Frage geschrieben am 08.05.2010 08:39:15
Mieterin verstorben - Wer zahlt Miete?
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 2803ich bin Vermieter (Erwerb der Wohnung vor sieben Jahren). Die Wohnung ist an eine ältere Dame vermietet, die seit 35 Jahren in der Wohnung zur Miete lebte. Der Mietvertrag der vor 35 Jahren abgeschlossen wurde läuft auf die Dame. Ich bin in diesen Mietvertrag vor sieben Jahren mit allen Rechten und Pflichten eingestiegen.
In häuslicher Gemeinschaft lebt der erwachsene Sohn der Dame mit in der Wohnung. Dies habe ich als Vermieter - seit Erwerb der Wohnung - immer stillschweigend geduldet. Der Sohn wurde jedoch nicht offiziell in den Mietvertrag mitaufgenommen. Die letzten Mietzahlungen wurden allerdings vom Konto des Sohnes an mich überwiesen. Die letzte Nebenkostenabrechnung wurde vom Arbeitsamt an mich überwiesen mit Hinweis auf den Sohn.
Die Mieterin ist nun leider vor einigen Wochen verstorben und der Sohn hat mich nun kurzfristig telefonisch informiert, dass er zum 01. Juni 2010 in eine andere Wohnung umziehen wird und die Miete ab diesem Datum nicht mehr bezahlen wird.
Ein Kündigungsschreiben habe ich nicht erhalten.
Ich gehe aber davon aus, dass der Sohn der Nachlassverwalter der verstorbenen Mutter ist, da die letzten Mietzahlungen direkt von ihm überwiesen wurden.
Wer kommt für die Miete auf wenn der Mieter stirbt? Der Sohn stellt mich quasi innerhalb weniger Tage vor vollendete Tatsachen obwohl er jahrelang mit seiner Mutter in der Wohnung gelebt hat, ich dies immer stillschweigend geduldet hatte und die Wohnung ja auch durch 2 Personen abgenutzt wurde. Meine Gutmütigkeit von damals bereue ich nun.
Das Mietverhältnis muß doch ordentlich abgewickelt werden, mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, noch ausstehende Nebenkosten/Verbrauchsabrechnungen etc. oder habe ich jetzt als Vermieter das Nachsehen und bleibe auf allen Kosten sitzen?
Besten Dank für Ihre Antwort.
Antwort geschrieben am 08.05.2010 09:02:58 
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Lautenschlagerstr. 3, 70173 Stuttgart, Tel: 0711-7223-6737, Fax: 0711-7223-6738
Arbeitsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Baurecht, Verwaltungsrecht, Ausländerrecht
Bewertungen: 390
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Es gilt nach § 563 BGB - Eintrittsrecht bei Tod des Mieters -:
Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
Erklären eingetretene Personen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben (dieses dürfte das Sterbedatum sein), dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
Es käme dann auf die Prüfung dieser Frist an.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Zahlungsunfähigkeit wäre ein solcher Grund.
Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.
Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner, § 563b BGB.
Sie sind also insofern geschützt, es sei denn alle erben schlagen aus und als Letzter erbt zwingend der Fiskus, also der Staat, der das Erbe nicht ausschlagen kann. Diese kann allerdings seine Haftung auf das vorhandene Erbe beschränken.
§ 564 BGB bestimmt zudem:
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem erben fortgesetzt.
In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Der Eintritt selbst muss nach meiner Einschätzung nicht schriftlich erklärt werden, was aber zu Gunsten des Erklärenden - zu Beweiszwecken - besser wäre. Es kommt nämlich wie gesagt auf die vorgenannte Frist an.
Soweit Sie bei Nichteintritt noch keine schritfliche Kündigung erhalten haben, müssen Sie sich auf nichts einlassen. Außerdem müssten ja vom Mieter/Eintretenden/Erben die Fristen beachtet werden, zum Einem die Monatsfrist und zum Anderen die gesetzliche Kündigungsfrist.
