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Mietmangel bei Einzug vorhanden - trotzdem Beseitigungsanspruch +Frage zu Nebenkosten


14.11.2008 20:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Hallo,

hatte 2005 ein baufälliges leerstehendes MFH verkauft. Der Kaufvertrag wurde wegen Nichtzahlung des Kaufpreises von mir rückabgewickelt. Der Käufer hatte bis zur Rückabwicklung zusammen mit seiner Lebensgefährtin das Objekt bewohnt. Nachdem er sich von ihr getrennt hatte, zog sie in die ebenfalls sanierungsbedürftige Erdgeschosswohnung, d.h. sie kannte das Haus bestens und zog trotzdem unten ein, das1.OG und nicht ausgebaute große Dachgeschoss steht leer.

Nach Rückabwicklung Anfang 2007 habe ich mit ihr einen Mietvertrag geschlossen, wobei wir einen sehr günstigen Mietpreis festlegten und ihm Übernahmeprotokoll diverse Mängel aufführten wurden (ohne festzulegen, ob diese behoben werden müssen, war von mir als Nachweis für die Mieterin gedacht bei Auszug)

Nun, nach fast 2 Jahren, verlangt die Mieterin Mängelbeseitigung
der im Übernahmeprotokoll festgehaltenen Mängel und weiterhin Mängelbeseitigung diverser Mängel am Haus (Treppenhaus, Außenfassade, Dach), die nicht im Übernahmeprotokoll verzeichnet waren, da sie ja nicht die Wohnung betreffen. Die Mängel waren Anfang 07 auch alle vorhanden.

Im Übernahmeprotokoll:
-Schimmelbildung an Fenster und Badezimmerfugen
-Nasse Wand im Flur
-Putzrisse in Decke
- Lockerer Fußboden
- Wohnungstüre innen rohes Holz (nicht gestrichen)

Nicht im Übernahmeprotokoll, aber moniert:
- Dach undicht (tropft rein, betrifft aber EG-Wohnung nicht)
- 30x40 cm großes Loch in Wand neben Haustüre (betrifft Wohnung ebenfalls nicht)

Eine grundlegende Mängelbeseitigung,d.h. Trockenlegung des Hauses erfordert mehrere 10.000,- € Aufwand (Kellerwand von außen aufgraben, isolieren etc.), Feuchtigkeitssperre im Keller einbringen, usw. und steht in keinerlei Verhältnis zum erzielbaren Mietertrag und ist aufgrund der Baufälligkeit des Hauses wohl nicht mehr rentabel (Grenzfall). Die Entscheidung, ob grundlegende Sanierung oder Abriss/Neubau soll ein zukünftiger Käufer treffen (biete das Haus seit längerem zum Verkauf an)

Mündlich war damals vereinbart, dass die Mieterin solange darin wohnen kann, wie sie möchte, aber eben mit den Mängeln leben muß. Wenn es ihr nicht mehr gefällt hatten wir damals mündlich vereinbart, dass sie ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist sofort ausziehen kann.

Sie hat von einem Bekannten nun gehört, dass sie ein Mängelbeseitigunganspruch hat.
Frage: Besteht dieser ? Wenn ja für welche Mängel (nur an Wohnung oder auch am Haus außerhalb der Wohnung ?)

Ferner habe ich noch eine Frage zu den Nebenkosten: Mietvertrag enthält folgenden Passus:
"Soweit möglich sind Betriebskosten vom Mieter direkt mit den Versorgungsunternehmen bzw. Leistungserbringern abzurechen."
Das 2-Fam-Haus hat eine Gaszentralheizung. Habe nun unter Hinweis auf den Mietvertragspassus verlangt, dass die Mieterin ab 01.10.08 direkt einen Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen abschliesst und meinen Vertrag gekündigt. Habe ihr ferner mitgeteilt, dass sie die nach Wohnfläche umlegbaren Heizkosten, die auf das 1.OG entfallen über die Nebenkostenabrechnung erstattet bekommt (die Heizung im 1.OG ist defekt, die Wasserrohre sind entleert, eine Beheizung ist nicht möglich). Sie hat jedoch keinen Vertrag mit den Versorgungsunternehmen abgeschlossen. Folge dürfte in Kürze eine Versorgungseinstellung sein.

Frage hierzu:Kann direkter Leistungsbezug von mir gefordert werden ?
Probleme ?

