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Mieterrechte bei Schimmel und Feuchtigkeit


24.11.2014 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: zu den Rechten des Mieters bei bauseitig bedingtem Schimmel in der Wohnung



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

seit ca. 2 Monaten bewohnen wir ein im Sommer vollständig innen renoviertes Flachdachhaus, Bj 1950, 90qm Wohnfläche, 4 Zi.
Da meine schwangere Frau (7.Monat) und unsere 4 jährige Tochter im Gegensatz zu mir, seit ca. 4 Wochen dauerhaft krank sind und beide ausschließlich allein in unserem Schlafzimmer nächtigen, kam ich vor ca. 2 Wochen auf die Idee unser Bett einmal hervorzuziehen und habe dahinter an der Wand (Außenwand) gelbe, sich verteilende Flecken und Schimmel festgestellt. Durch einen Abreibetest mit Papier stellte ich Feuchtigkeit und massiven, üblen Geruch fest. Das Bett hatte durch die Fußleiste einen regulären Abstand zur Wand. Nachdem ich mich nach Offenlegung der Fläche noch ca. 20 Minuten in diesem Raum aufgehalten habe, bekam ich (Allergiker) Kopfschmerzen, kratzen im Hals und Schwindel.
Hiernach habe ich das Zimmer erneut gelüftet (wir stosslüften 2-3x tägl.) und ich schaute auch im danebenliegenden Raum nach.
Auch hier war deutlich sichtbar an der Außenwand Feuchtigkeit feststellbar, jedoch noch nicht ganz so tiefgelb. Hier standen auch noch keine Möbelstücke davor.
Wir haben hiernach sofort unsere Vermieter informiert und unter Fristsetzung um Ermittlung, sowie Behebung der Mängel gebeten, auch mit der Bitte einen Sachverständigen hinzuziehen. Des Weiteren haben wir vorsorglich hinzugefügt, dass wir kommende Mietzahlungen nur noch unter Vorbehalt leisten und event. Mietminderung in Anspruch nehmen.
Unsere Vermieter meldeten sich sogleich und waren sowohl entsetzt, als auch kooperativ.
Dennoch wurde gleich angemerkt, wie wichtig auch vernünftiges Lüften sei. In diesem Bereich sind wir jedoch sorgenfrei, da wir uns stets den allgemeinen Richtlinien hierzu entsprechend verhalten haben und noch nie Probleme mit Schimmel oder Feuchtigkeit hatten. Des Weiteren kann es ja nicht sein, dass bereits nach 2 Monaten solche Mängel auftreten und wir verantwortlich sein sollen.
Es wurde nun kurzfristig ein Sachverständiger gefunden, der im Beisein unserer Vermieter die Räume anschaute und die Temperatur der Wände misste. Hierbei stellte er einen wie er sagte 'auffälligen' Temp.unterschied der Außenwände (ca. 12-14 Grad) zu den Innenwänden (ca. 16-18 Grad) fest. Er bemerkte, dass nagelneue Fenster in ein älteres Gemäuer eingebaut wurden und hier eigentlich bereits bei Einbau die Vermieter über besonderes Lüftungsverhalten hätten informiert werden müssen, um somit dann auch die neuen Mieter zu informieren. Dies geschah offensichtlich nicht. Darüberhinaus stellte er fest, dass die Außenwände gedämmt werden müssten, damit der Schaden langfristig behoben werden kann. Er teilte uns allen mit, dass die Feuchtigkeit und der Schimmel sonst durch den bevorstehenden kalten Winter immer schlimmer werden würden.
Nun warten wir seit letzte Woche Mittwoch noch auf Rückmeldung, wie nun weiter vorgegangen wird.
Wir würden hierzu gerne unsere Rechte erfahren.

1. Wer ist verantwortlich dafür die feuchten Schimmelschäden in den Räumen zu entfernen? Der Sachverständige sagte hierzu beiläufig, wir sollen uns hochprozentigen Alkohol besorgen und abwischen. Müssen wir das wirklich? Da ich Allergiker bin, meine Frau schwanger ist und wir schon gesundheitlich reagiert haben, möchte ich dies ehrlich gesagt nicht tun, zumal wir auch nicht verantwortlich gemacht werden können, oder?

