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Mietkürzung bei gewerblichem Mietvertrag nach Kündigung zulässig?


08.06.2007 18:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Leider etwas umfangreicher!

Ausgangslage:
Wir haben Mitte 2005 den größeren Teil einer Büroetage in einem gehobenen Objekt und in einer gehobenen Gegend angemietet und betreiben dort mit Erfolg eine physiotherapeutische Praxis. Dementsprechend anspruchsvolles Patienten-Klientel herrscht auch vor. Explizit nutzen wir 170 qm, die Restfläche der Etage beträgt ca. 70qm und war zum Zeitpunkt der Anmietung leerstehend. Zugang zu dieser kleineren Fläche besteht durch 2 Eingänge, einmal unser Eingang sowie von einem weiteren Treppenhaus aus, das vollwertig ist, also keine Nottreppe o.ä., und das auch von anderen Mietern genutzt wird.

Betritt man durch unsere Eingangstür die Etage (Souterrain), ist man zunächst in einem kleinen Flur. Von hier gehen 2 Toiletten und ein großer Therapieraum mit 25qm ab (alles unsere Mietfläche). Rechter Hand geht man durch eine Zwischentür in unseren Trakt, also unsere restliche Miet- und Therapiefläche. Linker Hand geht es, ebenfalls durch eine Zwischentür, zu der besagten kleineren Fläche. Der besagte Eingangsflur gehört nachweislich der Mietflächenberechnung und der mündlichen Aussage des Vermieters und des Hausmeisters zu unserer alleinigen Mietfläche. Wir bezahlen dafür volle Miet-, Betriebs- und Energiekosten (Strom läuft auf uns) und die Reinigung der Fläche wird von unserer Putzfirma durchgeführt.
Aus dem Mietvertrag ergibt sich keine explizite Regelung diese Fläche betreffend. Eine gemeinsame Eingangsnutzung wurde vom Vermieter weder schriftlich noch mündlich eingefordert. Vielmehr blieb das Thema ob des Leerstandes, des zweiten Eingangs und der Versicherung, der Eingangsflur sei unsere Mietfläche, von uns unbeachtet.

Nun wurde die kleine Fläche Ende letzten Jahres an eine Kinder-Agentur vermietet. Als sich abzeichnete, dass der Zugang durch unseren Eingang erfolgen soll, haben wir mit der Mieterin über den anderen Eingang gesprochen. Sie gab an, dass der Vermieter die Nutzung des Eingangs nicht erlaube. Wir haben es zunächst dabei belassen, da uns eine gemeinsame Nutzung des Eingangs grundsätzlich nicht störte. Der Vermieter hat in dieser Sache keine Rücksprache mit uns genommen.

Schnell stellte sich aber heraus, dass sie mindestens 1x wöchentlich Gruppentermine (Fotosessions und Schauspielunterricht) mit Kindern und Jugendlichen hat und es teilweise zu erheblichen Störungen des Praxisbetriebes kam und kommt (wird seit Ende März schriftlich dokumentiert). Zu erwähnen sei hier Lärmbelästigungen durch spielende und Text-lernende Kinder, Betreten unserer Therapieräume durch ihre verlaufenen Kunden trotz ausreichender Beschilderung, Nutzung unserer Toilettenanlagen trotz deutlicher Beschilderung, starke Verschmutzung des Bodens im Eingangsflur und nicht zuletzt Blockierung unserer Patientenparkplätze, da die Nachbarin auf dem Gelände nur einen Parkplatz hat. Ferner finden auch Gruppentermine am Samstag, ausserhalb unserer Praxiszeit, statt. Zu diesem Zeitpunkt sind aber Flur und Toiletten bereits für Montag gereinigt und werden wieder verschmutzt. Ausserdem ist die Bleuchtung im Eingangsflur und damit gleichzeitig in unserem gesamten Trakt (Stromkreise hängen zusammen, ca. 600 Watt) für mehrere Stunden auf unsere Kosten an.

