Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
474.704
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mieterhöhung herbst


22.11.2014 20:45 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Frage beschäftigt sich mit der Mieterhöhung auf der Grundlage eines Mietspiegels.


Hallo, aktuell liegt ein Mieterhöhungsverlangen gegen mich vor.
Fristen (3Monate Zustimmung und 3 Jahre wurde eingehalten). Im September wurde das Verlangen gestellt.Es wurde sich auf einen neuen Mietspiegel berufen.Dieser war aber nur ein von der Presse veröffentlichter Entwurf und er wurde (bereits im Mai geplant) mehrfach verschoben und der Vermieter irrte,dass er schon aktiv sei . Da im September für mich kein neuer Mietspiegel aktuell war,eröffnete ich dem Vermieter, dass ein neuer Mietspiegel noch nicht aktiv sei. Dies geschah Mitte September und ich stimmte anstatt 94 lediglich auf 45 Euro fast bist zum Maximum unserer Lage zu. Die mittlere Lage sieht nach Mietspiegel zum Zeitpunkt meines Zustimmens nur einen Maximumwert von 7,25Euro pro qm vor,nach meiner Zustimmung sind wir jetzt bei 7,00 Euro pro qm. Zum Zustimmungszeitpunkt waren wir also fast beim Maximum.
Meine Bedenkfrist läuft Ende November ab.Im Oktober wurde der neue Mietspiegel während meiner Zustimmungsfrist aktiv.Ich änderte aber mit meiner Zustimmung den Vertrag im September,als sich der Vermieter noch irrte und ich ihm das anzeigte.Nach dem tatsächlichen Eintreten des neuen Mietspiegels hatte er sich nicht mehr gemeldet. Kann sich jetzt der Vermieter vor Gericht darauf berufen,dass während der Frist der Mietspiegel änderte? Ich hatte mich ja damit im September beschäftigt und da war er nicht aktiv.

Weiterhin beruft sich der Vermieter auf ein Urteil,welches unser in den 30 Jahren gebautes Haus( hat uns aber nie gesagt,welches Baujahr) eine neue Baualtersklasse von 2010 sei,weil damals viel saniert wurde. Bei allen Neuerungen wie neuen Fenstern,Böden und Heizung wurde aber die löchrige Außenfassade nicht neu verputzt,auch die Mauern im Hof wurden nur überstrichen. Außen ist es nicht der Charakter eines neuen Hauses.Alles in Allem sehe ich keine neue Baualtersklasse, weil die guten Sanierungswerte bereits in den wohnwerterhöhenden Merkmalen abgegolten sind.
Außerdem sprach der Anwalt des Vermieters vor drei Jahren auch noch von der alten Baualtersklasse. Nun will der Vermieter klagen.welche Chancen habe ich?

Einsatz editiert am 22.11.2014 21:11:30
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich müssen Sie zwei verschiedene Fragen unterscheiden:


Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss zunächst aus formal zutreffend sein. Dies ist Voraussetzung dafür, dass ein gerichtliches Verfahren möglich wäre.

Die zweite Frage ist, ob das Erhöhungsverlangen tatsächlich materiell berechtigt ist, d.h. die von dem Vermieter verlangte Miete tatsächlich ortsüblich ist.

Hierbei sieht das Gesetz verschiedene Begründungselemente vor, z.B. einen Mietspiegel. Ein solches Begründungselement muss formal im Rahmen des erhöhungsschreiben angegeben sein.

Das Begründungselement ist jedoch in der Regel nicht dafür entscheidend, welche Höhe die ortsübliche Miete aufweist. In der Praxis wird in einem gerichtlichen Verfahren meist ein Sachverständigengutachten eingeholt, welches alle Merkmale der Wohnung berücksichtigt. Für dieses Gutachten müsste sich der Gutachter regelmäßig noch nicht einmal (nur) auf den Mietspiegel Rücksicht nehmen. Der Gutachter würde auch überprüfen, welchen Umfang die Sanierungsmaßnahmen hatten und inwieweit diese eine Erhöhung der Miete rechtfertigen. In diesem Punkt tendiere ich dazu, nicht von einem vollsanierten Anwesen auszugehen, zumal auch nach Ihren Angaben die Gegenseite beim letzten Erhöhungsverlangen dies selbst noch nicht so vertrat.

Welche Miethöhe gerechtfertigt ist, kann ich natürlich von hier aus ohne Kenntnis der Wohnung etc. nicht beurteilen.

In formaler Hinsicht halte ich das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters für unwirksam. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich der Vermieter nach Ihren Angaben auf keinen wirksamen Mietspiegel berufen hat. Ein einfacher Mietspiegel wird grundsätzlich mit der Erstellung bzw. der letzten notwendigen Anerkennung wirksam. Ein Druck ist noch nicht notwendig. Handelt es sich aber nur um einen Entwurf, gibt es insoweit noch keinen Mietspiegel. Das Begründungselement fehlt, so dass eine erhöhte Miete m.E. auch nicht verlangt werden kann.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen für eine etwaige weitere Interessenvertretung zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2014 | 20:52

Danke für die kompetente Ausführungen. Letzte Frage.
Rein vertragsrechtlich ist es auch "Pech" für den Vermieter, weil im September der neue Mietspiegel noch nicht aktiv war,als ich Teilzustimmte .Mittlerweile ist er aktiv, also auch zum Zeitpunkt der 1. Mieterhöhung im Dezember .Ich habe also im September mit meiner Teilzustimmung die Sache vorerst beendet und den Vertrag geändert .Dass der Mietspiegel sich dennoch in der Frist zw. Zustimmung und ersten neuen Miete veränderte,ist nicht von Bedeutung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2014 | 09:11

Grundlage einer Mieterhöhung ist ein formal wirksames MIeterhöhungsverlangen.

Nur wenn ein solches vorliegt, kann ein Anspruch gegen den Mieter entstehen.

Fehlt es daher an den notwendigen Formalien, d.h. beruft sich der Vermieter z.B. wie hier auf einen nicht existenten Mietspiegel, so ist m.E. das Erhöhunghsverlangen insgesamt unwirksam und wird auch nicht dadurch geheilt, dass der Mietspiegel später in Kraft tritt.

Vielmehr müsste der Vermieter nach dem Inkrafttreten des Mietspiegels ein neues Mieterhöhungsverlangen aussprechen.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58786 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Gute, fundierte Auskunft. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Falls ich in dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt benötige, komme ich gerne auf Sie zurück. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Wie immer klare verständliche Antwort ...
FRAGESTELLER