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Mietminderung wegen Geruchsbelästigung


| 21.12.2004 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sachverhalt: (Darstellung erfolgt seitens des Mieters)

- Mietverhältnis seit 3 Jahren / Altbauwohnung, 1 Etage, 100 m²/ keine Beanstandungen

- Untermieter als Ladenlokal wechselt Nutzung
Vorher: Handyladen 2 Jahre / Heute: Bäckereibetieb seid 04/2004

- Während des Backbetriebes ab 6-18 Uhr tritt intensiver Backgeruch durch den Boden in die Räumlichkeiten.

- 20% der Räume, vor allem Schlafzimmer, können nur eingeschrängt genutzet werden

- Der Mangel ist 04/2004 dem Mieter angezeigt worden.
- 06/2004 wurde angezeigt das der Mieter sich eine Mietminderung Vorbehält, wenn der Mangel bis 08/2004 nicht beseitigt ist.
- 12/2004 der Mieter kündigt ab 01/2005 eine Mietminderung um 20 % an

- Der Vermieter droht im Gegenscheiben mit Mietvertragskündigung bei Mietminderung.

- Die Absicht des Vermieters mit dem Eigentümer der Bäckerei einen Rechtsstreit zu entfachen ist auf Nachfrage beim Vermieter gering. Wir gehen davon aus, dass wir mit dem Mangel in Zukunft leben müssen.

(Anm.:Die Umnutzungsgenehmigung der Baubehörde wurde erteilt)


Mögliches Vorgehen seitens des Mieters: (konkrete Idee)

- Der Mieter will von sich aus 10/2005 die o.g. Wohnung verlassen
und kündigt rechtzeitig.

- Der Mieter will bis dahin den Mietzins unter Vorbehalt weiterzahlen, da der Vermieter nichts unternimmt den Mangel zu beseitigen.

- Der Mieter will vor Auszug mit den letzten Mietzahlungen die Mietminderung ab 04/2004 für 18 Monate einbehalten.
(ca. 1800€ = 3 Mietzahlungen)

Fragestellung:
1. Wie kann der Mieter den Beweis der Geruchsbelästigung ohne kostenintenive Gutachten im Ernstfall erbringen?
2. Ist die Mietminderung von 20% statthaft ?
3. Ist das weitere o.g. Vorgehen des Mieters rechtlich möglich ?
Wenn ja, wie muß der nächste Brief an den Vermieter formuliert werden?
3. Welche Vorgehensweise ist Ihrer Meinung nach am sinnvollsten um einem kostenspieligen Rechtsstreit, Gutachten etc. aus dem Wege zu gehen? Wir vermuten, dass es der Vermieter nicht auf einen Rechtsstreit aus Kostengründen ankommen läßt?


Wir erwarten von Ihnen ein möglichst schlüssiges Konzept das uns in diesem speziellen Fall Ihrer Erfahrung nach weiterhelfen kann.
Wir bitten Sie die Antwort nicht allgemein zu halten, wir wollen von Ihrem fundierten Wissen und Erfahrungen profitieren.

Unsere Kenntnis aus Internetrecherchen ist, was den allgemeinen Teil angeht gedeckt, in Bezug auf Geruchsbelästigung jedoch nicht Ausreichend genug um das weitere Vorgehen juristisch richtig abschätzen zu können.

Besten Dank und Frohe Weihnachten.
21.12.2004 | 22:05

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1. Wie kann der Mieter den Beweis der Geruchsbelästigung ohne kostenintenive Gutachten im Ernstfall erbringen?

Im Streitfall wird sich der Beweis nur durch Zeugen erbringen lassen. Möglicherweise kommt auch einer richterliche Inaugenscheinnahme in Betracht.

Den Beweis müssten Sie erbringen, wenn Sie die Miete mindern und der Vermieter die Minderungsbeträge gerichtlich geltend macht. In diesem Fall müssten Sie darlegen und beweisen, daß Ihnen die Nutzung der Wohnung durch die Backgerüche nur eingeschränkt möglich war.

