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Mietkürzung bei Lärmbelästigung während der Ruhezeiten


| 30.12.2008 14:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Sehr geehrte Damen und Herren

Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus,6 Mietparteien.
Über uns wohnt eine Familie mit 2 Kindern (3 und 6 Jahre).

Seit 6 Monaten kommt es zu regelmäßiger Lärmbelästigung,auch WÄHREND der im im MV/Hausordnung (MV von Haus & Grund) ausgewiesenen Ruhezeiten.

Dieses äußert sich durch Laufen,Springen,Ballspielen und Schlagen mit Gegenständen auf den Fliesenboden,welches in unserer Wohnung übermäßig laut zu hören ist.In einem Fall fiel dadurch (5 Kinder in 65 qm Wohnung) ein Bild von der Wand.

Meinen Vermieter habe ich fernmündlich davon in Kenntnis gesetzt,dass er bitte Abhilfe schaffen möchte,welches ihn nicht zu interessieren scheint.

Des Weiteren lagert diese Familie 2 Schlitten,2 Fahrräder,eine Sportkarre,ein Bobby Car und diverse Kleinteile direkt vor dem Hauseingang, sowie diverse Gartenmöbel in der Gemeinschaftswaschküche.

Folgende Fragen :

1.) Ich möchte meinen VM jetzt schriftlich auffordern,für Ruhe zu sorgen,anderweitig möchte ich die Miete um 10 % kürzen, gem. . AG Neuss, WuM 88, 264. Als Frist hatte ich 4 Wochen vorgesehen.Ist der Kürzungsbetrag abhängig von der Intensität der Belästigung oder kann ich pauschal 10 % ansetzen ?

2.) Kann ich,bedingt durch das Zustellen von Hauseingang und Waschküche einen weiteren Kürzungsbetrag geltend machen ?

Die Kürzung von der Kaltmiete oder inkl. aller nebenkosten ?

3.) Kann ich die Kosten für diese Beratung steuerlich geltend machen ?

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian MXXXX
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) In Fällen dieser Art gilt es näher zu differenzieren, da Sie einerseits Ansprüche gegen die lärmverursachenden Nachbarn, aber andererseits auch gegen Ihren Vermieter haben könnten. Unabhängig davon, gegen wen Sie vorgehen wollen, empfehle ich Ihnen die Anfertigung eines Lärmprotokolls, worin Sie die Daten des Lärms (Datum, Uhrzeit, Dauer und Art) festhalten. Sollten zufällig Zeugen in Ihrer Wohnung zugegen sein, sollten Sie dies ebenfalls festhalten, damit Sie im Ernstfall die erforderlichen Beweise führen können.

Mit Ihren Nachbarn stehen Sie in keinerlei Vertragsbeziehung. Dennoch können Sie nachbarrechtliche Abwehr- und Unterlassungsansprüche haben, die auf den Rechtsgedanken der §§ 861, 906, 1004 BGB beruhen. Sie können Unterlassung des Lärms (insbesondere in den Ruhezeiten) verlangen, wenn die Geräusche über das durchschnittliche Maß, das jedermann hinzunehmen hat, hinausgehen. Eine solche Unterlassungsklage birgt jedoch insbesondere deshalb ein Verlustrisiko in sich, da Sie in der Beweislast für sämtliche anspruchsbegründenden Umstände sind.

In den meisten Fällen ist ein Vorgehen gegen den Vermieter erfolgversprechender. Aufgrund des Mietvertrags ist der Vermieter dazu verpflichtet, für einen vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen. Sie können also Mangelbeseitigung verlangen und die Miete angemessen mindern, bis dies erfolgt. Aber auch hier gilt, dass Sie hinsichtlich des Vorliegens eines Mangels beweisbelastet sind.

Sie sollten daher zum einen die Nachbarn schriftlich zur Unterlassung auffordern. Zudem sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Mangelbeseitigung auffordern.

Sollte der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht für Abhilfe sorgen, sollten Sie die Miete mindern. Die Höhe der Minderung bemisst sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Hier ist in der Regel schwer zu prognostizieren, wie der zuständige Richter den Sachverhalt im Ernstfall bewerten würde, zumal dies wiederum davon abhängt, was beweisen werden kann. Bei Ihnen scheinen starke Beeinträchtigungen vorzuliegen, wenn sogar Bilder von den Wänden fallen. Die von Ihnen angeführten 10 % sind deshalb keine feste Größe.