2. Dürfen wir auf die Außendämmung bestehen? Wieviel Zeit dürfte zur Erledigung als angebracht veranschlagt werden?

3. Wie dürfen wir mit der kommenden Miete verfahren? Da wir das Schlafzimmer und das Büro, samt den darin befindlichen Sachen seit 2 Wochen gar nicht nutzen können und auch nicht wissen, wie lange dies so bleiben wird, sind wir unsicher ob und wenn ja, wieviel Miete angemessen und rechtens wäre.

4. Ich mache mir große Sorgen um meine Familie. Haben wir eine Möglichkeit auf Kosten der Vermieter fundiert zu erfahren, welche gesundheitlichen Risiken uns aktuell trotz Meidung der genannten Räume umgeben?

5. Des Weiteren ärgern wir uns jetzt sehr über die Maklercourtage die wir geleistet haben, zumal ich ausdrücklich nach Feuchtigkeit gefragt habe und dies natürlich verneint wurde. Wir nehmen an, dass der Makler auch keine Ahnung hatte, dennoch haben wir solch hohe Kosten nur in Kauf genommen, weil wir von einem mängelfreien, sowie vollständig renovierten Haus ausgegangen sind. Dürfen wir diese Kosten von den Eigentümern zurückfordern?

6. Welche Vorgehensweise würden Sie uns aus mietrechtlicher Sicht nahelegen?

Da wir in ca. 3 Monaten Nachwuchs erwarten, sind wir natürlich in großer Sorge, ob bis dahin alles gesundheitlich unbedenklich hergerichtet sein wird. Ansonsten wohnen wir gerne hier und haben auch ein noch relativ gutes Verhältnis mit den Eigentümern.
Gerne würden zu alledem Ihre Rechtsberatung in Anspruch nehmen und bedanken uns im Voraus.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und vor dem Hintergrund des getätigten Einsatzes verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Wenn es sich um eine Schimmelproblematik handelt, die nicht vom Mieter verschuldet worden ist (etwa durch falsches Lüftungsverhalten), sondern wenn es sich um Schimmelbildung in Folge der Bausubstanz handelt (dafür sprechen der kurzfristige Zeitraum, in dem der Schimmel aufgetreten ist, sowie die Jahreszeit)liegt ein Mangel an der Mietsache vor, zu dessen Beseitigung der Vermieter verpflichtet ist.

2.) Zwar können Sie Mangelbeseitigung verlangen, jedoch keine Modernisierungsmaßnahme durch Anbringen einer Außendämmung erzwingen.

3.) Bis zur Mangelbeseitigung können Sie die Miete angemessen mindern. Wenn also zwei Räume nicht mehr nutzbar sind, sollten Sie die Fläche dieser Räume ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche setzen und in diesem Verhältnis die Miete einbehalten.

4.) Nein. Sie können - wie ausgeführt - Mangelbeseitigung und Minderung geltend machen und ggf., wenn der Vermieter der Mangelbeseitigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist nachkommt, Schadensersatz für eventuelle Folgeschäden beanspruchen. Beratungskosten für noch nicht eingetretene gesundheitliche Beeinträchtigungen stellen jedoch keinen Schaden in diesem Sinne dar.

5.) Grundsätzlich handelt es sich auch bei den Maklerkosten um keine schadensersatzfähige Position, da diese Kosten auch angefallen wären, wenn sich die Wohnung in einem mangelfreien Zustand befinden würde. Sollten Sie jedoch nachweisen können, dass der Vermieter Sie bei Abschluss des Mietvertrags über die Schimmelproblematik arglistig getäuscht hätte (z.B. wenn nachgewiesen werden könnte, dass der Vermieter vom Schimmel wusste und diesen lediglich vor Ihrer Wohnungsbesichtigung übergestrichen oder übertapeziert hätte), könnten Sie den Mietvertrag anfechten. Der gilt dann als nicht zustande gekommen, was auch den Rechtsgrund für die Maklercourtage entfallen ließe. In diesem Fall könnten Sie den gezahlten Betrag vom Makler zurückverlangen.

