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Mieterhöhung nach Feststellung größerer Wohnfläche


23.12.2004 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Diese ist bereits vermietet gewesen und der Mieter bleibt auch in der Wohnung wohnen. Ich habe die Wohnung nach dem Kauf besichtigt und mittels genauem DIN-Wohnflächen-Aufmaß festgestellt, daß die Wohnfläche statt 90qm laut Mietvertrag tatsächlich 96qm beträgt.
Der Mieter zahlt für die 90qm Euro 378,00 Kaltmiete.
1 Kann ich die Miete im Verhältnis der Wohnfläche (4,20 pro qm) erhöhen auf 403,20 Kaltmiete?
2 Welche Fristen sind zu beachten? Was ist noch zu beachten? Welches Gesetz / Rechtsprechnung / Kommentar / Urteil kann ich dem Mieterhöhungsschreiben an die Mieter beilegen?
3 Welche Einwände würde man als Gegenseite oder z. B. als Mieterverein vorbringen und sind diese haltbar?
4 Wäre eine Lösung auch, daß ich dem Mieter kündige, falls keine Einigkeit zu erzielen ist?
5 Die Miete liegt zudem meiner Meinung nach unter dem ortsüblichen Mietspiegel und unter vergleichbaren (qm-Zahl, Lage usw.) Vergleichswohnungen. Muß ich hier etwas beachten, auch auf dem Hintergrund, daß ich natürlich gern auch noch auf eine ortsübliche Miete erhöhen will?
6 Spielt die Mieterhöhung des Vorvermieters aus dem 01.04.2004 eine Rolle (von 3,85 Euro pro qm auf obige 4,20 Euro pro qm) auf dem Hintergrund von
a. meines Mieterhöhungbegehrens aufgrund der abweichenden qm;
b. meines zusätzlichen Erhöhungsverlanges auf eine ortsübliche Vergleichsmiete.
7 Bitte zu Ihren Antworten ggf. zutreffende Gesetze oder Rechtssprechungen oder dergleichen mit Quellenangabe benennen, so daß ich die Quellen im Internet nachschauen kann und ggf. im Schriftverkehr mit dem Mieter zugrunde legen kann.
Herzlichen Dank.
23.12.2004 | 23:39

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Eine Erhöhung der Miete ist nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten möglich. Sie können die Miete deshalb nicht aus dem Grund erhöhen, weil sich die tatsächliche Wohnfläche im Nachhinein als größer erwiesen hat, als vertraglich vereinbart.

Änderungen der Wohnfläche haben in der Regel keinen unmittelbaren Einfluss auf die Miete. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien mietvertraglich eine Quadratmetermiete vereinbart haben (LG Berlin NZM 2002, 733) anderenfalls ist die vereinbarte Miete für die Wohnung zu zahlen. Die Parteien haben dann nämlich eine Miete für die Wohnung vereinbart und keine Quadratmetermiete.

Das Gleiche gilt auch, wenn sich durch Nachmessen herausstellt, dass die Wohnfläche von Anfang an größer war und zwar selbst dann, wenn im Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, wonach die durch Neuvermessung ermittelte Wohnfläche zum Vertragsbestandteil wird (LG Berlin, a.a.O.).

Sie werden die Miete deshalb nicht einseitig unter Hinweis auf die korrigierte Wohnfläche anpassen können.

Stattdessen können Sie die Miete aber nach § 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

Voraussetzung dafür nach § 558 Abs. 1 BGB: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden."

Da der Voreigentümer die Miete zum 01.04.2004 erhöht hat, wäre Ihnen eine auf § 558 BGB gestützte Mieterhöhung erst danach, und dann zum 01.07.2005 möglich. Zu beachten ist dann die Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Möchten Sie also zum 01.07.05 die Miete erhöhen, kommt es entscheidend darauf an, wie hoch die Miete am 01.07.02 gewesen ist. Ausgehend von der Höhe an diesem Tag, darf die Miete nicht um mehr als 20% erhöht werden. Die Kappungsgrenze ist dabei nach der Miete für die Wohnung zu berechnen und nicht nach der Quadratmetermiete. Genauso ist zu verfahren, wenn sich durch Nachmessen der Wohnung herausstellt, dass die Wohnung tatsächlich größer ist.

Die Mieterhöhung müsste außerdem begründet werden. Das ist unter Hinweis auf den Mietspiegel möglich, wobei die Wohnung konkret eingeordnet werden müsste.

Alternativ können auch drei Vergleichswohnungen in Betracht. Da hier doch zahlreiche Einzelheiten unbedingt zu beachten sind und der Laie leicht Fehler macht, die das Mieterhöhungsverlangen unwirksam machen können, empfiehlt es sich, die Mieterhöhung anwaltlich durchführen bzw. begleiten zu lassen.

Letztlich ist eine Kündigung des Mietvertrages, wenn der Mieter das Mieterhöhungsverlangen nicht akzeptiert nicht möglich. In diesem Fall müssten Sie stattdessen Klage auf Zustimmung erheben.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und wünsche Ihnen abschließend frohe und geruhsame Festtage.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

Köln

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