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Mietminderung Baulärm rückwirkend ohne Vorbehalt?


31.10.2014 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Die Voraussetzungen für eine rückwirkende Mietminderung


Hallo!
Ich habe die Frage hier eigentlich schon einmal gestellt, nach weiterer Lektüre bin ich nun jedoch unsicher, ob die Frage richtig beantwortet wurde.

Die Fakten:
Baulärm in Wohnung unter uns (und Dreck, ich verzichte an dieser Stelle auf Präzisierungen, da sich Frage nicht mehr auf die Höhe der Ansprüche bezieht) seit dem 31.07 (eigentlich bereits ab 13.07.-18.7. dann wieder ab 31.07) bis ca. Mitte September
am 31.07 Mitteilung an Vermieter zum Lärm (von dem er aber ja eigentlich ohnehin Bescheid wusste, eigentlich entbehrliche Mitteilung)
erst am 12.09 durch uns Ankündigung "Daher wird die Miete ab sofort nur noch unter Vorbehalt bezahlt und in Zukunft mit weiteren Mietzahlungen verrechnet."
Miete bis zum heutigen Zeitpunkt voll gezahlt

Nun die Frage: Der Anwalt antwortete hier, wir können ab 31.07 mindern. Stimmt das, obwohl wir voll bezahlt haben? und Wenn ja, auf welche Weise: Können wir die Miete für November 2014 jetzt um die zuviel gezahlte ausgerechnete Miete kürzen?

Es wäre sehr ärgerlich, wenn es nur an einem nicht geäußerten Satz scheitern würde, da wir in der Vergangenheit schon oft das Recht hatten zu mindern, es aber in Hoffnung auf Besserung des Verhältnisses nicht taten.
31.10.2014 | 15:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Zeitraum, für den die Miete gemindert werden könne, beginnt nicht erst mit der Erklärung der Mietminderung gegenüber dem Vermieter. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, so dass Sie hier grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung ab dem 31.07.2014 haben, da Sie an diesem Tag Ihrer Pflicht aus § 536c Abs. 1 S.1 BGB nachkommen sind, da Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt haben.

Jedoch können Sie vorliegend die zuviel gezahlte Miete seit dem 31.07.2014 nicht zurückverlangen, da dieser Anspruch gem. § 814 BGB ausgeschlossen ist, weil Sie die ungeminderte Miete gezahlt haben, obwohl Sie den Mangel kannten und sich die (teilweise) Rückforderung der Miete aufgrund des Mangels nicht bei der Zahlung vorbehalten haben, vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02).

Sie haben demnach nur einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB ab dem 12.09.2014, da Sie ab diesem Zeitpunkt die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt haben.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen hier keine positive Auskunft erteilen konnte.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende!

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Christiane Masuch

Nachfrage vom Fragesteller 31.10.2014 | 16:17

Ich habe aber beim Mieterschutzbund gelesen es gibt die Möglichkeit der Aufrechnung. Also: Hätten wir am 31.07.14 gesagt, wir zahlen unter Vorbehalt hätten wir hinterher aufrechnen können, auch, wenn wir erstmal weitergezahlt hätten? Oder muss man immer zurückfordern, darf man nicht auch verrechnen?

Und: Spielt es keine Rolle, dass wir nur nicht gekürzt haben, weil wir dem ohnehin permanent drohenden Vermieter nicht die Möglichkeit geben wollten, uns anzumahnen, kündigen etc. und wir uns erst rechtlich beraten wollten?

Ich bin verwundert, weil 2 Anwälte nach Schilderung der Sachlage oben die Auskunft gaben, die Miete kann gekürzt werden und mit der Miete des nächsten Monats verrechnet werden.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2014 | 17:33

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

1. Natürlich gibt es generell die Möglichkeit der Aufrechnung. Ihr Anspruch mit welchem Sie aufrechnen würden, würde sich vorliegend aus § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB ergeben, dem vorliegend aber leider § 814 BGB entgegensteht. Somit steht Ihnen leider kein Anspruch zu, mit dem Sie aufrechnen könnten, vgl. zu § 814 BGB auch KG Berlin Urteil vom 21.12.2012, Az. 8 U 286/11.

2. Genau um zu verhindern, dass der Vermieter aufgrund der Minderung abmahnen oder kündigen kann, empfiehlt es sich in unsicheren Fällen zunächst die volle Miete zu entrichten, jedoch mit dem Zusatz "unter Vorbehalt", um einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Christiane Masuch
Rechtsanwältin



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