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Mietflächenabweichung / Dachterrasse


| 24.12.2009 14:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt bedarf einer Klärung: Mietflächenabweichung

1. Festlegung der dazugehörigen Terrassenfläche /-größe
2. Neuberechnung der Mietkostenvorauszahlung
3. Rückerstattung der geleisteten Mietkostenvorauszahlung seit Mietbeginn, inkl. Betriebskosten

Mietwohnung (DG-Wohnung) wurde laut Mietvertrag (Einzug am 15.11.07) mit 75,0qm angegeben. Im Mietvertrag wird nicht auf eine vorhandene Dachterrasse verwiesen, weder in Größe, noch die Form – es existieren auch kein Grundrisse der Wohnung, anhand dessen man feststellen könnte, wie sich die 75,00qm der Wohnung zusammensetzen bzw. verteilen. Daraufhin wurde vom Mieter ein aktuelles Aufmassprotokoll beauftragt, welches eine Wohnfläche (ohne Terrasse) von 60,18qm ergab.
Die Terrasse gehört ohne Zweifel zur Mietsache, da ein Zugang von der Mietwohnung zur Terrasse direkt möglich ist und eine erleinige Nutzung möglich ist, nur besteht ein Problem bei der Festlegung der Bemessungsfläche. Laut nachträglichem Schreiben des Vermieters vom 28.10.09 beträgt die Fläche 20,30qm -> 10,15qm DIN-Bemessung. Die Gesamte Dachfläche teilen sich zwei Mietparteien, es ist aber keine Abgrenzung montiert oder eine feste Grenze ersichtlich. Die angegebene Größe von 20,3qm ist also rein fiktiv, sie wird auch seitens des Vermieters nicht näher beschrieben! Die einzig mögliche Abgrenzung ist eine Absturzsicherung die für beide DG-Wohnungen im Jahre 2005 angefertigt wurde, welche beim Einzug nicht montiert war, sich aber auf der Dachterrasse befand und im Übergabeprotokoll bemerkt wurde, unter Mängel: „(8) Sicherung Terrasse“. Sowohl unsere Vormieter, als auch unsere Nachbarin haben diese Absturzsicherung eigenmächtig demontiert, um ihre Terrassenfläche zu vergrößern. Zur Absicherung der Dachterrasse und zur Sicherheit unseres 4-jährigen Sohnes wurde durch uns diese Absturzsicherung wieder montiert, da auch seitens des Vermieters nicht unternommen wurde!
Fläche der Dachterrasse innerhalb der Absturzsicherung: 5,00qm –> 2,50qm
Gesamtwohnungsfläche: 62,68qm (-16,4%)

1. Frage:
Kernfrage des Streits ist die Beurteilung/Bemessung der Dachterrasse, da die Wohnungsfläche durch das Aufmassprotokoll eindeutig beschrieben wird.

2. Frage:
Die zweite Frage die sich daraus ergibt, wenn es anhand der Gesamtfläche der Mietwohnung von mehr als 10% kommt, ist dies dann auch möglich rückwirkend zu beantragen.

3. Frage:
Besteht die Möglichkeit ab 01-2010 die Gesamtmietzahlung einseitig um 16,4% zu kürzen.
Sachverhalt wurde dem Vermieter bekannt gemacht, Mietzahlungen werden nur noch unter Vorbehalt geleistet.

4. Frage:
Welche rechtlichen Schritte müssen, durch uns als Mieter eingeleitet werden?

Vielen Dank im Voraus!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:


Zu 1. Frage:
Kernfrage des Streits ist die Beurteilung/Bemessung der Dachterrasse, da die Wohnungsfläche durch das Aufmassprotokoll eindeutig beschrieben wird.


Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich davon aus, dass die Dachterrasse überhaupt nicht Gegenstand des Mietvertrages ist, Sie die Dachterrasse also nicht vertraglich mitgemietet haben und eine Nutzung somit lediglich durch den Vermieter stillschweigend geduldet wird.

Zu diesem Schluss gelange ich, da nach Ihrer Sachverhaltsschilderung weder im Aufmaßprotokoll noch in dem Mietvertrag die Dachterrasse beschrieben ist. Dies lässt grundsätzlich nur den Schluss zu, dass die Dachterrasse nicht ordentlich mitvermietet ist, was zwar seltsam, vertragsrechtlich aber möglich ist.

Alleine die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit der Dachterrasse begründet für sich noch nicht, dass diese mitvermietet ist.


Zu 2. Frage:
Die zweite Frage die sich daraus ergibt, wenn es anhand der Gesamtfläche der Mietwohnung von mehr als 10% kommt, ist dies dann auch möglich rückwirkend zu beantragen.


Sofern eine Gesamtflächenabweichung von mehr als 10% vorliegt, wie es nach Ihrer Sachverhaltsschilderung der Fall ist, stellt dieses einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der grundsätzlich zur Mietminderung entsprechend der prozentualen Abweichung berechtigt.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link zu einem betreffenden BGH-Urteil beigefügt:

http://www.rechtsanwalt-news.de/mietrecht/berechnung-der-wohnflaeche-dachterrasse/

Da es sich bei der Mietminderung auf Grund eines Mangels grundsätzlich um ein sog. Gestaltungsrecht handelt, kann die Mietminderung erst ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige beim Vermieter geltend gemacht werden.


Zu 3. Frage:
Besteht die Möglichkeit ab 01-2010 die Gesamtmietzahlung einseitig um 16,4% zu kürzen.
Sachverhalt wurde dem Vermieter bekannt gemacht, Mietzahlungen werden nur noch unter Vorbehalt geleistet.