6.) Sollte der Vermieter nicht bereit sein, den Schimmel nicht nur provisorisch zu entfernen, sondern auch dem Wiederauftreten des Schimmels durch geeignete Maßnahmen (wie z.B. durch Anbringen der Außendämmung) vorzubeugen, empfehle ich Ihnen, das Mietverhältnis wegen der Gesundheitsgefahr, die für Kleinkinder und Säuglinge besonders groß ist, zu kündigen und sich eine andere Wohnung zu suchen, da dann zu befürchten ist, dass es immer wieder zum Auftreten des Schimmels kommen wird. Wenn von der Mietsache eine nicht unerhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht, ist der Mieter gem. § 569 I BGB sogar zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigt.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2014 | 14:02

Guten Tag Herr Rechtsanwalt Liedke,

vielen Dank für Ihre Rechtsberatung. Einige Dinge muss ich leider doch genauer hinterfragen

1. Müssen wir unseren Vermietern nun erneut eine schriftliche Frist zur Mangelbeseitigung setzen, nachdem diese unserer ersten Frist zum Teil nachgekommen sind und einen Sachverständigen beauftragt haben? Dieser hat ja in deren Beisein die Schäden festgestellt und eine sinnvolle Vorgehensweise zur weiteren Vermeidung von Schimmel vorgeschlagen. Sein Wortlaut war, dass die Modernisierungsmaßnahmen die innen stattgefunden haben, nun mal nicht den noch veralteten äußerlichen Begebenheiten entsprechen.

2. Die durch Schimmel entfallenden Räume machen etwa 35% der Gesamtwohnfläche aus. Wir halten unter diesen Gesichtspunkten eine Mietminderung von 50% der Kaltmiete für angemessen, da es sich neben der Wohnfläche auch um wichtige Lebensräume handelt und des Weiteren leider auch von Sporenbelastung in anderen Räumen auszugehen ist. Findet dies nicht auch eine gesetzliche Zustimmung?

3. Dürfen wir neben der Mietminderung auch bis zur Mangelbeseitigung die Miete ganz einbehalten, um hierdurch event. eine zeitnahe Beseitigung zu erwirken? Selbstverständlich würden wir dann aber nach Mängelbeseitigung den Gesamtbetrag abzüglich der Mietminderung sofort begleichen. Dürfen wir so vorgehen?

4. Punkt drei natürlich nur für den Fall, dass bis Ende des Monats immer noch keine Beseitigung stattgefunden hat. Wie sieht es aber mit Mietminderungsansprüchen für den bisherigen Zeitraum seit Mängelanzeige beim Vermieter aus? Für den Fall das vor Ablauf diesen Monats doch eine Beseitigung stattfinden sollte, worauf wir noch immer hoffen. Dürften wir dann bei unserer nächsten Mietzahlung die bisherigen 2 bzw. 3 Wochen der Nichtnutzbarkeit der Räume die Miete entsprechend mindern?

Vielen Dank im Voraus und mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2014 | 14:19

Sehr geehrter Fragesteller,

auch wenn Ihre Nachfragen teilweise keine Verständnisfragen sondern neue Fragen sind, möchte ich Ihnen darauf aus Kulanz wie folgt antworten:

1.) Die Rspr. setzt an Fristsetzungserfordernisse relativ strenge Anforderungen. Da die erste Fristsetzung in erster Linie auf eine Sachverhaltsaufklärung/Begutachtung abstellte, ist es zu empfehlen, noch einmal eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen.

2.) Bei der Höhe der Mietminderung kommt es stets auf eine Bewertung des konkreten Einzelfalls an, weshalb sich schematische Handlungsempfehlungen als ungeeignet darstellen. So existieren Urteile, nach denen zum einen für eine starke Schimmelbildung in Schlafzimmer, Bad und Küche lediglich eine Minderung von 25% für angemessen erachtet wurden (AG Düren, WuM 1991, 89). Zum anderen wurden jedoch für Schimmel in Küche, Wohn- und Schlafzimmer auch bereits 80% für angemessen erachtet (LG Berlin, 1991, 625). Ich persönlich würde würde Ihnen daher empfehlen, nicht mehr als 35% der Warmmiete zu mindern, wenn Sie nicht Gefahr laufen wollen, dass sich die Minderung teilweise als ungerechtfertigt erweist.

3.) Sie dürfen die Miete vorübergehend bis zur Mangelbeiseitigung auch in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts vollständig, also auch über den Minderungsbetrag hinaus, einbehalten, laufen hierbei jedoch Gefahr, dass der Vermieter dies für einen unberechtigten Zahlungsverzug hält und u.U. eine fristlose Kündigung ausspricht.

4.) Eine solche rückwirkende Minderung kommt frühestens ab dem Zeitraum in Betracht, ab dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hatte, und auch dann nur, wenn der Mieter die Miete lediglich unter Vorbehalt gezahlt hat. Andernfalls steht einem Rückforderungsanspruch die Einwendung des Vermieters aus § 814 BGB entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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