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Mieterwechsel/Nachmieter- Zwischenablesung erfolgte nach 3 Wochen


12.12.2008 20:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Schilderung zum geschehen:

Ich habe zum 31.01.2008 (regulär) meine Wohnung gekündigt. Um dabei doppelte Mietzahlungen zu vermeiden, da ich schon vor Vertragsende die neue Wohnung bezog, nutzte ich die Möglichkeit einen Nachmieter auf meine Kosten zu suchen. Dieser wurde dann auch schnell gefunden und durch den Vermieter anerkannt. Dadurch wurde eine Kündigung auf den 31.12.07 gültig. Wir einigten uns darauf das ich spät. zum 14.12.07 die Wohnung geräumt habe und die Wohnungs- bzw. Schlüsselübergabe mit dem Vermieter abgeschlossen ist. Hintergrund ist, das der Nachmieter bereits am Folgetag den 15.12.07 Logistikbedingt einziehen wollte.
Dies hat dann auch alles wie beschrieben geklappt. Der Nachmieter holte am 15.12 den Wohnungsschlüssel beim Vermieter ab.
Ab diesem Tag wurde und konnte somit die Wohnung nicht mehr von mir genutzt werden.

Nun haben wir die Nebenkostenabrechnung bekommen. Abrechnungszeitraum-Ende war der 31.05.2008. Auf der Abrechnung konnten wir nun erkennen das eine Ablesung aller Zähler erst am 3. bzw. 8. Januar 2008 erfolgte. Also einige Wochen später erst. In der Zeit ab 15.12.07-08.01.08 wurden Strom, Wasser, Heizung-Verbrauch usw. ja durch den Nachmieter verursacht. Die Heizkosten wurden 50:50 abgerechnet. Die Grundkosten nach der Gradtagtabelle. Jedoch mit Nutzungszeitraum bis 31.12.07 was ja nicht korrekt ist. Dieser endete doch mit dem Tag der Schlüsselübergabe. Die Verbrauchsabhängigen Kosten wurden laut Zählerstände zum 03.01 bzw. 08.01.08 berechnet. Diese betragen durch den Verbrauch des Nachmieters mehr als das doppelte als das was wir von den digitalen Meßgeräten unter Zeugen selbst abgelesen haben.

Ich habe dies umgehend dem Vermieter schriftlich mitgeteilt. (02.10.08) Enthalten war eine Aufstellung unserer Ablesewerte um dies zu verdeutlichen. Ich verlangte somit eine nachvollziehbare und korrigierte Abrechnung von meinem Vermieter.
Das einzige was ich jedoch als Reaktion bekam war ein Schreiben
vom 08.12.08 des RA des Vermieters mit der Aufforderung die Kosten zu zahlen.

1. Bin ich verpflichtet Kosten welche von meinem Nachmieter verursacht worden sind zu bezahlen obwohl ich die Wohnung ab 14.12.07 nicht mehr bewohnte.

2. Mit welcher Rechtlichen Grundlage kann ich dagegen vorgehen?
3. Ist der Vermieter nicht verpflichtet eine Zwischenablesung durchzuführen. ( So steht es ja auch in der Heizkostenverordnung)

P.S. Ich habe für den lfd. Monat Dezember 07 den Mietzins sowie den Nebenkostenanteil bezahlt.

Ich würde mich über eine sachliche und aussagekräftige Antwort freuen und bedanke mich für Ihre Mühen.

Mfg.
12.12.2008 | 21:50

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Nun zu der von Ihnen gestellten Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Nach § 537 Abs. 2 BGB ist der Mieter zur Fortzahlung der Miete nicht mehr verpflichtet, wenn und solange der Vermieter die Mieträume einem Dritten überlassen hat und er sie daher dem eigentlichem Mieter nicht zur Verfügung stellen kann. Diese Situation ist mit Übergabe der Wohnungsschlüssel an den Nachmieter am 15.12.2007 eingetreten. Zum Teil wird insoweit angenommen, dass der Vermieter bei einem vorzeitigen Auszug des Mieters keinen Mietzins mehr verlangen kann, wenn er die Wohnung ab diesem Zeitpunkt bereits weitervermietet hat. Allerdings setzt nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 26.02.2004 (Az. I-10 U 103/03) die Befreiung von der Pflicht zur Mietzinszahlung voraus, dass der Mieter noch einen Besitzwillen hat. Dies ist nach Auffassung des Gerichts bei einem endgültigen Auszug des Mieters nicht gegeben.

Sollten Sie daher bei Ihrem Auszug mit Ihrem Vermieter nichts anderes vereinbart haben, sind Sie im Zweifel verpflichtet gewesen, den vereinbarten Mietzins bis zum 31.12.2007 zu zahlen.

2. Allerdings steht Ihnen im Hinblick auf die verbrauchabhängigen Nebenkosten grundsätzlich ein Anspruch auf Zwischenablesung zu, soweit nicht im Mietvertrag etwas anderes vereinbart war. Wie Sie selbst richtig schreiben, ist ein solcher Anspruch ausdrücklich in § 9 b Heizkostenverordnung für Heizung und Warmwasser vorgesehen. Darüber hinaus wird nach allgemeiner Auffassung einen Anspruch auf Zwischenablesung auch für die übrigen verbrauchsabhängigen Nebenkosten angenommen.

§ 9 b Heizkostenverordnung stellt für den Zeitpunkt der Zwischenablesung auf den „Nutzerwechsel“ ab. Ihr Vermieter wird insoweit wahrscheinlich argumentieren, dass dieser Wechsel erst zum 31.12.2007 eingetreten ist (vgl. die obigen Ausführungen zu § 537 Abs. 2 BGB). Dagegen spricht jedoch, dass Sie bereits rein faktisch ab dem 15.12.2007 keine verbrauchsabhängigen Kosten mehr produzieren konnten. Es lässt sich daher durchaus vertreten, dass Sie nur die verbrauchsabhängigen Kosten bis zu Ihrem Auszug übernehmen müssen.

Jedenfalls hätte spätestens zum 31.12.2007 eine Zwischenablesung vorgenommen werden müssen. Da diese offensichtlich erst verspätet erfolgt ist, können Sie insoweit die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung geltend machen. Den Nachweis über die tatsächlich verbrauchten Kosten zum Stichtag der Zwischenablesung hat der Vermieter zu erbringen.

Zu berücksichtigen ist noch, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Kosten der Zwischenablesung auf Sie umzulegen. Er hat diese Kosten vielmehr selbst zu tragen (vgl. Urteil des BGH vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07).

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiter helfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.
Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie Email, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Greif
Rechtsanwalt

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