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Mieterhöhung doppelt umsetzbar bei Anbau eines Wintergartens d?


29.12.2015 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,

der Vermieter stimmt zu einen Wintergarten anstelle der Terasse zu bauen. So haben beide einen Vorteil: wir erweiterten Wohnraum und er höheren Eigentumswert.
Soweit passt es. Er machte uns nun folgende Rechnung auf:

1) Kosten Erschaffung bzw Modernisierung ca 40 T€
davon 11 % = 4518€/12 = 376,5 €/Mo mehr Miete

2) Erhöhung der Wohnfläche um ca 12 m2 = 1= 144 €/Mo (da derzeit ca 12 €/m2 die Miete ist)

==> gesamt 520,5 €

Meine Fragen sind.
a) er mag kein Gegenangebot von einer anderen Firma, weil er nur dieser traut.
Darf er das? ausmeiner Sicht viel zu teuer.

b) Aus meiner Sicht wird hier etwas doppelt verrechnet. Erst die Umlage der Modernisierung (zu 11% auf immer und ewig?) und dann das gleiche nochmal mit dem erweiterten Wohnraum. Somit bekommt der Vermieter für 40 T€ Invest eine jährliche Verzinsung von >15 % lebenslang.

c) Ist das rechtens (also eine doppelte Berechnung) und war das im Sinne des Gesetzgebers solch eine fantastische verzinsung sich lebenslang zu erwirken). ?
Er darf das ja zusätzlich auch noch steuerlich absetzen!


Wenn ich zu einer Bank gehe und 40T€ Kredit anfrage und lebenslang mehr als 6.000 €/a Zinsen zahlen müßte, würde jeder das als Wucher bezeichnen.


Den Gegenvorschlag, das wir uns am Invest beteiligen oder ganz bezahlen hat er abgelehnt. Wenn man das oben sieht, weiss man warum.

Hier bedeutet das nebenbei für 10% mehr Wohnraum zahlt man 40 % Miete mehr dann.

Vergleichsmieten sid hier schwer bestimmbar, so dass auch eine Anpassung an maximal der Vergleichsmiete in der Gegend wegfällt (würde er sich auch nicht drauf einlassen )


Bitte um Auskunft zu a, b, c!

Danke

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Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst sollten sie unbedingt den Mietvertrag prüfen (lassen); denn wenn dort eine Festmiete, eine Staffel- oder eine Indexmiete vertraglich vereinbart worden ist, darf die Miete trotz Modernisierung nicht erhöht werden.



Nach § 559 BGB kann ansonsten eine Mieterhöhung durchgeführt werden:

Denn hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Dabei ist aber natürlich nur von den angemessenen Kosten auszugehen, so dass Sie ggfs. zwei Vergleichsangebote einholen sollten.

Der Vermieter ist nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot gehalten, die günstigste (nicht billigste) Art der Umsetzung zu wählen, die dann als Umlegemaßstab heranzuziehen sind.


Die doppelte Erhöhung kann der Vermieter nicht durchführen; insoweit ist er an § 559 BGB gebunden, wobei in Ihrem Fall zulasten des Vermieters zu bedenken ist, dass die Terrasse nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ersetzt wird, diese mitgemietete Terrasse also dann ersatzlos wegfällt.

Es verbleibt also bei der Umlegung nach § 559 BGB.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2015 | 17:25

Sehr geehrter Bohle,

haben Sie vielen Dank für die Nachricht.

Zu Ihrem ersten Punkt:
Im Mietvertrag steht:
"Die Miete ohne Betriebskosten beträgt monatlich 1.200€/Mo"
Der Rest des Vertrages hat nichts weiter über mögliche Erhöhungen etc erwähnt.
Ist das Ihrer Meinung nach eine Festmiete in Ihrem Sinne und daher kann die Modernisierungsumlage nicht greifen oder muss explizit "Festmiete" stehen?

Um nochmal meine Notatation "doppelte Berechnung" zu erklären:
Der ermieter zieht sowohl die Modernisierungsumlage (11%)für den Wintergarten an, als auch die neu geschaffene/ersetzende und erweiterte Wohnfläche (anstelle der Terasse)durch den Wintergarten und setzt hierfür die Differenz als Zusatzmiete an. Deswegen meinte ich "doppelt" im Sinne von: Der Sachverhalt "Wintergarten" wird über die Modernisierung als auch über die vermehrte Wohnfläche, also 2 Mal aber jeweils anders, dazu auf die Miete umgeschlagen.
Ist das nun explizit nicht gestattet (das sowohl als auch)? Wo finde ich das in §559?

Ihren letzten Punkt verstehe ich nicht.
Die ursprünglich mitgemietete Terasse zählt ja nur zu 25% und der Wintergarten ja als 100%. Wenn man von der Differenz von diesen ca 15m2 ausgeht, entspricht das cirka die ausgewiesenen 12 m2 von oben. Den Punkt finde ich inhaltlich eigentlich richtig, sofern es generell erlaubt ist.


Danke und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2015 | 17:50

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich sehe das schon als Festmiete an, zumal dort eben auch keine Quadratmeterzahl genannt wird, sondern wohl das Objekt in seiner Gesamtheit.

Nein, diese Art der Doppelerhöhung ist nicht gestattet, da eben nur die Modernisierungskosten nach der genannten Vorschrift entsprechend umgelegt werden können.

Aber wenn Sie meinen, dass es doch generell erlaubt sein soll, dann muss ich das zur Kenntnis nehmen - aber es ist eben nicht erlaubt, da es dann eben diese doppelte Erhöhung unzulässigerweise zur Folge hätte.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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