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Mietminderung wegen Rattenspuren


19.12.2008 18:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter



Es handelt sich um eine 48qm 2-Zimmer-Wohnung mit Kueche und Bad. Anfang des Jahres fiel mir ein ca. 30 Quadratzentimeter grosser Fleck neben einem Dachfenster auf. Da ich befuerchtete, dass das Dach undicht sein koennte, habe ich den Vermieter benachrichtigt, der einen Handwerker schickte, um das zu ueberpruefen. Dieser kam zu dem Schluss, dass das Dach selbst einwandfrei ist, es sich bei dem Fleck aber um Faekalien von Ratten handeln muesste, die sich unter dem Dach aufgehalten haben. Der Vermieter meinte dazu, sich darum kuemmern zu wollen. In der Annahme, dass er sich bald darum kuemmert wuerde, habe ich abgewartet. Im September war immer noch nichts geschehen und der Fleck prangte immer noch in meinem Wohnzimmer. Auf meine Nachfrage hin meinte der Vermieter, es sei unueblich, bei Mietwohnungen wegen solcher Dinge etwas zu unternehmen. Da diese Ansicht weder von mir noch von anderen in meinem Bekanntenkreis geteilt wird, wuerde ich nun gerne die Miete mindern, um fuer den Vermieter einen Anreiz zu erzeugen, doch etwas zu tun, und in der Zwischenzeit wenigstens teilweise dafuer entschaedigt zu werden, derartig beeintraechtigt wohnen zu muessen.

Um wieviel Prozent kann ich die Miete aus diesem Grund senken?
Ich nehme an, eine rueckwirkende Mietminderung fuer schon gezahlte Miete ist nicht moeglich, richtig?
Kann der Vermieter meinen Vertrag kuendigen, wenn ich die Miete aus diesem Grund mindere?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Fäkalien von Ratten stellen einen Mangel an der Mietwohnung dar und müssen durch den Vermieter beseitigt werden. Solange dieser Mangel besteht, steht Ihnen jedoch ein Recht zur Minderung zu. Leider habe ich kein vergleichbares Urteil gefunden, da es ein eher ungewöhnlicher Mietmangel ist. Die Minderung dürfte hier jedoch mit max. 10 % anzusetzen sein. Vergleichbare Urteile, die sich mit Rattenbefall beschäftigen setzen zwischen 2 % und 10 % Mietminderung an. Beispiele: Ratten an Mülltonnen, 2 % Minderung (LG Berlin, GE 2000, 345); Ratten auf dem Balkon, 5 % (AG Köln, ZMR 2004, 594); Ratten auf dem Hof, 10 % (AG Aachen, WM 2000, 379).

Wenn es sich bei dem Fleck lediglich um eine visuelle Beeinträchtigung handelt, würde ich die Minderung eher im unteren Bereich (ca. 5 %) ansetzen. Geht mit den Fäkalien auch eine gesundheitliche Beeinträchtigung einher, würde ich eher um 10 % mindern.

Eine nachträgliche Minderung ist ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige möglich. Hintergrund ist, daß nach dem Gesetzeswortlaut (§ 536 BGB) der Mietzins gemindert “ist”. Sie haben daher durch die Bezahlung des vollen Mietzinses quasi zu viel bezahlt und daher einen Rückforderungsanspruch.

Eine Kündigung droht nicht, solange Sie die Miete angemessen mindern. Sie geraten für den geminderten Betrag nicht in Zahlungsrückstand, da Sie nur zur Zahlung einer geminderten Miete verpflichtet sind.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -
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