Bei einem Ortstermin mit dem Vermieter konnte das Problem erfolgreich erörtert werden und er sicherte Abhilfe zu. Zur Diskussion standen Nutzung des anderen Eingangs oder Schaffen eines weiteren Eingangs von unserem Treppenhaus aus (durch Glasbauwände jederzeit möglich). Er sagte mir dabei, dass sich die Mieterin aber weigere den anderen Eingang zu nutzen, da sonst ihre Kunden ihren Betrieb stören würden und er könne sie dazu nicht zwingen. Die Vertragslage zwischen den beiden ist mir nicht bekannt. Auf die Widersprüchlichkeit der Aussagen sei hingewiesen.

Wochen später erfuhren wir durch reinen Zufall, dass er beabsichtigt, eine Zwischenwand mit Tür in den kleinen Eingangsflur einzuziehen, was dann quasi unser neuer Eingang sein sollte. Dem habe ich schriftlich widersprochen, da weiterhin Mitnutzung unserer Mietfläche bestünde, weiterhin Strom auf unsere Kosten genutzt würde, weiterhin der genannte große Therapieraum der Lärmbelästigungen ausgesetzt wäre, unsere Patienten eine weitere Zwischentür (dann 5) zu bewätligen hätten und der kleine Flur damit vollkommen verbaut wäre. Weiterhin lägen damit Teile unserer zulassungsrelevanten Flächen (2. Toilette) ausserhalb der Praxis, was im Prüfungsfall zum Entzug der Kassenzulassung führen könnte.

Gleichzeitig habe ich mit Frist die Miete wie folgt gekürzt:
- Eingangsbereich und Toiletten: 50% aufgrund der Mitnutzung
- Genannter Therapieraum: 75% da eine ungestörte Behandlung in diesem Raum nicht mehr möglich war bzw. jederzeit mit einer Störung zu rechnen war, während der Patient entkleidet ist
- Übrige Therapiefläche: 10% aufgrund der Lärmbelästigungen und Beeinträchtigungen
- Keine Kürzung für Büro und Küche
Delikat an der Kürzung: laut Mietvertrag ist diese nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz des Vermieters zulässig.

Statt nun der Nachbarin den anderen Eingang "aufzuerlegen", kam Post von seinem Anwalt. Dieser erkannte die Kürzung aufgrund der genannten Klausel nicht an. Vielmehr sei uns bei Anmietung bekannt gewesen, dass es sich um einen gemeinsam zu nutzenden Eingang handelt. Ich argumentierte, dass dem nicht so sei und sonst sicherlich Betriebs- und Mietkosten für diese Fläche anders zu berechnen gewesen wären. Ferner dass die Vermietung an die Agentur mit dem Wissen erfolgte, dass es sich beim Eingangsbereich um unsere Mietfläche handelt und auch mit Wollen, da er ihr die Nutzung des anderen Eingangs untersagte, also der vertragswidrige Zustand mit Vorsatz herbeigeführt wurde. Um aber einem Rechtsstreit zu entgehen, habe ich für Juni die Miete unter Vorbehalt wieder voll bezahlt und gleichzeitig unserer Nachbarin ein Betretungsverbot für unsere Fläche ausgesprochen mit Frist 15.06. Dem Anwalt habe ich mitgeteilt, dass bei Verstreichen der Frist und Fortbestand des vertragswidrigen Zustandes die Mietkürzung ohne weitere Ankündigung wieder vollzogen wird.
Dem Betretungsverbot kommt sie natürlich nicht nach und der Vermieter hat uns nun fristgerecht gekündigt (merkwürdige Entscheidung bei dem Leerstand im Haus).

Jetzt die Frage:
- ist die Mietkürzung hinsichtlich der Klausel und der allgemeinen Lage begründ- und vertretbar und kann/soll ich sie nach Verstreichen der Frist wieder vollziehen?
- kann/soll ich alternativ das Betretungsverbot durchsetzen (z.B. Schloss auswechseln)?
- welches Verhalten für die restliche Mietzeit wird empfohlen?

