Seit Mai 2004 wohnen wir in einer 120 qm Wohnung inkl. Einem Souterrain. Wir zahlen 725,00 Kaltmiete. Im Souterrain beträgt die Deckenhöhe nur 1, 85 m auf rund 32 qm.alles ist als Wohnraum im Mietvertrag ausgewiesen.
Nun habe ich gehört, dass ich für diesen Bereich nur die Hälfte an Miete zahlen muss, kann ich nun die anteilige Miete zurückfordern???
Antwort geschrieben am 28.01.2012 12:41:00 
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Rechtsanwalt Ulrike Müller-Guntrum
Hüttenstr. 6, 40215 Düsseldorf, Tel: 0211-46824682, Fax: 0211-46824684
Insolvenzrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Sozialrecht
Bewertungen: 44
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Es sind in mehrfacher Hinsicht rechtliche Schwierigkeiten vorhanden.
Zunächst stellt sich die Frage, ob im Hinblick auf die bauordnungsrechtlichen Vorschriften ein zur Mietminderung berechtigter Mangel angenommen werden könnte. Stellt sich im Verlaufe des Mietverhältnisses heraus, dass die als Wohnräume vermieteten Räume wegen zu geringer Deckenhöhe einer baurechtlichen Nutzungsbeschränkung unterliegen, mindert sich die Miete ab dem Zeitpunkt der Kenntnis von der Beschränkung auch dann, wenn die Räume als vertragsgemäß angenommen und bewohnt worden sind. Solange aber die zuständige Gemeinde eine unzulässige Nutzung der Mietsache duldet, kann der Mieter jedoch grundsätzlich keine Gewährleistungsrechte geltend machen. Voraussetzung für die Annahme eines Sachmangels ist insoweit, dass die zuständige Behörde die Nutzung untersagt oder ein behördliches Einschreiten zu erwarten ist. (z.B. BGH in NJW 2009, 814)
Des Weiteren könnte ein Mangel aufgrund einer Abweichung der im Vertrag vereinbarten Wohnfläche vorliegen. Bei Abweichung von mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ist ein erheblicher Mangel, der zur Minderung berechtigt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung anzunehmen. Dabei ist wiederum fraglich, welche Vorschriften zur Flächenberechnung heranzuziehen sind. Wohnfläche kann nach WoFlV oder nach DIN 277 berechnet werden.
Darüber hinaus ist die Bestimmung des § 536b BGB vorliegend von Bedeutung. Dieser regelt: Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Damit ist ferner entscheidend, seit wann Ihnen die Deckenhöhe und Berechnung bekannt ist.
Schließlich ist die Regelung des § 536c BGB über die Mängelanzeige zu berücksichtigen. Zahlt der Mieter vorbehaltlos die Miete weiter, obwohl er den Mangel kennt und diesen dem Vermieter angezeigt hat, kann er sein Minderungsrecht (auch für die Zukunft) verwirken. Dies betreffend ist Ihnen anzuraten zukünftig die Miete unter Vorbehalt zu zahlen (Schmdit-Futterer, Mietrecht, § 536b BGB, Rn. 29 ff).
So hat hat z.B. das AG Hamburg in einem ähnlichen Fall einen erheblichen Mangel angenommen, in dem zwei über der Tordurchfahrt gelegene Räume der Wohnung lediglich eine Höhe von 1,64 m aufwiesen, daher gem. § 4 Nr. 2 WoFlV nur zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen waren, und damit die im Mietvertrag bestimmte Wohnfläche um mehr als 10 % unterschritten wurde. Auch hat das AG entschieden, dass es nicht darauf ankommt, dass der Mieter die Raumhöhe bei Anmietung der Wohnung kannte. Entscheidend ist, ob er wusste, dass sich dies auf die Wohnfläche auswirkt und die Angabe im Mietvertrag falsch ist. (http://www.bg124.de/fileadmin/user_upload/dokumente/AG_Hmb.__Urt._v._8.8.06__Flaechenabw.pdf)
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste gute Orientierung über diese recht komplexe Rechtslage verschaffen. Eine Erstberatung kann und sollt die Hinzuziehung eines Anwaltes im Weiteren nicht ersetzen. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen aber selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Abschließend möchte ich Sie auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf Ihnen Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.
Mit freundlichen Grüßen
U. Müller-Guntrum
Rechtsanwältin
Rechtsanwaeltin_M_G@web.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 28.01.2012 21:33:07
Sicherlich war uns die Höhe der Decken im Souterrain bekannt, es war uns aber nicht bekannt, dass Wohnraum mit einer Höhe unter 2 ,00 Meter nur zur Hälfte berechnet werden kann. Diese Tatsache haben wir erst aktuell durch einem Fernsehbericht erfahren. Deshalb die Frage, können wir aufgrund dieser Tatsache die Hälfte der Miete für die 32 am Souterrain seit 2004 zurückfordern???
Sicherlich war uns die Höhe der Decken im Souterrain bekannt, es war uns aber nicht bekannt, dass Wohnraum mit einer Höhe unter 2 ,00 Meter nur zur Hälfte berechnet werden kann. Diese Tatsache haben wir erst aktuell durch einem Fernsehbericht erfahren. Deshalb die Frage, können wir aufgrund dieser Tatsache die Hälfte der Miete für die 32 am Souterrain seit 2004 zurückfordern???
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 29.01.2012 00:44:11
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:
Ansprüche aus § 812 BGB auf Rückzahlung einer zu viel gezahlten Miete unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. (1) Nach § 199 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem 1.der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Ob diese Voraussetzungen vorliegen, bedarf einer eingehenden Prüfung. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich keine weiteren Angaben tätigen kann, da es sich um eine Erstberatung handelt, die eine vollumfängliche Begutachtung nicht ersetzen kann, Sie nur ein wenig über dem Mindesteinsatz geboten haben und Ihre Frage sogar noch erweitern. Gerne aber können Sie mir einen entsprechenden Auftrag erteilen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:
Ansprüche aus § 812 BGB auf Rückzahlung einer zu viel gezahlten Miete unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. (1) Nach § 199 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem 1.der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Ob diese Voraussetzungen vorliegen, bedarf einer eingehenden Prüfung. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich keine weiteren Angaben tätigen kann, da es sich um eine Erstberatung handelt, die eine vollumfängliche Begutachtung nicht ersetzen kann, Sie nur ein wenig über dem Mindesteinsatz geboten haben und Ihre Frage sogar noch erweitern. Gerne aber können Sie mir einen entsprechenden Auftrag erteilen.
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