Wie bereits angedeutet, können Sie ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige beim Vermieter die Miete entsprechend kürzen. Nach Ihrer Schilderung besteht eine Wohnflächenabweichung in Höhe von 16,4 Prozent, sodass Sie diesen Betrag auch grundsätzlich einbehalten dürfen.

Aber wenn man es ganz genau mitnehmen würde, wäre dieser Betrag noch etwas höher, da Sie auch argumentieren könnten, dass die Dachterrasse nicht förmlich Mietvertragsbestandteil geworden ist. Um aber auf der sicheren Seite zu sein und um einen gewissen Sicherheitsabschlag vorzunehmen, könnten sie grundsätzlich die Miete in Höhe von ca. 15 Prozent einbehalten. Zu einem höheren Einbehalt würde ich Ihnen grundsätzlich nicht raten.



Zu 4. Frage:
Welche rechtlichen Schritte müssen, durch uns als Mieter eingeleitet werden?


Sie müssten zunächst den Mangel anzeigen und begründen worauf der Mangel beruht. Dieses haben Sie nach Ihrer Sachverhaltsschilderung ja bereits getan.

Darüber hinaus müssten Sie sich mit dem Vermieter über die Anpassung des Mietzinses auseinander setzen. Dies kann natürlich einseitig durch eine Minderung geschehen, jedoch wäre es besser, um ein gutes Vermieter-/Mieterverhältnis aufrechtzuerhalten, eine einvernehmliche Vertragsanpassung auf die tatsächliche Wohnfläche vorzunehmen.

Sollte sich der Vermieter in allen Belangen quer stellen, so sollten Sie einen im Mietrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch ein angenehmes Weihnachtsfest!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Nachfrage vom Fragesteller 24.12.2009 | 21:19

Sehr geehrter Rechtsanwalt Newerla,

rechtherzlichen Dank für die schnelle und präzise Beantwortung meiner Fragen.

Aufgrund des Schriftverkehrs mit dem Rechtsanwalt der Vermieters und Ihrer Beantwortung der ersten Frage, möchte ich dazu eine Nachfrage stellen.

Frage:
Muss die Dachterrasse im Mietvertrag aufgeführt werden, damit diese in die Grundflächenberechnung eingeht oder muss sie dies nicht?

Folgender Schriftverkehr:
Zitat: „Zunächst wird angemerkt, dass eine ausdrückliche Zugehörigkeit der Dachterrasse zum Mietobjekt nicht Voraussetzung dafür ist, dass diese als mitvermietet gilt. Da die Dachterrasse zur ausschließlichen Nutzung Ihrer Wohnung zugeordnet ist, ist diese Gegenstand der Mietfläche, wie es auch ein Balkon wäre, der einer Wohnung zugeordnet ist.“

Faktenlage:
1. Im Mietvertrag wird die Dachterrasse nicht erwähnt.
2. Auch existiert kein Grundriss, der die Zugehörigkeit der Dachterrasse erkennen lässt.
3. Die Dachterrasse teilen sich zwei Mietparteien, die je einen eigenen Zugang besitzen.
4. Es gibt keine Abgrenzung, auf der Dachterrasse.
5. Allerdings existiert für jede Wohnung eine Absturzsicherung (2,5m x 2,5m) vor dem Zugang
zur Dachterrasse.

Nach dem Verständnis des Vermieters muss also die Dachterrasse nicht im Mietvertrag aufgeführt werden und gehört dennoch zur Mietsache – hört sich für mich ein wenig danach an, als würde man Äpfel und Birnen vergleichen…

Vielen Dank und ein Frohes Fest Ihnen und Ihrer Familie!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2009 | 17:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

entschuldigen Sie bitte meine weihnachtsbedingte leichte Verzögerung bei der Beantwortung Ihrer Nachfrage.
Sehr gerne möchte ich nun endlich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung nehmen:

Grundsätzlich muss die Dachterrasse nicht im Mietvertrag aufgeführt werden, damit diese in die Grundflächenberechnung eingeht , Voraussetzung ist dann aber, dass zwischen Mieter und Vermieter eine EInigung darüber besteht, dass die Dachterasse mitvermietet ist. Dies ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung eher nicht der Fall.

Nur aufgrund der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gilt die Dachterasse jedenfalls nicht als mitvermietet. Dies hat übrigens auch der BGH in einem ähnlichen Fall so entschieden.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen Link zu diesem Urteil beigefügt (das konkrete Urteil finden Sie ganz unten unter 8.):

http://www.srf-hn.de/mietrecht-info3

Bei der Wohnflächenberechnung darf nach der BGH-Rechtsprechung eien Dachterrasse maximal mit 50 % amngerechnet werden. Dies wären in Ihrem Fall 2,5 qm.

Aber auch wenn die Dachterasse bei der Flächenberechnung einzubeziehen wäre, würde die Flächenabweichung immer noch wesentlich mehr als 10% betragen, so dass Sie grundsätzlich zur Minderung berechtigt sind.

Bevor Sie es allerdings auf einen langwierigen und nervenaufreibenden Rechtstreit ankommen lassen (vor allem um die Fronten nicht noch weiter zu verhärten), könnten die aus Kulanzgründen bei der Minderungsberechnung die Dachterasse aus der Berechnugn herauslassen, um so eine schnellere und vor allem außergerichtliche Lösung zu erreichen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
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kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

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