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Sehr geehrten Damen und Herren,
Anbei meine Frage.
Als wir vor 5 Jahren unsere Wohnung bezogen haben, war unter uns (Erdgeschoss) ein Büro. Vor ein Paar Monaten ist ein Paketdienstleister in die Räumlichkeiten eingezogen. Die Eingangstüre ist seitdem öfters offen, was das gesamte Haus noch kälter macht, als es ohnehin ist. Um 3 Uhr Nachts kommt immer eine Lieferung, die genau unter meiner Wohnung ausgeladen wird.
Sind diese Tatsachen ein Mietminderungsgrund ?
Danke im Voraus
Antwort geschrieben am 07.03.2011 11:27:09 
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Rechtsanwalt Björn Wrase
Willy-Brandt-Str. 69, 20457 Hamburg, Tel: 04098261204, Fax: 04098261305
Internet und Computerrecht, Wettbewerbsrecht, Zivilrecht, Mietrecht, Straßenverkehrsrecht
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gerne widme ich mich Ihrem Anliegen auf Grundlage der von Ihnen getätigten Angaben.
Ihre Frage zielt darauf ab, ob eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter aufgrund eines Gewerbewechsels geltend gemacht werden kann.
Die Mietminderung, also die Befreiung von der Zahlungspflicht der Miete – oder eines Teil dessen – ist in der Vorschrift des § 536 BGB geregelt. Danach wird für eine Mietminderung vorausgesetzt, dass ein Mangel besteht, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder beeinträchtigt.
Entscheidend ist in Ihrem Fall also, ob in dem Wechsel des Gewerbes (Paketdienstleister statt Büro) ein Sachmangel gesehen werden kann.
Ein solcher Mangel ist dann gegeben, sofern der tatsächliche vom vertraglich vereinbarten Zustand nachteilig abweicht. Vorausgesetzt wird eine Aufhebung der Gebrauchsmöglichkeit oder eine erhebliche Beeinträchtigung.
Von einer Aufhebung der Gebrauchsmöglichkeit kann vorliegend nicht die Rede sein. Es kommt vielmehr nur eine Beeinträchtigung in Betracht. Diese ist meines Erachtens allerdings nicht erheblich. Allein der Umstand, dass die Haustür länger offen ist, begründet für sich noch keinen Sachmangel.
Sie geben ferner an, dass täglich eine Lieferung um 3 Uhr erfolgt. Um zu beurteilen, ob hierin ein Sachmangel zu sehen ist, bedarf es näherer Ausführungen. Wird durch die Lieferung Lärm erzeugt, der Sie um den Schlaf bringt?
Entscheidend hinsichtlich des Vorliegens eins Mangels ist hier, ob der tatsächliche Zustand von der normalen oder der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Bereits zu Ihrem Einzug vor fünf Jahren war ein Gewerbebetrieb (Büro) im Erdgeschoss vorhanden. Sie wussten also, dass eine gewerbliche Vermietung in der unteren Etage stattfindet. Insofern kann bereits von einer vereinbarten Beschaffenheit gesprochen werden, die es nun nicht zulässt, sich gegen die konkrete gewerbliche Vermietung zu richten. Für diesen konkreten Fall gibt es auch eine gesetzliche Regelung. In § 536 b BGB werden dem Mieter Ansprüche abgesprochen, sofern ihm Umstände bei Vertragsschluss bekannt sind, gegen die er sich im späteren Verlauf wendet.
Anders wäre es hingegen zu beurteilen, sollten während der Lieferung erhebliche Lärmbelästigungen stattfinden. Ich gehe davon aus, dass von dem vorherigen Gewerbebetrieb (Büro) keine Lärmbelästigungen ausgingen. Insofern waren Ihnen diese Umstände nicht bekannt, die Vorschrift des § 536 b BGB kommt demnach nicht zur Anwendung und eine Mietminderung wäre möglich.
Diese rechtliche Beurteilung beruht allein auf den von Ihnen getätigten Angaben. Über den genauen Vertragsinhalt habe ich keine Kenntnis, sodass mir eine weitergehende Beurteilung verwehrt ist. Sollten sich Fragen ergeben, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
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