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Mieterhöhungsverlangen 2. Versuch


| 18.05.2017 08:16 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Roland Weiß rogewe@live.de 18.5.2017
Ich habe für eine Eigentumswohnung ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter geschickt. Die relevanten Daten:

Nach Mietvertrag vom 23.09.1993, Mietanpassung vom 1.4.2006, Mietbescheini¬gung VONOVIA vom 7.12.2016 und Nebenkostenabrechnung vom 30.11.2016 Aktuell Veränderung neue Miete
Grundmiete Wohnung 228,23 € 34,23 € 262,46 €
Zuschlag Miete Stellplatz 5,11 € 19,89 € 25,00 €
Zuschlag Schönheitsreparaturen 45,71 € 6,86 € 52,57 €
Zwischensumme 279,05 € 60,98 € 340,03 €

Die Erhöhung der Grundmiete u. des Zuschlags für Schönheitsreparaturen liegt bei 15% (Kappungsgrenze) und unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Miete für den Stellplatz habe ich auf das ortsübliche Niveau angehoben (die letzte Mieterhöhung für den Gesamtvertrag gab es im Jahr 2006).

Im Mietvertrag ist in §2 aufgeführt: Die Miete beträgt monatlich:
a) Einzel/Grundmiete 407,83 DM
b) Zuschläge für Abstellplatz 10,00 DM

Und in §3: Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen …… Der in der Miete enthaltene Kostensatz beträgt zur Zeit 12,95 DM je qm Wohnfläche im Jahr.

Anmerkung: Ich habe die Schönheitsreparaturen aus der Grundmiete der Übersicht halber gesondert aufgeführt. Wenn ich auf die Ablehnung reagiere werde ich sie gemäß des Mietvertrags wieder in die Grundmiete hereinnehmen.

Das Mietbegehren wurde über den Mieterverein des Mieters abgelehnt mit folgender Begründung:
Damit verlangen Sie die Anpassung zu der von Ihnen mitgeteilten Grundmiete von 228,23€ sowie einen Zuschlag auf die Miete für den Stellplatz von derzeit 5,11€ und Zuschlag zu Schön¬heitsrepa-raturen von 45,71€. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Kaltmiete, die als Grundlage eines Mieterhöhungs¬ver¬langens heranzuziehen ist, die Positionen Stellplatz und Schönheitsreparaturen enthält.
Die Trennung dieser Positionen stellt einen Eingriff in die ursprüngliche Mietstruktur dar, so dass wir unseren Mitgliedern derzeit nicht empfehlen können; Ihrem Mieterhöhungsverlangen zu ent-sprechen.

Fragen:
1. Ist die Erhöhung der Miete für den Stellplatz rechtens oder darf ich jeden Posten nur um 15% erhöhen? Antwort bitte mit Hinweis auf Paragrafen und vergleichbaren Urteilen.

2. Die Frist für die Annahme des Mietbegehrens durch den Mieter ist zum 30.4.2017 abge-laufen, ich habe Zeit bis zum 30.7. 2017 darauf zu reagieren. Verlängert der Schrift¬verkehr mit dem Mieter diese Frist? Ich fahre in Urlaub und möchte mich eigentlich von Mitte August nicht mehr damit beschäftigen.
18.05.2017 | 09:25

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1.Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB können Sie Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Die ortsübliche Miete wird in diesem Zusammenhang nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart waren (vgl. BGH, Urt. v. 15.03.2017 – VIII ZR 295/15).

Im vorliegenden Fall liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor, der sowohl den Wohnraum als auch den Stellplatz regelt.

Für eine Mieterhöhung muss daher auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abgestellt werden. Die begehrte Miete für die Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz daher nicht übersteigen (vgl. AG Köln, Urt. v. 04.12.2003 – 210 C 397/03).

Die Ausführungen des Mietervereins sind also dahingehend richtig, dass sich auch die Erhöhung der Miete für den Stellplatz an den Kriterien einer Erhöhung der Miete für den Wohnraum orientieren muss. Hier wäre also allenfalls.

Abzustellen ist auf das gesamte Objekt, also Wohnraum und Stellplatz, hier ist eine ortsübliche Miete zu finden (vgl. AG Karlsruhe, Urt. v. 19.12.2002 – 12 C 142/02).

Greift in Ihrem Falle also eine Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB, so wäre hier eine Erhöhung auch nur um 15% denkbar.

2. Hier gilt aus § 558b Abs. 2 BGB eine Frist von drei Monaten, innerhalb deren Sie die Zustimmung einklagen können.

Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und stellt eine besondere Prozessvoraussetzung da. Eine erst nach Fristablauf erhobene Klage ist deshalb unzulässig, sie müssten dann mit einer neuen Mieterhöhung arbeiten. Die Frist sollte also nicht versäumt werden, der Schriftverkehr mit dem Mieter verlängert die Frist nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.

Bewertung des Fragestellers 18.05.2017 | 09:41


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