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Hallo,
Sachverhalt: Gewerbemietvertrag ( ich besitze mit drei anderen Gesellschaftern eine GbR als Nebentätigkeit im KfZ-Bereich), Mietobjekt - Halle mit Büro/Verkaufsraum und Dusche/WC
Es wurde vom Vermieter bisher noch keine funktionstüchtige Heizungsanlage eingebaut, so dass in allen Räumlichkeiten eine Temperatur von 8'C ist (Stand 15.02.2012). Ein Geschäftsbetrieb ist demnach nicht möglich. Die Wasserleitungen sind ebenfalls eingefroren. Wir haben dem Vermieter eine Frist von 10 Arbeitstagen gesetzt aufgrund der langen Kenntnis des Zustandes der Räumlichkeiten ( Vermieter baut den Gebäudekomplex um und besitzt in seinen Räumen eine funktionstüchtige Heizungsanlage) und danach eine Mietminderung von 75% angesetzt. War das soweit korrekt? Kann nach den 10 Tagen eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) vorgenommen werden und besteht Vermieterpfandrecht? Miete ist bis zum 15.03.2012 überwiesen. Vielen Dank im Voraus
Antwort geschrieben am 15.02.2012 22:59:30 
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Lautenschlagerstr. 3, 70173 Stuttgart, Tel: 0711-7223-6737, Fax: 0711-7223-6738
Arbeitsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Baurecht, Verwaltungsrecht, Ausländerrecht
Bewertungen: 434
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Ihr Vorgehen und Ansinnen einer Kündigung (Mietrecht) nach Fristablauf halte ich nach meiner Einschätzung durchaus für möglich.
1.
Auch die Minderungshöhe halte ich nicht für übersetzt.
Die Urteile sind zwar, was die Minderungshöhe anbelangt, etwas unterschiedlich hinsichtlich der Höhe, aber letztlich ist bei (gemessener Durchschnittstemperatur) eine Gewerbeausübung kaum bis gar nicht möglich.
2.
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Dieses ist hier bei einem derart erheblichen Mangel der Fall.
Sie können sodann außerordentlich kündigen.
3.
Zum Vermieterpfandrecht:
Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
Nur müsste er dazu offene Forderungen haben.
Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen.
Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.
Der Vermieter hat die Darlegungs- und Beweislast für das Entstehen des Vermieterpfandrechts, insbesondere für das Entstehen seiner gegen den Mieter gerichteten Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Sie können also die Minderung dem entgegensetzen.
Letztlich müsste der Vermieter entweder angeblich offene Forderungen oder sein Vermieterpfandrecht (in Bezug auf eine unzulässige Entfernung der Sachen des Mieters) einklagen, was eigentlich auf das Gleiche hinausläuft.
Bei weiteren Komplikationen schalten Sie ggf. einen Anwalt Ihrer Wahl ein, zumal die Anwaltskosten erstattungsfähig sind, wenn der Vermieter innerhalb der von Ihnen zu setzenden Frist nicht reagiert.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
HSV Rechtsanwälte
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