Wenn Sie so verfahren, wie in Ihrem Posting angekündigt, wird Ihnen der direkte Beweis nur noch schwerlich möglich sein: Das Mietverhältnis ist dann ja beendet und der Vermieter hat die Zeit nach Ihrem Auszug bis zu einem Rechtsstreit möglicherweise dazu genutzt, durch Baumaßnahmen den Zustand zu verbessern. Sie können dann also nur im Nachhinein behaupten, daß in der Zeit, in der Sie die Miete unter Vorbehalt gezahlt haben, ein Mietmangel wegen Geruchsbelästigung vorgelegen hat. Das wird Ihnen dann nur durch möglichst viele Zeugen möglich sein. Es empfiehlt sich, daß Sie sich möglichst ab sofort regelmäßig von Bekannten, Verwandte und Freunden, die Sie besuchen, die Geruchsbelästigung bereits jetzt schriftlich bestätigen zu lassen. Dabei sollte auch die Intensität des Geruchs beschrieben werden, denn bei einer Geruchsbelästigung handelt es sich leider um keinen greifbaren Mangel. Das Gericht wird, um später Ihre Berechtigung zur Minderung auch der Höhe nach feststellen zu können, auf diese Schilderungen und Bestätigungen angewiesen sein. Auch wenn Sie das vielleicht für pedantisch halten: Die Bestätigungen der Zeugen können im Hinblick auf Ihre Beweispflicht gar nicht detailliert und zahlreich genug sein.

Verbessern kann sich Ihre Beweissituation, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ihrem Auszug neu vermietet, ohne bauliche Änderungen vorzunehmen. Dann stehen Ihnen ggf. die Nachmieter, die ja unter demselben Problem leiden werden, als Zeugen zur Verfügung. Auch besteht dann die Möglichkeit, einen Gutachter zu beauftragen. Darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen. Sie sollten jetzt schauen, daß Sie bis zum Auszug regelmäßig Zeugen in die Wohnung bekommen, die nachher Ihren Vortrag bestätigen können.

Unter Umständen besteht auch die Möglichkeit, daß Sie ein Privatgutachten eines Sachverständigen für Geruchsimmissionen erstellen lassen. Dies wäre bei einem späteren Rechtsstreit natürlich ebenfalls ein hervorragendes Beweismittel. Die Adresse eines solchen Sachverständigen sollten Sie übrigens bei Ihrem Amtsgericht bekommen. Die Gerichte führen Listen von Sachverständigen, die im Streitfall vom Gericht beauftragt werden.

2. Ist die Mietminderung von 20% statthaft ?

Da kommt es natürlich auf die Intensität der Beeinträchtigung an. Nach Ihrer Schilderung halte ich diese Minderung für angemessen. Ggf. kommt sogar eine höhere Quote in Betracht, aber man sollte es auch nicht übertreiben und auf der sicheren Seite bleiben, wenn man nicht das Risiko eingehen möchte, nachher vom Gericht eines anderen belehrt zu werden.

3. Ist das weitere o.g. Vorgehen des Mieters rechtlich möglich ?
Wenn ja, wie muß der nächste Brief an den Vermieter formuliert werden?



Eine rückwirkende Mietminderung ist grundsätzlich möglich wenn Sie

- dem Vermieter den Mangel angezeigt haben und
- die Miete wegen des Mangels unter Vorbehalt gezahlt haben.

Die alleinige Mitteilung, daß Sie sich eine Mietminderung vorbehalten, reicht nicht aus, wenn Sie dann trotzdem die Miete vorbehaltlos weiter ungemindert zahlen.

Sie können also folgendes formulieren:

"Sehr geehrter Herr Mustermann,

wir weisen nochmals darauf hin, daß unsere Wohnqualität durch die dauerhaften Backgerüche gemindert ist. In der Zeit zwischen 6 und 18 Uhr sind folgende Zimmer, die direkt über der Backstube liegen, wegen der Gerüche nicht benutzbar: ... Selbstverständlich zieht der Geruch auch in die anderen Räume, so daß insgesamt die Nutzbarkeit der Räumlichkeiten zu dem vertraglich vorgesehenen Zweck erheblich gemindert ist. Aus diesem Grunde behalten wir uns ausdrücklich eine Minderung vor und stellen die Mietzahlungen ab sofort, beginnend mit dem Monat Dezember 2004, unter Vorbehalt. Wir fordern Sie außerdem nochmals auf, für Abhilfe zu sorgen. MfG, ...".

Um dem Argument der Verwirkung zu entgehen, sollten Sie auch in den Folgemonaten durch wiederholte Schreiben klarstellen, daß Sie die Räumlichkeiten nur eingeschränkt nutzen können und die Miete weiter unter dem Vorbehalt einer Rückforderung wegen Mietminderung zahlen.

Diese Mietminderung sollten Sie dann aber auch nicht bis "zum letzten Drücker" aufschieben: Zum Einen kommt eine Kündigung des Vermieters erst dann in Betracht, wenn Sie entweder über zwei Termine mit der Zahlung von mehr als einer Monatsmiete in Verzug sind oder an einem Termin mit zwei Monatsmieten im Rückstand sind. Wenn Sie jetzt erst im Januar mit dem Einbehalt von 20% beginnen, werden Sie also frühestens im Juli mehr als eine Monatsmiete über zwei Termine (Juni und Juli) im Rückstand sein. Dann wird der Vermieter das kostenträchtige Risiko einer Räumungsklage aber sicher nicht eingehen, wenn Sie, was Sie dann bereits machen können, das Mietverhältnis zum Oktober ohnehin kündigen. Selbst wenn eine Kündigung des Vermieters wegen Mietrückstand berechtigt wäre, würde er einen Räumungstitel nicht vor Ihrem ohnehin geplanten Auszug bekommen. Deshalb würde es keinen Sinn für den Vermieter machen, Ihnen zu kündigen - abgesehen davon, wäre eine Vermieterkündigung bei berechtigter Minderung ohnehin ohne Wirkung.

