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Mieterschutz nach Hausverkauf bzw. nach Umwandlung in Eigentumswohnungen


| 02.12.2008 04:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Ich möchte ein 3-Familienhaus neu vermieten, aber später verkaufen, in
ca. 5 Jahren.

1. Welchen Kündigungsschutz haben die Mieter nach dem Verkauf ?

2. Wenn ich kurz nach der Neuvermietung das Haus umwandle in Eigentumswohnungen und diese später verkaufe, welchen Kündigungsschutz haben in diesem Fall die Mieter ?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Gemäß § 566 BGB bewirkt die Veräußerung des vermieteten Wohnraumes von dem Vermieter an einen Dritten, dass eben dieser Dritte anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentumes aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Dies ist der bekannte Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete".

Es bleibt daher bei den schon jetzt bestehenden Kündigungsschutzvorschriften der Mieter.
Diese sind im Wesentlichen die (für eine Kündigung durch den Vermieter gestaffelten) Kündigungsfristen des § 573 c BGB: Vertragslaufzeit bis 5 Jahre bedeutet 3 Monate Kündigungsfrist, Vertragslaufzeit 5 bis 8 Jahre bedeutet 6 Monate und längere Vertragslaufzeit 9 Monate Kündigungsfrist.
Des Weiteren ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung erforderlich, vgl. § 573 BGB (sogenannte Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung).

2. Der von Ihnen beschriebene Fall ist in § 577 a BGB geregelt. Danach gibt es für die Kündigung durch den neuen Vermieter eine Sperrzeit: wird an vermieten Wohnräumen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und dann veräußert, kann der Vermieter sich für die Dauer von 3 Jahren nicht auf berechtigte Interessen berufen. Somit ist eine Kündigung während dieser Zeit nicht möglich. Die Frist kann bei angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt sogar 10 Jahre betragen. Dann müsste dies allerdings per Rechtsverordnung der Landesregierung für die betroffene Gemeinde festgelegt worden sein.

Bei Umwandlung von Wohnraum ist ferner das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB zu beachten!

Bewertung des Fragestellers 04.12.2008 | 05:01


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