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Mietminderung bei Heizungs- und Warmwasserausfall


30.12.2016 22:44 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit ca. drei Jahren fällt unsere Heizung und Warmwasserversorgung jedes Jahr zum Wintereinbruch aus, einmal auch bei Minustemperaturen über Silvester/Neujahr. Jedes Jahr habe ich die Hausverwaltung darauf hingewiesen, dass Problem doch bitte dauerhaft zu beseitigen.

In diesem Monat viel die Heizung und die Warmwasserversorgung allerdings bereits zum vierten Mal aus. Immer am späteren Nachmittag bis zum nächsten Tag am Nachmittag. Es kommt immer eine Firma raus, aber der Ausfall tritt immer häufiger und in sehr kurzen Abständen auf. Ich habe die Hausverwaltung in diesem Monat alle vier Male erneut darauf hingewiesen (per Email mit Empfangsbestätigung und zusätzlichem Anruf bei der Heizungsfirma), dass Problem dauerhaft zu beheben und beim dritten Mal eine Mietminderung angekündigt, wenn da Problem weiterhin besteht. Nun viel Heizung und Warmwasser gestern zum vierten Mal aus.

Daher meine Frage: Kann ich die Miete rückwirkend für den Monat Dezember mindern und mit der anstehenden Miete verrechnen, sowie die Hausverwaltung noch einmal per Einschreiben in Kenntnis setzen? Wenn ja, in welcher Höhe bzw. wie viel Prozent von der Bruttomiete? Wie sehen Sie die Erfolgsaussichten?

Da ich 10 Stunden am Tag draußen arbeite, ist es wirklich kein Vergnügen abends in eine kalte Wohnung ohne Warmwasser zu kommen und unser Altbau kühlt recht schnell aus. Mir geht es auch darum etwas Druck auszuüben, damit wirklich mal an einer dauerhaften Lösung gearbeitet wird.

Vielen Dank im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ja, das geht durchaus - Sie können sogar nach der Rechtsprechung bis zu sechs Monate rückwirkend mindern.

Sie sollten am besten genaue Messungen zukünftig für weitere Mietminderung vornehmen und ein Protokoll führen.
Es gibt dazu passende Geräte mit Speicher- bzw. Aufzeichnungseigenschaften.

Ich halte hier sowohl eine Minderung bzw. einen Schadensersatz für Elektroheizgeräte, sofern notwenig, durchaus für angemessen:

- Beheizung nur bis ca. 16-18 Grad möglich; Amtsgericht Görlitz, Urteil vom 03.11.1997, Az. 1 C 1320/96, festgesetzte Mietminderung: 30%

- Es liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn eine Mindesttemperatur von 20°C nicht erreicht werden kann, vgl. Kammergericht Berlin Entscheidung vom 17.06.2010, Az. 12 U 51/09.

- eine Temperatur wegen des Tageszeit kann mit durchaus 20 - 22 Grad mindestens nach der Rechtsprechung erwartet werden.
Während der Heizperiode muss der Vermieter also so heizen, dass in der Wohnung/der Gewerbeeinheit des Mieters dieses bestimmte Mindesttemperatur erreicht werden, Behaglichkeitstemperatur (LG Berlin NZM 1999, 1039; LG Göttingen WuM 1989, 366).

Es ist dann pro Tag und Stunden umgerechnet auf die Tages- bzw. Stundenmiete die Mietminderung zu berechnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2016 | 23:32

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Der Warmwasserausfall ist bei Ihrer Antwort aber nicht berücksichtigt, oder?

Die Raumtemperatur lag sicher bei unter 20 Grad, vier Mal im Dezember in der Zeit von ca. 16 Uhr bis zum Folgetag 16 Uhr.
Wie viel Prozent Mietminderung halten Sie für diesen einen Monat gesamt für realistisch?

Viele Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.01.2017 | 10:52

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Richtig, das hatte ich leider vergessen. Ich hole es gerne hier mitmacht:
Für den Warmwasserausfall würde ich noch einmal 30 % ansetzen und 30 % für den Heizungsausfall für die Dauer des jeweiligen Mietmangels. Da aus diesen Einzelpositionen der Minderung eine Gesamtquote nach der Rechtsprechung zu bilden ist, ist insgesamt 50 % für die Dauer einzusetzen.

Sie müssten also für den Monat Dezember die Tagesmiete errechnen und die Stundenmiete. Dann können Sie für die jeweiligen Stunden die 50 % Mietminderung ansetzen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben. Ich wünsche Ihnen ein frohes neues Jahr 2017.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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