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Mieterwechsel, Rechnung mit Mehrwertsteuer, ja oder nein


| 04.11.2014 06:18 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer



Für die Betreuung unseres Hauses haben wir einen Hausverwalter engagiert. Im Vertrag steht drin: Bei Mieterwechsel bzw. Neuvermietung wird für Anzeigen und Bearbeitung des Mieterwechsels eine Monatsmiete kalt berechnet.

Es fand ein Mieterwechsel statt und wir haben jetzt eine Rechnung bekommen, in der folgender Betrag in Rechnung gestellt wird: eine Kaltmiete und zuzüglich noch 19% Mehrwertsteuer drauf.
Ist das so richtig? Eigentlich hatten wir vom Wortlaut im Vertrag verstanden, das der Gesamtbetrag genau eine Kaltmiete beträgt, von 19 % Mehrwersteuer ist da nicht die Rede...

Danke für die Aufklärung.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Frage hängt maßgeblich davon ab, ob Sie als Verbraucher oder Unternehmer zu betrachten sind.
Es stellt sich die Frage was konkret vereinbart ist.

Für jeden Vertragsschluss sind zwei sogenannte sich deckende Willenserklärungen erforderlich, Angebot und Annahme. Dabei ist zu problematisieren wie die Erklärung des Hausverwalters „eine Kaltmiete" zu verstehen ist. Insoweit stellt die Rechtswissenschaft auf den sogenannten „objektiven Empfängerhorizont" ab. Das bedeutet, dass die Erklärung so auszulegen ist, wie sie ein objektiver Dritter in der Situation des Vertragspartners (hier: Ihnen) verstehen müsste.

Dabei kommt es meines Erachtens darauf an, ob Sie als Verbraucher oder Unternehmer gehandelt haben.

Dies lässt sich anhand Ihrer Schilderungen leider nicht eindeutig beantworten, da es in diesem Bereich eine Vielzahl an Einzelfallrechtsprechung gibt. Zahlreiche Gerichte sehen Vermieter grundsätzlich als Unternehmer in diesem Sinne an.
Bei einem Verbraucher sind gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 der Preisangabenverordnung die Endpreise zu nennen. Hierzu gehört ausdrücklich auch die Umsatzsteuer (umgangssprachlich „Mehrwertsteuer).

Ein Verbraucher durfte die Preisangabe damit so verstehen, dass dies den Endpreis darstellt.
Anders ist es dagegen bei Unternehmern. Zwischen Unternehmern gilt die Preisangabenverordnung grundsätzlich nicht. Vielmehr ist es üblich, dass in diesem Bereich von den Netto-Preisen, also den Preisen ohne Umsatzsteuer ausgegangen wird. Dies hat seinen Hintergrund daher, dass die Umsatzsteuer in diesem Bereich regelmäßig ein durchlaufender Posten ist. Entsprechend dürfte die Erklärung in diesem Bereich durchaus im Sinne von „zuzüglich Umsatzsteuer" verstanden werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.11.2014 | 16:30

Sehr geehrter Herr Kromer,
danke fürt die Antwort.
Ich verstehe nicht genau den Punkt zu Verbraucher und Unternehmer. Vielleicht hilft folgende Info weiter: Wir haben einen Vertrag zur Sondereigentumsverwaltung unseres Hauses für 2 Jahre abgeschlossen, weil wir beruflich im Ausland waren und jemanden brauchten, der sich in unserer Abwesenheit um unser Haus gekümmert. Das Haus wurde während unseres Auslandsaufenthaltes vermietet. Der Verwalter bekam hierfür eine Vollmacht, als unser Vertreter uneingeschränkt zu agieren. Jetzt sind wir wieder da und wohnen in diesem Haus und der Verwaltervertrag ist zum genauen Zeitpunkt der Hausübergabe auch abgelaufen.
In der Klausel steht, dass der Verwalter im Falle einer Neuvermietung eine Immobilienfirma beauftragen kann oder andernfalls werden je Neuvermietung für Anzeigen und Bearbeitung des Mieterwechsels eine Monatsmiete kalt berechnet.
Der Verwalter hat nicht die Immobilienfirma beauftragt, er hat die Neuvermietung selbst in die Hand genommen.

Sind wir hier als Verbraucher oder Unternehmer anzusehen? Müssen wir Mehrwertsteuer zahlen, auch wenn es in der Vertragsklausel nicht so steht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2014 | 20:05

Als Verbraucher handelt nach § 13 BGB, wer in dem konkreten Fall überwiegend weder gewerblich noch selbständig tätig wird. Um beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Umgekehrt ist nach § 14 Abs. 1 BGB als Unternehmer anzusehen, wer bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

Bei Vermietern existiert hier eine große Anzahl an Einzelfallrechtsprechung, die sich teilweise auch widerspricht. Der Bundesgerichtshof geht bei einem Vermieter nicht ohne weiteres von der Unternehmereigenschaft aus. Hierfür sei ein "planmäßiger Geschäftsbetrieb" notwendig (BGH, Urteil vom 23. 10. 2001 - XI ZR 63/01).
Nach Ihren Schilderungen ist meines Erachtens hiervon auszugehen, da es nicht um eine langfristig angelegte Vermietung mehrerer Wohneinheiten ging, sondern für eine übergangsweise Vermietung des ansonsten selbst genutzten Hauses.

Dementsprechend sollten Sie dem Vertragspartner mitteilen, dass Sie von einem Bruttopreis ausgingen, wie er auch in § 1 Abs. 1 Satz 1 der Preisangabenverordnung vorgesehen ist.

Allerdings ist festzuhalten, dass dies lediglich meine persönliche Einschätzung der Rechtslage ist. Bereits aus kleinen Details – die mir nicht bekannt sind – kann sich eine abweichende Würdigung ergeben, z.B. bei entsprechenden Hinweisen im Vertrag oder der Vertragsanbahnung.

Bewertung des Fragestellers 09.11.2014 | 11:41


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