Wenn Sie bis zum Sommer aber Ruhe haben möchten, können Sie die Minderungsbeträge aber auch gesammelt mit den letzten Mieten verrechnen. Wichtig ist, daß Sie die Mieten bis dahin unter Vorbehalt zahlen und nicht den Eindruck aufkommen lassen, daß Sie sich mit der Sitation abgefunden haben.


3. Welche Vorgehensweise ist Ihrer Meinung nach am sinnvollsten um einem kostenspieligen Rechtsstreit, Gutachten etc. aus dem Wege zu gehen? Wir vermuten, dass es der Vermieter nicht auf einen Rechtsstreit aus Kostengründen ankommen läßt?
>

Das Risiko eines kostspieligen Rechtsstreits können Sie nur ausschließen, wenn Sie klein beigeben und weiter ungekürzt die Miete zahlen. Das möchten Sie aber verständlicherweise nicht.

Egal, ob Sie die Miete bereits jetzt mindern, oder ab dem Sommer alles auf einmal mit den letzten Mieten verrechnen: Das Risiko, daß der Vermieter die vermeintlichen Rückstände einklagt können Sie nicht ausschließen. Es ist m.E. aber geringer, wenn Sie nicht erst am Ende des Mietverhältnisses "den Hammer auspacken", sondern bereits jetzt konsequent die Miete mindern. Dann ist nämlich der Überraschungs- und Überrumpelungseffekt nicht gegeben, der unweigerlich entsteht, wenn Sie dem Vermieter in den letzten Monaten überhaupt keine Miete überweisen. Dadurch könnte sich der Vermieter ggf. so getäuscht fühlen, daß er, obwohl er eigentlich die Kosten scheut, dann doch klagt, weil er sich sagt: "So nicht!". Deshalb halte ich es für ratsam, bereits ab sofort die Miete zu mindern.

Das Risiko einer Klage vermindern Sie außerdem, in dem Sie das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Um ihm vor Augen zu führen, daß Sie das Recht auf Ihrer Seite haben, und die Backgerüche die Wohnqualität erheblich mindert, sollten Sie ihm die Situation vor Ort vorführen: Laden Sie ihn zu sich ein, und zeigen Sie ihm, wie es bei Ihnen riecht. Daß sollte, wenn er sich darauf einlässt, sein Problembewußtsein erhöhen und ihm verdeutlichen, daß Sie die Miete nicht mindern, um ihn zu ärgern, sondern weil der Geruch wirklich eine Belästigung, einen Mietmangel darstellt.

Das ist natürlich keine Garantie, daß der Vermieter die Rückstände nicht doch einklagt. Aber so mancher Vermieter ist schon zur Einsicht gekommen, als er das Ausmaß eines Mangels selbst erkannt hat.

Läßt er nun gar nicht mit sich reden, bleibt die Möglichkeit, den Vermieter mit anwaltlicher Hilfe auf die Rechtslage hinzuweisen und ihm zu verdeutlichen, daß er sich glücklich schätzen kann, daß Sie die Miete nur in Höhe von 20% mindern. Dabei kann ihn der Anwalt auch darauf hinweisen, daß Sie, sofern die Geruchsbelästigung nicht beseitigt wird, zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sind und sich Schadensersatzforderungen (Umzugskosten, Maklerkosten etc.) vorbehalten. Das macht aber natürlich nur Sinn, bevor Sie das Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht kündigen.

Auch aus diesem Grunde empfiehlt es sich, die Minderung bereits jetzt zu beginnen, wenn Sie das Risiko einer Vermieterklage ausschließen möchten: Verrechnen Sie erst im Sommer und Herbst alles mit den letzten Mieten, wenn Sie bereits fristgerecht gekündigt haben, wird eine anwaltliche Drohung mit (Ihrer) fristlosen Kündigung und Schadensersatzforderungen nicht mehr verfangen.

Ich hoffe, daß Ihnen meine Antwort nicht zu langatmig war und ich Ihnen Anhaltspunkte für Ihr weiteres Vorgehen geben konnte.

Sollten Sie weitere anwaltliche Beratung oder Vertretung benötigen, stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Seite.

Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
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