Ziel ist es, für die nächstens/letzten 6 Monate einen ungestörten Terapiebetrieb zu gewährleisten.
08.06.2007 | 21:22

Antwort

von


252 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Die Problematik in Ihrem Fall liegt darin, dass hinsichtlich des Flurbereiches keine ausdrückliche Regelung in Ihrem Mietvertrag nach Ihrer Schilderung getroffen wurde.

2.Sollten Sie in der Lage sein nachzuweisen, dass der Flurbereich mündlich abgesprochen zu Ihrem Mietbereich gezählt wurde, hätten Sie die Grundlage für eine Mietkürzung. Als Nachweis würden nach Ihrer Schilderung die Zahlungen für diesen Bereich (Strom, Säuberung) zählen. Auch mit Zeugen können Sie gegebenenfalls nachweisen, dass der Bereich einvernehmlich als mitgemietet anzusehen war. Hier müssen Sie sehen, ob es derartige Zeugen bei Besichtigung des Mietobjektes gab.

3.Die Mietkürzung könnte noch daran scheitern, dass Sie gewußt haben, dass von dem Eingangsbereich noch weitere Mietteile des Vermieters zugänglich waren und der Vermieter Ihnen mitgeteilt hat, dass bei einer Vermietung der weiteren Teile die neuen Mieter den Gangbereich mitnutzen werden. Vielleicht existieren hierzu Gesprächsnotizen oder Zeugen, die belegen können, dass Ihnen dieser Zustand nicht bewußt war.

4.Zu der Wirksamkeit der Klausel der Beschränkung der Haftung des Vermieters auf grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz: die Klausel hat im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses – vorbehaltlich der genauen Prüfung der Unterlagen (Mietvertrag etc.) - den Anschein der Wirksamkeit. Bei gewerblichen Mieträumen kann die Haftung des Vermieters wirksam darauf beschränkt werden.

5.Die Auswechselung des Türschlosses empfiehlt sich derzeit nicht. Das wäre nur dann juristisch korrekt, wenn in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich eine Regelung hinsichtlich des Eingangsbereiches enthalten wäre. Da das nicht der Fall ist, laufen Sie damit Gefahr, von der zweiten Mieterin auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden.

6.Sie sollten zunächst anhand der vorliegenden Dokumente entweder durch unsere Kanzlei oder einen Kollegen die Sachlage konkret prüfen lassen. Möglich ist gegebenenfalls, durch einstweilige Verfügung eine Unterlassung der Nutzung des Eingangsbereiches herbeizuführen. Dieses Verfahren geht schnell und Sie haben je nach Entscheidung des Gerichtes eine juristisch gefestigte Grundlage. Wenn das Gericht zu Ihren Gunsten entscheidet, kann in diesem Verfahren auch eine Strafe für eine weitere Nutzung durch die zweite Mieterin geregelt werden (das muss der jeweilige Anwalt beantragen!).

7.Erst wenn die Prüfung der Unterlagen abgeschlossen ist, kann beurteilt werden, ob Sie die Kürzung der Miete vornehmen dürfen. Wenn Sie das unberechtigter Weise tun, kann die außerordentliche Kündigung drohen. Das ist aber nur möglich, wenn Sie einen „nicht unwesentlichen Teil der Miete“ kürzen, § 543 Abs. 2 Ziff. 3A BGB.
8.Somit rate ich Ihnen folgendes:

- wenden Sie sich an uns oder einen Kollegen vor Ort, der sich die Gegebenheiten anschaut und die Unterlagen prüft.
- kürzen Sie einen „nicht unerheblichen Teil“. Als nicht mehr unerheblich hat der BGH eine Kürzung von einer vollen Montasnettomiete. Somit sollten Sie insgesamt über die 6 Monate nicht mehr als diese Nettomiete für einen Monat kürzen. Das müssen Sie aber bitte prüfen lassen anhand der Unterlagen, da dies nur eine geschätzte Größe ist, die im Einzelfall anders sein kann (z.B. bei einer sehr hohen Miete).

