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Mietminderung auf Grund von Bauarbeiten, wie viel?


02.09.2004 13:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo!
Ich habe eine dringliche Frage.
Vor meinem Haus steht seit Ende Mai diesen Jahres ein Gerüst. Die Fensterbalken sollten ersetzt werden, da das Haus schon ein etwas älteres Semester ist. Wir wurden durch ein Rundschreiben darauf hingewiesen, daß die Arbeiten bis Ende August 04 dauern sollen.
Das Gerüst stand ungefähr zwei Monate. Es war sogar mit einer Plane versehen, dass die Arbeiten bei jedem Wetter durchgeführt werden können. Nur die Arbeiter selbst blieben aus. Es passierte erstmal zwei Monate gar nichts. Wir sassen also in unseren Wohnungen, in die kein Licht fiel, mit dem Blick auf das Gerüst. Als die Arbeiten endlich begannen hatten wir mit schrecklichem Lärm und Schmutz im Haus zu tun, der auch nicht regelmäßig von der Baufirma entfernt wurde.
Dann wurde durch ein weiteres Rundschreiben mitgetelt, dass ein zweites Gerüst hinter dem Haus aufgebaut würde, weil Arbeiten am Dachstuhl vorgenommen werden müßen. Also ist jetzt auch seit August die Hinterseite des Hauses mit einem Gerüst geziert. Die Arbeiten am Dachboden gingen sofort los. Der Lärm beginnt um halb acht morgens und ist wirklich kaum zu ertragen. Die Schornsteine werden abgetragen und das Treppenhaus wird jetzt von zwei seiten völlig verschmutzt. Die Arbeiter gehen ziemlich sorglos oben auf dem Dach mit dem Schutt um und so sind auch unsere Balkone völlig verdreckt und man muss erstmal kehren bevor man sich raus trauen kann.
Ausserdem wurde im Monat August die wohnung des Mieters über mir renoviert und ich hatte dadurch einen schaden in meinem eigenen bad, da der klempner bei den arbeiten oben ein falsches rohr abgeklemmt hatte. also wurde auch in meiner wohnung gearbeitet und die vierte baustelle enstand. das bad über meiner wohnung wurde renoviert und die glaser brachen die glasbausteinfenster aus der wand. die scherben landeten natürlich auf den brettern des gerüstes und auch auf meinen balkon.
ich hab also vor einem monat einen brief an die hausverwaltung geschrieben, dass ich eine mietminderung erwarte, die der situation im hause rechnung trägt. angeboten wurden mir 10% ab eingang meines schreiben. Geht das nicht rückwirkend zum beginn der arbeiten?
bin ja kein jurist, aber im zusammenhang mit all den widrigkeiten im haus erscheint mir das lächerlich wenig.

können sie mir mit einem juristischen tipp weiterhelfen, wie ich mehr mietminderung rausschlagen kann?

freue mich auf ihr feedback!
herzlichen dank,

MCW
02.09.2004 | 14:28

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Rechtssuchender,

bei Bemessung einer Mietminderung ist immer darauf abzustellen, wie weit die Mietsache durch den Mangel in ihrer Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt wird. Wurde durch die Arbeiten soviel Lärm und Schmutz erzeugt, daß Sie die Wohnung wirklich nur eingeschränkt benutzen konnten, kommt eine Mietminderung von deutlich mehr als 10% in Frage. Das ist dann eine Abwägungssache. Nach Ihrer Schilderung würde ich für die Zeit der massivsten Störungen vielleicht eine Minderung von 40% ansetzen.

Was mir allerdings problematisch erscheint, ist die Tatsache, daß die schlimmsten Beeinträchtigungen offenbar bereits vorbei sind. Eine rückwirkende Minderung ist aber grundsätzlich nur möglich, wenn die Mietzahlung ausdrücklich unter Vorbehalt geleistet wird. Haben Sie die Mieten der vergangenen Monate seit Baubeginn unter Vorbehalt gezahlt? Die bloße "Bitte um Mietminderung" reicht dafür nicht aus. Nur wenn die Mieten der vergangenen und abgeschlossenen Zeiträume (Mai bis August) unter Vorbehalt gezahlt wurden, sehe ich eine Möglichlkeit, eine höhere Mietminderung als die Ihnen angebotene auszuüben.

Was den Jetzt-Zustand angeht: Soweit nach Ihrer Schilderung Vor- und Rückseite des Hauses mit Planen verhangen sind und in Ihre Wohnung quasi derzeit kein Tageslicht mehr kommt, halte ich eine Mietminderung von 20% für angemessen. Sie sollten dem Vermieter aber mitteilen, daß Sie die Miete ab sofort wegen der Bauarbeiten unter Vorbehalt stellen und sich eine angemessene Minderung vorbehalten. Nach Abschluss der Arbeiten sollte dann ausgerechnet werden, welche Minderungsbeträge für einzelne Tage geltend gemacht werden. Denn wenn die Planen z. B. im Laufe dieses Monats entfernt und die Gerüste abgebaut werden sollten, können Sie nicht für den ganzen Monat eine Mietminderung in gleicher Höhe geltend machen. Die Minderung muss dann anteilig auf die Miete für die Tage berechnet werden, an denen Sie zur Minderung berechtigt gewesen sind.

Da Sie bei zu hoch angesetzter Minderung das Risiko einer Zahlungsklage des Vermieters eingehen, und bei Rückstand von 2 Monatsmieten sogar eine fristlose Kündigung riskieren, sollten Sie erst einmal nur die Miete unter Vorbehalt stellen und sich nach Abschluss der Arbeiten mit einem Rechtsanwalt zusammensetzen, um die genaue und sichere Minderungshöhe zu bestimmen. Der sich dann ergebende Betrag der Überzahlung kann dann mit künftigen Mieten in Verrechnung gebracht werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft weiterhelfen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,
A. Schwartmann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

Köln

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