn Ihnen dieser Mangel bei Vertragsabschluss infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Allerdings wird von dem Mieter nicht verlangt, dass er die Räume bei einer Besichtigung eingehend auf ihre Eignung hin untersucht.

Die Miete für die bereits vergangenen Monate werden Sie nur dann rückwirkend mindern können, wenn Sie die Mietzinszahlung ausdrücklich unter Vorbehalt gestellt hatten. Hier wird es auf den Inhalt Ihrer Schreiben ankommen. Jedenfalls wird die Mietminderungsquote hinsichtlich der eindringenden Zugluft in den Sommermonaten niedriger als 10 % zu bewerten sein. Die Mietminderung für den Monat November werden Sie aufgrund Ihres Schreibens von Anfang November mit der Miete für Dezember 2005 verrechnen können.


Ein Recht zur Durchführung der Mietminderung haben Sie bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel. Sollten die Fenster - wie angekündigt - ausgewechselt werden, dann berechtigen auch die hierdurch entstehenden Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz, u.ä.) zur Durchführung einer Mietminderung.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin


ANTWORT VON

Frankfurt

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