Sie müssen sich hier anwaltlich vertreten lassen, da es hier um die Aufrechterhaltung des Betriebes geht und in diesem Forum die Aussagen nur auf Ihrer Schilderung basieren, die gegebenenfalls wichtige Punkte nicht enthält. Bei der Prüfung kann auch nachgewiesen werden, ob die Kündigung an sich wirksam ist oder nicht.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2007 | 12:47

Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Dazu ein paar Nachfragen:

zu Nr. 3:
Angenommen, und davon gehe ich aus, der Nachweis, dass es sich um unsere Fläche handelt, gelingt. Ist dann nicht der Vermieter in der Nachweispflicht, dass eine solche Absprache über eine gemeinsame Eingangsnutzung getroffen wurde?

zu Nr. 4:
Die Wirksamkeit der Klausel ist mir bewußt. Fraglich ist, ob man mit dem von mir angeführten Argument einen Vorsatz begründen kann, denn die Vertragskonformität wäre wohl zu Gericht als erstes zu klären.

zu Nr. 5:
Gegen wen machen denn wir unseren "Schaden" geltend? Es geht um die Strom, Reinigungs,- Miet-, und Betriebskosten für eine gemeinsam genutzte Fläche, für die wir bislang alleine aufkommen. Ferner um Schaden durch Störungen des Therapiebetriebes, der sich aber natürlich nicht beziffern läßt. Uns ist kein Patient bekannt, der aus diesen Gründen nicht mehr zu uns käme. Gleichwohl haben sich schon einige über Belästigungen beschwert. Letztlich geht es hierbei eher um einen "Ansehensschaden".

zur Höhe der Mietkürzung:
Kann die genannte Kürzung als angemessen angesehen werden? Für die einzelnen Bereiche erscheinen sie mir differenziert und begründet genug. Das Verhältnis der Kürzung beträgt knapp 22% der Gesamt-Nettomiete (rausgerechnet sind Parkflächen und Betriebskosten, USt fällt nicht an). Mit 9,-/qm liegen wir im mittleren Preissegment für unsere Gegend. Damit kämen wir bei 7 Monaten Kürzung auf das ca. 1,5fache einer Nettomiete (ohne Parkflächen).
Vor einer ausserordendlichen Kündigung habe ich keine Angst. Das würde ich notfalls einige Zeit aussitzen. Ein neues Objekt ist in unserer Gegend schnell gefunden.

Nochmals Danke für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2007 | 13:03

zu 3. Das ist richtig. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass er mit Ihnen eine gemeinsame Nutzung mit Mieterin 2 vereinbart hat.
zu 4. Der Beweis für das vorsätzliche Handeln des Vermieters kann geführt werden, wenn Sie tatsächlich die Miete des Eingangsbereiches nachweisen können. Wenn sich nach Ihren Angaben ergeben sollte, dass der Eingangsbereich mitgemietet war, sich das jedoch nur aus den Umständen ergibt, die dem Vermieter gegebenenfalls nicht bewußt waren, weil er von anderen Tatsachen ausgegangen ist, kann er sich danmit vom Vorsatz freisprechen. Das muss er allerdings dann beweisen.
zu 5. Ihre Ansprüche richten sich - sofern begründet - gegen den Vermieter, weil er die Nutzung einer zweiten Mieterin zulässt und somit gegen den mit Ihnen geschlossenen Vertrag verstößt.
zu 6. Es wäre unseriös, wenn ich Ihren Berechnungen ohne weitere Einsicht als korrekt und angemessen erklären würde. Dafür sind mir zu wenig Fakten bekannt. Ihre Ausführungen klingen nach den von Ihnen Zahlen richtig. Jedoch ist fraglich, ob Sie über 1/5tel der Miete kürzen können (beträgt die betroffene Fläche mehr als 1/5tel der Gesamtmietfläche, kommt eine solche Minderung in Betracht).

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

Weßling

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