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Mietminderung bei Verlust des Sichtschutzes im Erdgeschoß?


| 09.11.2008 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Wir bewohnen eine Mietwohnung im Erdgeschoss mit Terrasse in einer parkähnlichen Wohnanlage ohne Autoverkehr. Rund um unsere Wohnung und Terrasse sind verschiedene Sträucher und Büsche gepflanzt, die uns einen weitgehenden Sichtschutz gewährt haben.
Leider wurden diese Pflanzen jetzt ohne Ankündigung durch die Hausverwaltung und ohne Absprache mit uns durch eine Gartenbaufirma massiv zurückgeschnitten. Dadurch ist jetzt jeglicher Sichtschutz verlorengegangen. Unsere Wohnung ist frei einsehbar und da die Wege rund um das Haus von vielen Spaziergängern genutzt werden, die teilweise stehenbleiben und zusehen, wie ich mit meiner 15monatigen Tochter auf dem Teppich spiele o.ä., fühlen uns massiv gestört und wie auf dem Präsentierteller.
Die Frage ist jetzt: Hätte die Hausverwaltung die Aktion ankündigen müssen und können wir die Miete mindern, da sich die Wohnqualität in unserer Wohnung rapide verschlechtert hat (und wir die Kosten dafür auch noch über die Nebenkosten tragen müssen)?
Vielleicht noch als Hintergrund: Auch in der Vergangenheit wurden die Pflanzen im Herbst zurückgeschnitten, aber wesentlich weniger gravierend und dabei blieb der Sichtschutz erhalten. Deshalb kam die Aktion jetzt für uns völlig überraschend.

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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Leider sehe ich nur geringe Erfolgsaussichten für die von Ihnen angesprochene Mietminderung.

Eine Mietminderung ist nach § 536 BGB dann berechtigt, wenn und solange die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Brauch aufhebt oder in nicht unerheblicher Weise mindert.

Darin sind drei Voraussetzungen enthalten. Zum einen muss es sich um einen Fehler handeln, zum anderen muss dieser Fehler der Mietsache angehören. Drittens muss die Tauglichkeit mehr als nur unerheblich beeinträchtigt sein.

Problematisch kann bereits werden, die Hecke / Sträucher als Gegenstand der Mietsache anzusehen. So soll z.B. im umgekehrten Fall kein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn Bäume zu groß werden und dadurch zu viel Schatten werfen (LG Berlin, NZM 2001, 986). Allerdings ist auch anerkannt, dass sog. Umfeld-/Umweltmängel eine Mietminderung rechtfertigen können. Dies sind Ursachen, die zwar außerhalb der Mietsache liegen, aber die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen.

Allerdings sehe ich keinen Fehler bzw. Mangel. Es besteht keine Verpflichtung seitens des Vermieters, Ihnen einen Sichtsschutz in Form einer Hecke zu gewähren, wenn dies nicht mietvertraglich vereinbart ist. Ihnen steht dagegen das Recht zu, einen erforderlichen Sichtschutz selbst vorzunehmen.

Könnten Sie dagegen eine entsprechende Verpflichtung des Vermieters in Ihrem Fall dagegen darlegen und beweisen, d.h. etwa die Hecke wurde ausdrücklich als Sichtsschutz vereinbart und angelegt, käme im nächsten Schritt die Erheblichkeit des Mangels für die Höhe der Mietminderung in Betracht.

Diese wird anhand der Betrachtung auf die gesamte Mietwohnung vorgenommen. Daher sehe ich bei entsprechenden Möglichkeiten des nun "besseren" Passanteneinblickes eine Minderung der Tauglichkeit und unter Berücksichtigung vergleichbarer Fälle nur in Höhe von etwa 0 – 10 % für angemessen, d.h. im untersten Bereich.

Damit kommt aber auch die Frage der Erheblichkeit ins Spiel. Unerheblich sind Beeinträchtigungen, die leicht erkennbar und mit geringen Kosten beseitigt werden können. Derartige berechtigen nicht zur Mietminderung. Insoweit käme es auf die alternativen Möglichkeiten des Sichtsschutzes für Einblicke in die Wohnung an, die – wie angeführt – vom Mieter vorzunehmen sind.

In der Gesamtschau sehe ich daher keinen Anspruch auf Minderung der Miete.

Eine Ankündigungspflicht des Heckenschnittes durch die Hausverwaltung ist nicht erforderlich.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -



Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2008 | 22:46

Sehr geehrter Herr Freisler,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich denke, sie hat mir geholfen, die Lage einzuschätzen. Dabei habe ich jetzt aber doch noch eine Nachfrage.
Sie schreiben "allerdings ist auch anerkannt, dass sog. Umfeld-/Umweltmängel eine Mietminderung rechtfertigen können". Was heißt anerkannt? Gibt es vielleicht ein Urteil dazu, das Sie mir nennen können?

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen.

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2008 | 22:46

Sehr geehrter Herr Freisler,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich denke, sie hat mir geholfen, die Lage einzuschätzen. Dabei habe ich jetzt aber doch noch eine Nachfrage.
Sie schreiben "allerdings ist auch anerkannt, dass sog. Umfeld-/Umweltmängel eine Mietminderung rechtfertigen können". Was heißt anerkannt? Gibt es vielleicht ein Urteil dazu, das Sie mir nennen können?

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2008 | 09:12

Aufgrund Ihrer Nachfrage gebe ich Ihnen gerne noch für Ihrem Fall ähnliche Entscheidungen, die Sie ggf. für eine weitere Begründung verwenden können. Diesen lagen z.B. folgende Sachverhalte zugrunde:

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn durch bestimmte Nachbarschaft (Milieu) das Grundstück verunreinigt und das Personal belästigt wird (BGH, NJW 1974, 2233). Die nachhaltige Veränderung eines Wohnumfeldes durch den Bau einer Skaterbahn führt ebenfalls zur Beeinträchtigung des Wohngebrauchs (AG Emmerich, WuM 2000, 302), ebenso wenn die Bebauung des Nachbargrundstücks den dortigen Bewohnern erlaubt, in das Bad sowie in den Schlaf- und Wohnraum des Mieters einzusehen (LG Berlin, MM 2001, 246).

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.11.2008 | 22:19


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FRAGESTELLER 11.11.2008 3,8/5.0
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