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Mietminderung ?


09.09.2007 13:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich wende mich mit heute mit folgender Frage an Sie. Wir wohnen zur Miete im obersten Stockwerk eines Hauses, in welchem noch 2 weitere Parteien wohnen. In unserer Wohnung finden sich sowohl im Wohnzimmer als auch im Schlafzimmer eine Schräge mit entsprechenden Dachfenstern. Gerade aufgrund der Hitze im Sommer usw. sind wir darauf angewiesen zu lüften. Die alleinerziehende Dame im Erdgeschoss ist starker Raucher, des Weiteren bekommt die Dame im 1.Obergeschoss regelmäßig Besuch ihres Freundes (welcher nicht im Hause wont nch hier gemeldet ist), welcher ebenfalls aufdem Balkon raucht.
Beginnend morgens um 6.00 Uhr (!!!) stinkt es bisweilen in unserem Schlafzimmer bereits nach Rauch - dies setzt sich bis um 1.00-2.00 Uhr nachts, mit Pausen, fort. Da wir beide überzeugte Nichtraucher sind und gesundheitlich beeinträchtigt sind mit bronchialem Asthma, sind wir nicht länger gewillt diese Gesudheitsschädigung einfach so hin zu nehmen. Ein Gespräch mit der Dame unter uns würde nicht viel bringen. Ich habe bereits unseren Vemrieter auf diese Problematik angeprochen und dieser sicherte zu sich darum zu kümmern - ob das erfolgt ist, entzieht sich meiner Kenntnis. Jedenfalls sind wir in unserer Wohnqualität äußerst eingeschränkt.
Meine Fragen konkret:
1. Wie kann ich eine "gesunde" Wohnqualität einfordern gegenüber dem Vermieter ?
2. Kann ich (wenn ja auch rückwirkend)die Miete kürzen und in welcher Höhe ?
Vielen Dank für Ihre Hilfe !
Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt beantworten:

Bei Geruchs- und Rauchbelästigung besteht grundsätzlich die Möglichkeit die Miete zu mindern. Voraussetzung ist allerdings dafür, dass Sie den Mangel dem Vermieter anzeigen, damit er die Mögichkeit hat den Mangel zu beseitigen. Sollte dies nicht geschehen, können Sie die Miete mindern.

Am besten ist, wenn Sie dem Vermieter per Einwurfeinschreiben einen Brief schreiben, darin die Behebung des Mangels verlangen. Sie sollten ihm dafür eine Frist von ca 2 Wochen einräumen, aber wenn er innerhalb der gesetzten Frist nichts unternimmt, dann können Sie die Miete mindern.

In Ihrem Fall könnte eine Mietminderung von 10 - 20 % angenommen werden.Dies ist jedoch eine Einzelfallentscheidung und kann im Rahmen dieser Online- Anfrage nicht abschließend beurteilt werden. Ausgehen können Sie aber von dieser Größenordnung.

Gegen den Störer (Ihre Nachbarn) kann nur der Vermieter vorgehen, da er Eigentümer ist, es sei denn, er würde seine Ansprüche diesbezüglich an Sie abtreten. Ansonsten müssen Sie wie oben beschríeben vorgehen.

Der Vermieter müsste dann einen Unterlassungsanspruch ggü den Mietern geltend machen, die eine Störung verursachen, ggfs. sogar vor Gericht klagen.

Die Miete können Sie ab dem Zeitpunkt kürzen, wo die Frist abgelaufen und der Vermieter untätig geblieben ist.

Aber nicht rückwirkend, es sei denn Sie haben dem Vermieter schon eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt und er hat noch nicht innerhalb der Frist darauf reagiert.

Die Miete mindert sich von Gesetzes wegen, sofern ein Mangel vorhanden ist (§ 536 BGB).

Der Mieter ist zur Mietminderung jedoch erst dann berechtigt, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (§ 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB). Am besten ist natürlich die schriftliche Anzeige aus Beweisgründen.

Mit Zugang der Mängelanzeige beim Vermieter kann der Mieter die Miete also mindern. Eine weitere Bearbeitungsfrist ist hierfür nicht erforderlich.

Da Sie dem Vermieter den Mangel anscheinend schon vorher angezeigt haben. Unabhängig von einem Verschulden des Vermieters können Sie daher zu viel gezahlte Miete zurückfordern bzw. mit den kommenden Mieten aufrechnen.

Sollte der Vermieter darauf nicht reagieren, so können Sie auch die Miete einbehalten. Dies geht jedoch nur für die Zukunft und nach vorheriger Ankündigung.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dileyha Altintas
-Rechtsanwältin-



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