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Mietkündigungsschutz


| 22.08.2011 10:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


| in unter 2 Stunden

Wir wohnen in einem eingetragenen 2 Familienhaus zusammen mit unseren Schwiegereltern. Das Haus ist von meinen Schwiegereltern als Ganzes von dem Eigentümer gemietet wurden. Wir haben einen Unter-Mietvertrag. Seit einigen Unstimmigkeiten zwischen meinem Mann und seinem Stiefvater, wollen diese uns nun los werden und haben uns den Mietvertrag gekündigt. Eigenbedarf oder Moderniesierungsgründe konnten sie nicht geltend machen. der Untermietvertrag besteht seit 9 Jahren. Sie kündigen uns nun nach der Einliegerwohnungs - Ferienhausregelung. Ist das denn überhaupt möglich? Unsere Wohnung hat ca. 3/4 der Größe der Wohnung der Schwiegereltern. Bitte helfen Sie uns. Wie können wir uns wehren? Vieln Dank.
22.08.2011 | 11:34

Antwort

von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
345 Bewertungen
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Grundsätzlich ist eine Kündigung nach der umgangssprachlich so genannten Einliegerwohnungsregelung, § 573 a BGB, auch dann möglich, wenn der Vermieter nicht Eigentümer des Gebäudes ist, sondern dieses vom Eigentümer insgesamt angemietet hat und dann lediglich eine Wohnung untervermietet.

Grundgedanke dieser Regelung ist, dass bei einer solch engen Beziehung zwischen Vermieter und Mieter ein Mindestmaß an Harmonie vorhanden sein muss.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter die eine Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzt, was wohl bei Ihnen der Fall ist. Teilweise wird vertreten, dass eine Nutzung als Zweitwohnung nicht ausreicht, aber dies scheint bei Ihren Schwiegereltern ohnehin nicht der Fall zu sein.

Das Kündigungsrecht würde Ihren Schwiegereltern nicht zustehen,wenn es sich in Wahrheit um zwei Doppelhaushälften handelt, so dass sich die beiden Wohnung nicht in denselbem Gebäude befinden, oder wenn sich in dem Gebäude eine dritte abgeschlossene Wohnung mit Küche und Bad befinden würde.

Das Recht zur Kündigung könnte ausgeschlossen sein, da das mit Ihnen geschlossene Mietverhältnis befristet ist oder weil das Recht zur ordentlichen Kündigung oder auch nur zur Kündigung nach § 573 a BGB vertraglich ausgeschlossen wurde.

Die Kündigung könnte zudem im Ausnahmefall wegen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot oder wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sein, wenn sie als Druckmittel zur Erzwingung nicht geschuldeteter Mieterleistungen eingesetzt wurde. Hier sollten Sie die Unstimmigkeiten zwischen Ihrem Mann und dem Stiefvater nochmals überprüfen, ob es diese eher zwischenmenschlicher Natur sind oder sich aus nichtberechtigten Forderungen Ihrer Schwiegereltern ergeben haben.

Im Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf § 573 a Abs. 1 BGB gestützt wird. Zudem sollte aus der Kündigung klar hervorgehen, dass sie aufgrund des Sonderkündigungsrechts nicht auf Kündigungsgründe wie Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen des Mieters gestützt wird. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie der Kündigung widersprechen.

Ein solcher Widerspruch wäre gemäß § 574 BGB auch dann möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses wegen des Fehlens angemessenen Ersatzwohnraums, Krankheit oder auch Schwangerschaft Ihrerseits, hohen Aufwendungen in die Wohnungen aufgrund der formlosen Zusage einer langen Mietzeit, zu befürchtenden Umschulungsschwierigkeiten der Kinder ö.ä. eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Bitte beachten Sie hierzu die Frist für den Widerspruch, die zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses abläuft. Der Widerspruch ist zudem schriftlich zu erklären.

Wenn alle diese Argumente nicht greifen und die Kündigung wirksam ist, muss jedenfalls die um drei Monate gegenüber der üblichen Kündigungsfrist verlängerte Kündigungsfrist eingehalten werden.

Ich hoffe, ich konnten Ihnen im Rahmen der Erstberatung hier einen Überblick verschaffen. Wenn Sie eine detaillierte verbindliche Prüfung wünschen, sollten Sie einen örtlichen Anwalt Ihrer Wahl konsultieren, diesem den Mietvertrag vorlegen und die Situation mit Ihren Schwiegereltern im Detail schildern.


Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2011 | 17:41

Habe nur noch eine kurze Frage. Wir haben die um 3 Monate verlängerte Kündigung.( 31.01. ) Endet die Einspruchsfrist 2 Monate vor der normalen Kündigung ( 3 Monate ) oder 2 Monate vor der verlängerten Kündigung ( 6 Monate )in unserem Fall 31.08. oder 30.11.? vielen dank und beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2011 | 19:05

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

die Frist für den Widerspruch wird gemäß § 574 b Abs. 2 BGB vom Ende des Mietverhältnisses an berechnet, also der verlängerte Frist. Wenn diese am 31.01. endet, was ich nicht prüfen kann, endet die Widerspruchsfrist am 30.11. Wenn Sie auf die Widerspruchsmöglichkeit nicht hingewiesen wurden, können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Bewertung des Fragestellers 2011-08-22 | 14:39


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2011-08-22
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ANTWORT VON
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Wuppertal

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