Bei starken nachbarschaftlichen Lärmbelästigungen haben einige Gerichte auch höhere Minderungen für rechtmäßig erachtet: Dies reicht von 20 % (LG Chemnitz WuM 94, 68) über 40 % (AG Flensburg 63 b C 33/96) bis zu 50 % (AG Braunschweig WuM 90, 147).

Abschließend möchte ich noch auf die vielfach vertretene Auffassung der Rspr. hinweisen, wonach gelegentliche Lautstärke durch Kinder sozialüblich und hinzunehmen ist, dies jedoch dann nicht mehr, wenn es zu einer ständigen Belästigung auch innerhalb der Ruhezeiten führt. Insgesamt ist es daher jedoch ratsam, die Minderung geringer zu veranschlagen als wenn der Lärm durch Erwachsene verursacht werden würde. Daher rate ich Ihnen zu einer Minderung von nicht mehr als 20 bis 25 %.

2.) Ob durch das Zustellen des Hauseingangs und die Lagerung in der Waschküche überhaupt der bestimmungsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist, erscheint fraglich zu sein. Jedenfalls sollten Sie auch diesbezüglich Beseitigung durch den Vermieter verlangen un eine Minderung erst einmal androhen. Diese kann sich jedoch allenfalls in einem Bereich von ca. 5 % bewegen.

Maßgeblich für die Mietminderung ist nach jüngerer Rspr. die tatsächlich gezahlte Gesamtmiete, also Grundmiete zzgl. Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlungen (BGH WuM 2005, 384).

3.) Diese Beratungskosten dürften Sie steuerlich nicht geltend machen können. Sollte sich der Vermieter jedoch in Verzug befinden, sollte die Frist also fruchtlos verstreichen, und sollten Sie dann einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Interessenvertretung in dieser Angelegenheit beauftragen, haben Sie einen gegen den Vermieter gerichteten Verzugsschadensersatzanspruch auf die dann entstehenden Anwaltskosten.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und möchte Sie abschließend bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2009 | 11:18

Vielen Dank für die Beantwortung.

Gibt es eine "Faustformel" für die Kürzung ? Bsp.: Monat Januar 10 mal Lärmbelästigung,rechtfertigen 10 %, 20 mal 20 % usw.

Wir musste im Januar bereits an 5 Tagen Belästigungen innerhalb und durchgängig der Ruhezeiten ertragen.Ich bin mir nicht sicher,ob 10 % angemessen oder nicht eigentlich zu wenig ist.

Danke und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.01.2009 | 11:40

Sehr geehrter Fragesteller,

nein, leider gibt es eine solche Faustformel nicht. Die Angemessenheit der Höhe einer Minderung bemisst sich nach dem Maß der erlittenen Beeinträchtigung. Dies jedoch kann schlecht allein daran festgemacht werden, wie häufig eine Lärmstörung auftritt. Ebenso maßgeblich ist ja beispielsweise auch, um welche Uhrzeit der Lärm auftritt, wie lange er andauert und wie intensiv, also wie laut er ist.

Daher verfährt die Rspr. hier auch stark einzelfallabhängig. In meiner ursprünglichen Antwort habe ich bereits versucht aufzuzeigen, dass es auch Entscheidungen gibt, die in Einzelfällen weit höhere Minderungsquoten als angemessen betrachtet haben. Da der Lärm bei Ihnen sehr massiv aufzutreten scheint, halte ich persönlich eine Minderung von 20 - 25 % durchaus für möglich. Sollten Sie jedoch die Minderung zu hoch ansetzen, und sollte später eine gerichtliche Klärung erfolgen, wonach die Minderung hätte geringer vorgenommen werden müssen, werden Sie den zu viel geminderten Betrag als rückständige Miete nachzahlen müssen.

In Extremfällen, wenn Ihr Schlaf z.B. so stark gestört wäre, dass eine Gesundheitsgefährdung vorläge, wären Sie zudem zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Sollten Sie selbst weder bei Vermieter noch bei den Nachbarn eine Besserung bewirken können, sollten Sie einen Anwalt mit Ihrer außergerichtlichen und ggf. gerichtlichen Interessenvertretung in dieser Angelegenheit beauftragen. Gern können Sie sich diesbezüglich auch an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.12.2008 | 16:10


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