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Mieterin will ausziehen und ihre erwachsenen Kinder da lassen !


| 20.11.2008 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Sehr geehrte Anwälte,

eine Mieterin von mir, besser gesagt zwei (Mann und und Frau)
haben bei mir eine Wohnung gemietet.
Mittlerweile ist die Wohnung heruntergekommen, niemals gestrichen etc. und die Mieterin hat mehrere Schäden verursache, dazu zählen Wassereinbruch durch Abwasserrohr(was uns durch das eine Kind berichtet wurde) und kaputter Laminat in der Kirche.
Da sie nun mittlerweile dort nicht mehr leben will, (die Arge bezahlt ja die ganze Miete) hat sie sich nun entschlossen, zu kündigen, was sie auch tat und sich eine neue Wohnung zu suchen (die sie aber noch nicht hat)

Problem ist nun, dass sie offenbar ihre mittlerweile erwachsenen Kinder einfach dort lassen will, die nicht von anfang an dort wohnten und nun ausziehen will.
(Die laufenden Miete kommt mittlerweile auch nicht mehr, da sie dem Amt eine Bescheininugung über Halbwaisenrente, die sie noch aus Sachsen zu bekommen hat, nicht erhalten hat. )
Immerhin hat die Arge jetzt den Rückstand an den Nachzahlungen von insgesamt 2 Jahren !!! aufgeholt !
Da sie nun endlich mal dort aufkreuzte...

Ich denke, ich habe nun wieder einmal ein typisches Problem, dass wieder einmal die Politik nicht löste und das wohl oft vorkommt, (jedenfalls bei mir...)

Nun wollen wie oben erwähnt, die Mieter, besser gesagt, die zwei Erwachsenen ausziehen und die mittlerweile sich einquartierten Kinder dort wohnen lassen bzw. die sollen sich gefälligst selber jeder eine neue Wohnung suchen...

Vermietet wurde seinerseits die WHG an die ERWACHSENEN, mittlerweile wurden wohl, ohne es zu merken (neben den kleinenKindern) nun auch ihre älteren Kinder aus erster Ehe dort eingezogen, was ich rügte aber erst kürzlich erfahren habe !

Ich weiss leider nicht, wie der ältere heisst und die anderen aus erster Ehe und ob sie dort gemeldet sind !
Die Sache wäre vielleicht nicht so schlimm, wenn die Mutter nun nicht angeblich wegen der Kosten ausziehen will und die Kinder dort lassen will, weil die Arge wohl bislangw ollte, dass die Kinder mit in ihrer WHG wohnt, offenbar wg. Kostenersparnis...

Die Kinder sollen sich alles separat ne eigene WHG suchen und die Mutter will alleine ausziehen...

Da die Mieterin eh mit der Mietet jetzt fast zwei Monate im Rückstand ist, will ich kündigen, ich würde nur gerne wissen, wie ich das machen soll, damit ich nicht doppelt kündigen muss !
Können sie mir da den Vorgang sagen, damit die ganze Familie auszuziehen hat, die dort wohnt ?

Da die Mieterin zudem bislang einen Antrag bei der Arge nicht eingereicht hat, ist sie somit jetzt fast zwei Monate mit der Miete im Rückstand.
Was soll ich jetzt machen, wem soll ich die Kündigung schicken, damit ich auch alle Mieter heuten die dort wohnen richtig rausklagen kann ?
Soweit ich weiss, muss ja der Name auf einem Räumungstitel leider namentich stehen...

Sie sehen, wieder einmal eine schwierige Sache, wo offenbar der Gesetzgeber den Mieter wieder im Stich lässt !

Der Zustand ist ihnen nun bekannt, ich wäre ihnen sehr verbunden, wenn sie mir eine passende Lösung nennen könnten.

Vielleicht eine Parallelklage sofort gegen alle Parteien ?
Oder gibt es dazu Grundsatzurteile, wie bei Verbot der Untermieter und rausklagen auch des Untermieters etc. ?
Ist dies bei diesem Fall (Kinder) ähnlich ?

