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Mietminderung auch noch bei seit Jahren bestehender Mängel


| 17.11.2008 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bewohne seit ca. 6 Jahren ein Einfamilienhaus zur Miete. Seit Mietbeginn hatte ich diverse Mängel, die bei Besichtigung nicht offensichtlich waren. Da meine Vermieter gleich nebenan wohnen und ich an einer guten Nachbarschaft interessiert war, habe ich einen Teil der Mängel stillschweigend hingenommen. Jetzt bin ich dazu aber nicht mehr bereit und bestehe auf Mängelbeseitigung. Die gegnerische Partei behauptet jetzt, es bestehe keine Möglichkeit auf Mietminderung oder Beseitigung der Mängel, weil die angeblichen Mängel bereits seit Mietbeginn vorhanden gewesen sind, welche ich sehenden Auges gemietet und jahrelang ohne Murren hingenommen habe.

Es handelt sich dabei u.a. um folgende Mängel:

1. Heizungsknacken im Wohnzimmer, so dass ich nur bei abgeschalter Heizung schlafen kann (bin im Sommer eingezogen und habe den Mangel erst zur Heizperiode festgestellt);
2. Seit Mietbeginn unagenehmer Geruch nach Abfluss bzw. Toilette, den ich bereits zu Beginn angemahnt habe und mir geraten wurde, regelmässig Wasser in Waschbecken, Toilette usw. zu schütten (eine vollständige Beseitigung ist aber nicht möglich);
3. extreme Hellhörigkeit des Hauses (wohne gleich neben einer Schule, die seit 2 Jahren auch Tagesbetrieb hat - ich bin bei Einzug nicht von solch einer schlechten Bausubstanz ausgegangen, da das Haus rein äusserlich in einem guten Zustand war und ich bin auch kein Baufachmann und ich bezahle auch eine Miete, die vergleichsweise im oberen Bereich liegt);
4. hohe Lärmbelästigung durch sehr leichte Bauweise;
5. extrem hoher Energieverbrauch durch sehr leichte Bauweise.

Diese Mängel habe ich alle zusätzlich im März dieses Jahres auch schriftlich angezeigt.

Wie stehen die Aussichten bei einer Mietminderung, da sie vom Vermieter wegen angeblicher Verjährung nicht beseitigt werden?
Ich habe eine BGH Grundsatzentscheidung gefunden, dasss Mieter auch wegen seit Jahren bestehender Missstände die Miete kürzen können (Az. VIII ZR 274/02). Ich bin ein wenig verunsichert, weil der Anwalt der Vermieterin von Verjährung spricht.

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Gem. § 536 c BGB muss ein Mangel der Mietsache unverzüglich dem Vermieter angezeigt werden. Erfolgt eine solche Anzeige nicht und kann der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen, so ist der Mieter nicht berechtigt Schadensersatzansprüche und eine Minderung der Miete geltend zu machen.
Hierbei ist der Vermieter dahingehend beweispflichtig, dass er gerade wegen der Unterlassung oder Verspätung der Anzeige eine ursprüngliche mögliche Abhilfe, gegebenenfalls für einen bestimmten Zeitraum, nicht schaffen konnte.
Andere Schadensersatzansprüche, insbesondere aus § 823 BGB, bleiben von dieser Vorschrift unberührt.

Nach dem von Ihnen zitierten Urteil ist der Mieter nur dann und solange an der Minderung der Miete gehindert, als er den Mangel dem Vermieter nicht anzeigt. Sollten Sie die Mängel jetzt angezeigt haben, so wären Sie ab jetzt grundsätzlich auch zur Minderung berechtigt.
Etwas anderes könnte man nur dann annehmen, wenn man durch die Nichtanzeige über die Jahre hinweg ein Verzicht oder eine Verwirkung der Minderung als gegeben ansieht. Dies ist eine Frage des Einzelfalls und könnte abschließend nur von einem Gericht geklärt werden.
Hierbei kommt es auch darauf an, ob Sie gegenüber Ihrem Vermieter signalisiert haben, dass Sie die Mängel nicht monieren werden und dieser hierauf vertrauen durfte.
Eine Verwirkung kommt auch dann in Betracht, wenn Sie als Mieter in Kenntnis des Mangels und ohne Rüge über längere Zeit die Miete ungekürzt vorbehaltlos bezahlen.

Eine Verjährung der Minderung, die nach der Anzeige der Mängel grundsätzlich möglich ist, kommt für Ansprüche, die jetzt erst entstehen nicht in Betracht. Sollten Schadensersatzansprüche bestehen, wäre genau zu prüfen, wann diese entstanden sind und auf welche gesetzliche Grundlage diese zurückzuführen sind.

Zu den genannten Mängeln ist zu sagen, dass es immer entscheidend auf den Einzelfall ankommt, ob eine Minderung vorgenommen werden kann und insbesondere in welcher Höhe. So hat das LG Hannover (Az.: 9 S 211/93) bei einem nachts auftretenden Klopf- und Knackgeräusch an der Heizungsanlage (Gasraumheizer) eine Minderung von 10 % angenommen.
Bei den weiteren Mängeln, insbesondere aufgrund des Lärms, ist es von Bedeutung, ob die hier vorgegebenen Grenzwerte überschritten werden. Hinderlich für Ihre Minderungsansprüche ist es auch, dass die Schule bei Ihrem Einzug bereits bestand.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Bewertung des Fragestellers 17.11.2008 | 17:32


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