Danke für baldige Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Sachmängelansprüche hat ein Mieter gem. §§ 536 ff. BGB wegen Mängeln an der Mietsache. Das heißt im Umkehrschluss, dass ein Mieter keine Mängelbeseitigung für Mängel verlangen kann, die sich nicht an der Mietsache befinden, sondern an anderen Elementen des Hauses, die nicht vom Mietvertrag umfasst sind.

Hinischtlich Mängeln an der Mietsache besagt § 536 b BGB, dass einem Mieter keine Ansprüche zustehen, wenn er die Mängel bei Beginn des Mietverhältnisses kannte, es sei denn, er hat sich diese Rechte ausdrücklich vorbehalten.

2.) Sie können die Mieterin nicht dazu verpflichten, einen Versorgungsvertrag für das gesamte Haus abzuschließen, wenn Sie nur eine Wohneinheit bewohnt. Dann müsste Sie erst einmal die Mittel haben, diese Kosten vorzustrecken, und wäre darauf angewiesen, dass Sie insoweit zahlungsfähig sind, die Kosten für die andere Wohnung im Zweifel zu erstatten. Es ist nicht zulässig, dieses Insolvenzrisiko auf die Mieterin zu übertragen. Dies ist Aufgabe des Vermieters.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2008 | 21:01

viele Dank für die schnelle Antwort.

Im Mietvertrag heisst es doch:
"Soweit möglich sind Betriebskosten vom Mieter direkt mit den Versorgungsunternehmen bzw. Leistungserbringern abzurechen."

Der gesamte Gasverbrauch betrifft ja nur die EG-Wohnung, da die 2.Wohnung leer ist und technisch gar nicht beheitzt werden kann.

Lt. Mietvertrag sind von den gesamten Heizkosten 30% nach Wohnfläche umzurechnen, wovon wiederum 50% auf das 1.OG entfallen. Somit muß ich unabhängig vom Verbrauch immer 15% tragen.

Wenn ich nun der Mieterin erlaube , sich die 15% von der Miete abzuziehen, müsste sie nichts vorschießen.

Würde sich dadurch Ihre Einschätzung ändern ?
oder bringt mir der extra vereinbarte Passus nun doch nichts ?

Danke und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2008 | 01:16

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Vertragsklausel enthält die Formulierung "soweit möglich" und es ist hier gerade die Frage, ob dies rechtlich möglich ist.

Rechtlich möglich wäre dies, wenn die Heizung des Hauses für die betreffende Wohnung konstruiert wäre. Da Sie jedoch angegeben haben, dass es sich um eine Zentralheizung handelt, bin ich davon ausgegangen, dass diese auch die leerstehende Wohnung versorgt. Sollte diese Wohnung also irgendwann einmal nicht leer stehen, würde sie ja auch hiervon betroffen sein. Es ist nicht möglich, einem Mieter dies zu übertragen, der sich dann mit dem Mitmieter auseinandersetzen müsste. Sollte Ihre Mieterin einmal ausziehen, müsste sie ja die Kosten dem Lieferanten gegenüber weitertragen oder den Vertrag kündigen, so dass ein Versorgungsproblem entstehen könnte.

Zudem widerspricht Ihr geplantes Vorhaben mietrechtlichen Grundsätzen: Wesentliche Vertragspflicht des Vermieters ist es, die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu zählt auch die Bezeizbarkeit während der Heizperiode. Dafür wird vom Mieter Mietzins entrichtet. Grundsätzlich hat daher auch der Vermieter sämtliche Nebenkosten zu tragen.

Lediglich wenn es vertraglich wirksam vereinbart wird, kann der Vermieter die Kosten auf den Mieter übertragen, aber eben auch nur die Kosten, nicht die Verpflichtung, sich um die Versorgung der Zentralheizung zu kümmern. Dies geht aus § 556 I BGB hervor. Ergänzend gilt die Heizkostenverordnung. Diese sieht gerade vor, dass der Hauseigentümer die Kostenerfassung und -verteilung zu besorgen hat.§ 2 der Heizkostenverordnung regelt, dass diese Verordnung zwingend ist und abweichende vertragliche Vereinbarungen nur wirksam sind, wenn Sie Häuser mit nicht mehr als 2 Wohnungen, wovon eine der Vermieter bewohnt, betreffen. Daher bin ich der Ansicht, dass Ihre vertragliche Vereinbarung unwirksam ist.

Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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