Danke
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Zunächst benötigen Sie als Vermieter ein sog. "berechtigtes Interesse", also einen Kündigungsgrund, um wirksam kündigen zu können. Sie berufen sich auf Zahlungsrückstände von fast 2 Monatsmieten. Für eine fristlose Kündigung ist dies nicht ausreichend und auf die inzwischen ausgeglichenen weiteren Rückstände können Sie sich nicht mehr berufen. Um "sicher" von einem Kündigungsgrund ausgehen zu können, sollten die Mietrückstände gem. § 543 BGB nicht geringer als zwei Monatsmieten sein.

2.) Sollten Sie einen Kündigungsgrund haben, muss die Kündigung diesen Grund ausführen, also eine Begründung enthalten, und schriftlich erfolgen, was insbesondere eine Original-Unterschrift Ihrerseits erfordert. Es genügt also nicht, den Mietern eine Kopie o.ä zu übersenden.

3.) Nun zu Ihrer eigentlichen Frage, die tatsächlich einige juristische Probleme aufweist:

An wen Sie die Kündigung zu adressieren haben, bestimmt sich zunächst anhand des Mietvertrags. Besteht laut Mietvertrag auf Seiten des Mieters eine Mietermehrheit, sind Sie verpflichtet, jedem einzelnen Mieter gegenüber zu kündigen, da die Kündigung ansonsten unwirksam wäre und Sie eine Räumungsklage verlieren würden. Sie schreiben, dass es zwei Mieter (Mann und Frau) gebe. Sie müssen also beiden gegenüber kündigen.

Wie Sie richtig erkannt haben, stellt sich jedoch ein besonderes Problem, da weitere Personen in der Wohnung leben, die nicht Mietpartei sind. Hier gilt zunächst einmal, dass Sie den minderjährigen Kindern gegenüber nicht kündigen müssen. Auch ein eigener Räumungstitel ist hier nicht erforderlich, da diese Kinder keinen eigenen Besitz an der Wohnung ausüben, sondern lediglich sog. "Besitzdiener" Ihrer Eltern sind. Das heißt, dass ein Räumungstitel, der gegen die Eltern vollstreckt wird und nur auf die Eltern lautet, auch gegen die Kinder mit vollstreckt werden kann. Gleiches gilt grundsätzlich auch für ehemals minderjährige Kinder, die inzwischen volljährig geworden sind.

Anders dürfte die Situation jedoch bei den volljährigen Kindern Ihrer Mieterin aus erster Ehe liegen, die erst nachträglich eingezogen sind. Ich gehe jedoch nicht davon aus, dass hier ein Untermietverhältnis begründet worden ist. Vielmehr ist diese Situation mit dem Einzug eines nichtehelichen Lebensgefährten vergleichbar. Die Rchtslage ist in solchen Fällen unklar. Der BGH vertritt diesbezüglich den Standpunkt, dass es stets eine Frage des Einzelfalls sei und dass auch hier eine Besitzdienerschaft gegeben sein könne (so dass keine Kündigung/Räumungsklage erforderlich sei), dass aber ebenso ein selbst ausgeübter Besitz gegeben sein könne (dann wären Kündigung und Räumungsklage erforderlich). Dies ist insbesondere in der Entscheidung vom 19.03.2008 - I ZB 56/07 zum Ausdruck gekommen.

Daher sind die Konsequenzen zu betrachten, falls Sie sich falsch verhalten: Kündigen Sie sämtlichen Personen gegenüber, bleiben die volljährigen Kinder jedoch wohnen und erheben Sie dann gegenüber sämtlichen Personen Räumungsklage, vertritt das zuständige Gericht aber die Auffassung, eine Besitzdienerschaft sei gegeben, ist die Klage zum Teil überflüssig, so dass Sie einen Teil der Verfahrenskosten tragen müssten. Im umgekehrten Fall jedoch, wenn Sie also bloß den Eltern kündigen und auch lediglich diese auf Räumung verklagen, das Gericht aber die Auffassung vertritt, die volljährigen Kinder übten eigenen Besitz aus, werden Sie aus diesem Titel nicht vollstrecken können, sondern müssten eine zweite Klage anstrengen, so dass es lange dauern könnte, bis eine Zwangsvollstreckung erfolgen kann und die Wohnung wieder vermietbar wird.

