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Mieterin stirbt, mitwohnender Enkel möchte nicht ausziehen


09.10.2017 12:04 |
Preis: 39,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Als Erbengemeinschaft haben wir langjährig eine Wohnung an eine ältere Dame vermietet. Vor ca. einem Jahr ist dann (ohne Absprache mit uns) der Enkel der Dame eingezogen. Wir haben dies in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt, und damit evtl. anerkannt.
Im Sommer diesen Jahres musste die Mieterin ins Krankenhaus, als Sie zurück kam wurde ein gerichtlicher Betreuer bestellt, da - so die Mieterin- der Enkel ihr Geld veruntreut habe.
Kurz darauf wurde der Mietvertrag durch die Mieterin bzw. deren Betreuer zum 30.09. mit unseren Einverständnis gekündigt.
Die Mieterin zog Ende August ins Pflegeheim, der Enkel bat um einem Mietvertrag mit ihm.
Da dieser mittellos und wohl auch nicht vertrauenswürdig ist, haben wir diesen verweigert.
Den Betreuer und den Enkel haben wir jeweils aufgefordert, die Wohnung zum gekündigten Termin zu räumen.
Die Miete für September ist schon nicht mehr eingegangen.
Nun ist die Dame eine Woche vor dem Ende des Mietvertrags gestorben, der Betreuer lt. seinen Angaben nicht mehr zuständig.

Wir haben nun das Nachlassgericht angeschrieben, um zu erfahren, wer die Erben sind. Hier steht die Antwort seit 2 Wochen aus.
Den Enkel haben wir am 02.10. per eingeschriebenen Brief aufgefordert, die Wohnung innert 14 Tagen zu räumen, und gleichzeitig Räumungsklage angedroht.

Frage:
Gibt es eine Vorgehensweise, die Räumung ohne Zeit- und Kostenintensive Räumungsklage zu erreichen?
Muss sich eine Räumungsklage an die Erben oder den Enkel (oder beide?) richten?
Wie hoch wären die Kosten bei einer Räumungsklage und müsste bei einer Klage gegen die Erben und den Enkel mit den doppelten Kosten gerechnet werden? (Kaltmiete 280,- € / Monat)

09.10.2017 | 13:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
Es gibt keine legale Vorgehensweise, den Enkel im Wege der Selbsthilfe aus der Wohnung zu bekommen.
Von einem Auswechseln des Schlosses ist abzuraten.

Möglicherweise kann über den/die Erben Druck auf den Enkel ausgeübt werden.

(§ 563 Abs. 2 S. 2 BGB sieht zwar das Eintreten des Familienangehörigen in das Mietverhältnis des verstorbenen vor. Da diese aber zum 30.09.2017 durch die verstorbene beendet wurde, konnte der Enkel nur bis zum 30.09.2017 Mieter sein.)

2.
Der Mietvertrag der wurde zum 30.09.2017 beendet.
Für die September-Miete ist der Erbe bzw. sind die Erben zuständig.

Auf Räumung müssen Sie den Enkel als tatsächlich dort Wohnenden als auch den/die Erben in Anspruch nehmen.
Die Erben sind als Rechtsnachfolger für das Mietverhältnis und damit für die Räumung zuständig.

3.
Der Streitwert eine Räumungsklage beträgt die Jahresmiete (kalt, netto), d.h. in Ihrem Fall 3.360 €. Die mit eingeklagte rückständige Brutto- Miete bzw. die Nutzungsausfallentschädigung erhöht den Streitwert.

Ausgehend von einem Streitwert von 3.000,01 bis 4.000 € betragen die Gerichtskosten 381 €.
Die Kosten eines Anwalts betragen 773,50 €.
Bei einer Klage gegen Erben und Enkel ist bezüglich der Räumung mit doppelten Anwaltskosten zu rechnen.
Die Gerichtskosten fallen nur einmal an auch bei zwei Beklagten.


Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen ist Ihnen zu raten, einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin für Mietrecht zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt





Ergänzung vom Anwalt 10.10.2017 | 09:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich meine Antwort ergänzen bzw. korrigieren.

Der bereits angesprochene § 563 BGB regelt eine gesetzliche Vertragsübernahme.
Der Enkel als in das Mietverhältnis Eintretender hat den Räumungsanspruch zu erfüllen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563, Rdnr. 11).
> Der Enkel ist damit der Beklagte des Räumungsanspruchs.

> Bezüglich der Septembermiete sind Erben und Enkel Gesamtschuldner (§ 563b Abs. 1 S. 1 BGB). Sie können also von beiden die volle Miete verlangen, allerdings insgesamt nur einmal.

Zur Beschleunigung ist zu überlegen, Räumungs- und Zahlungsklage zu trennen.
Zwei Klagen sind in der Summe zwar etwas teurer als eine Klage. Die Septembermiete zahlen die Erben aber vielleicht freiwillig.

Für eine Vertretung vor Gericht können Sie sich gern an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
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