Falls Sie noch Rückfragen haben, können Sie sich gerne an mich wenden.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
HSV Rechtsanwälte
Lautenschlagerstraße 3
70173 Stuttgart
Tel.: 07 11 - 72 23 67-37
Fax: 07 11 - 72 23 67-38
E-Mail: hesterberg@hsv-rechtsanwaelte.de
Internet: www.hsv-rechtsanwaelte.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 09.05.2010 11:13:47
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hesterberg,
vielen Dank für Ihre Auskunft.
Ich habe gestern mit dem Sohn der verstorbenen Mieterin persönlich gesprochen.
Auf meine konkrete Nachfrage wann denn seine Mutter verstorben sei, erfuhr ich zu meiner großen Verwunderung, dass die Dame bereits um Weihnachten 2009 verstorben ist.
Der Sohn hatte mich darüber monatelang gar nicht informiert und enfach weiter in meiner Wohnung gewohnt. (Wie bereits erwähnt, erfuhr ich erst vor einigen Wochen, Ende April 2010 vom Tod der Mutter)
Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe (Frist), dann ist der im Haushalt mitlebende Sohn damit in den Mietvertrag der verstorbenen Mutter eingetreten und somit mein neuer Mieter.
Wenn Sie dies mir noch kurz bestätigen würden. Vielen Dank.
Die Sache erscheint mir irgendwie seltsam. Ich werde das Arbeitsamt anrufen, denn der Sohn hat mir gestern auch gesagt, dass meine Miete angeblich schon lange vom Arbeitsamt bezahlt wird?! Sollte ich in der Sache nicht weiterkommen, würde ich mich gerne direkt persönlich an Sie wenden.
Besten Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Die Vermieterin
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hesterberg,
vielen Dank für Ihre Auskunft.
Ich habe gestern mit dem Sohn der verstorbenen Mieterin persönlich gesprochen.
Auf meine konkrete Nachfrage wann denn seine Mutter verstorben sei, erfuhr ich zu meiner großen Verwunderung, dass die Dame bereits um Weihnachten 2009 verstorben ist.
Der Sohn hatte mich darüber monatelang gar nicht informiert und enfach weiter in meiner Wohnung gewohnt. (Wie bereits erwähnt, erfuhr ich erst vor einigen Wochen, Ende April 2010 vom Tod der Mutter)
Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe (Frist), dann ist der im Haushalt mitlebende Sohn damit in den Mietvertrag der verstorbenen Mutter eingetreten und somit mein neuer Mieter.
Wenn Sie dies mir noch kurz bestätigen würden. Vielen Dank.
Die Sache erscheint mir irgendwie seltsam. Ich werde das Arbeitsamt anrufen, denn der Sohn hat mir gestern auch gesagt, dass meine Miete angeblich schon lange vom Arbeitsamt bezahlt wird?! Sollte ich in der Sache nicht weiterkommen, würde ich mich gerne direkt persönlich an Sie wenden.
Besten Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Die Vermieterin
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 09.05.2010 14:38:06
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der ich gerne wie folgt Stellung nehme:
Sie haben dieses richtig dargestellt: Der Sohn ist der neue Mieter, da die Frist von einem Monat abgelaufen sein dürfte, der Sohn ja mutmaßlich schon im Dezember 2009 vom Tod seiner Mutter Kenntnis hatte.
Im Bedarfsfalle können Sie sich selbstständlich jederzeit an mich wenden.
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der ich gerne wie folgt Stellung nehme:
Sie haben dieses richtig dargestellt: Der Sohn ist der neue Mieter, da die Frist von einem Monat abgelaufen sein dürfte, der Sohn ja mutmaßlich schon im Dezember 2009 vom Tod seiner Mutter Kenntnis hatte.
Im Bedarfsfalle können Sie sich selbstständlich jederzeit an mich wenden.
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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