Daher ist jedem Fall die erste Alternative vorzugswürdig.

4.) Abschließend rate ich Ihnen zu folgendem Vorgehen: Sie sollten sämtlichen Familienmitgliedern/Bewohnern gegenüber kündigen. Nach der Begründung des Kündigungsschreibens sollten Sie abschließend eine Frist setzen, bis wann die Wohnung vollständig geräumt übergeben werden soll. Dadurch wird den Mietern bewusst, dass sie alle auszuziehen haben. In Anbetracht des § 545 BGB sollten Sie rein vorsorglich einer Verlängerung des Mietverhältnisses oder einem konkludenten Neuabschluss eines Mietvertrags widersprechen.

Sollte dann kein Auszug der Mieter und deren Kinder erfolgen, sollten Sie unverzüglich Räumungsklage erheben.

Da dieser Sachverhalt rechtlich und tatsächlich kompliziert ist, empfehle ich Ihenn, einen Rechtsanwalt bereits mit der außergerichtlichen, jedenfalls aber mit der gerichtlichen Interessenwahrnehmung in dieser Angelegenheit zu beauftragen. Gern können Sie sich diesbezüglich auch an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2008 | 22:30

Vielen Dank,

eine sehr gute Antwort wieder mal.

Im Hinblick auf das Urteil bitte ich noch um ihren Rat, was soll ich da machen, gibt es mehrere Möglichkeit und welcher Weg ist der billigste, mir geht es finanziell überhaupt nicht gut...

Fallen die mittlerweile erwachsenen Kinderunter dem Minderjährigkeitsaspekt also, sie muss die muss also jetzt mitnehmen, wenn sie auszieht auch wenn sie volljährig mittlerweile sind ?



Trotz der Mietrechtsreform scheint ja vieles noch nicht klar zu sein, in der ZPO steht ja was von Erfordernis an einen Titel, hat sich dies teilweise durch Urteil des BGH für nachgezogene bzw. mittlerweile erwachsen gewordenen Kinder etwas geändert ?

Danke im Voraus für ihre Antwort !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2008 | 22:44

Sehr geehrter Fragesteller,

in Anbetracht Ihrer Nachfrage möchte ich meine Ausführungen wie folgt zusammenfassen:

Sie müssen dem Mieterehepaar kündigen und den nachträglich eingezogenen volljährigen Kindern aus erster Ehe. Gegen diese Personen wäre auch eine Räumungsklage zu richten. Dies gilt nicht für die noch minderjährigen Kinder oder solche Kinder, die zunächst minderjährig waren und nunmehr volljährig geworden sind.

Zivilprozessual hat sich nichts geändert. Ein Räumungstitel kann grundsätzlich nur gegen die in diesem Titel genannten Personen vollstreckt werden (Ausnahmen gelten bzgl. solcher Personen, die Besitzdiener sind, wie minderjährige Kinder).

Die vorliegenden Probleme ergeben sich eigentlich nicht aus dem Gesetz, sondern vielmehr aus dem tatsächlichen Sachverhalt, da vorher nicht genau abgeschätzt werden kann, wie ein Gericht die Kinder aus erster Ehe rechtlich einordnet. Die von mir beschriebene Vorgehensweise ist nicht zwingend die kostengünstigste, aber die schnellste und effektivste. Ein anderes Vorgehen könnte langwierig und im Ergebnis teurer werden.

Trotzdem oder gerade weil Ihre finanzielle Lage nicht die beste ist, sollten Sie noch einmal darüber nachdenken, einen Anwalt zu beauftragen. Dies kostet natürlich Geld, kann jedoch dahingehend eine sinnvolle Investition sein, als der Anwalt Ihnen hilft, nichts falsch zu machen, das Sie am Ende teurer zu stehen käme.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.11.2008 | 22:25


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