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Mieterhöhung bei gerwbl.Mietvertrag und Rechtsanwaltskosten


21.11.2004 22:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Kurz zur Sache:
Der Vermieter will nach § 559 BGB die Kosten von Energiesparmaßnahmen auf mich umlegen, obwohl ich als gewerblicher Mieter (eine Arztpraxis) m.E. nicht unter das Wohnungsmietrecht falle. Leider habe ich eine salvatorische Klausel im Mietvertrag: "Soweit vorstehend nichts Abweichendes geregelt ist, gelten subsidiär die Bestimmungen der §§ 535 ff BGB"
Nach Ankündigung der Maßnahmen hatte ich seinerzeit eine Mieterhöhung schriftlich abgelehnt, weil meiner Meinung nach im Mietvertrag das Thema Mieterhöhung mit 2 verschiedenen Möglichkeiten erschöpfend abgehandelt war. Allerdings wurde dies damals anschließend von der gegnerischen Seite bestritten, worauf ich aber nicht mehr geantwortet habe.

Habe in der bisher für mich arbeitenden Kanzlei wegen des neuen Gebiets einen mir noch unbekannten Anwalt konsultiert. Jetzt versucht er, die Kosten seiner Bemühungen der gegnerischen Seite in Rechnung zu stellen, obwohl der gegnerischen Seite lediglich ein Schreiben zugeschickt wurde.
Begründung:
„Da Sie durch Ihr unberechtigte Mieterhöhungsverlangen unsere Inanspruchnahme erforderlich gemacht haben, übergeben wir in der Anlage unsere Kostennote mit der Aufforderung, diese spätestens ...... zu begleichen“

Da ich von meiner Herkunft her etwas juristische Kenntnisse habe, kommt mir das eigenartig vor. Bisher war ich immer der Meinung ,dass die Kosten eines Rechtsanwaltes immer vom Mandaten getragen werden müssen, solange noch keine gerichtliche Kostenfestsetzung erfolgt.

Man müsste erwähnen, dass das Mieterhöhungsbegehren in dieser Form sicher formfehlerhaft war: keinerlei Berechnung , Nachweis der Kosten oder wenigstens Hinweis darauf, dass dies eingesehen werden könne.

Auf tel. Rücksprache versicherte mir Ihr Kollege, dass dies ein erfolgsversprechendes, quasi übliches Vorgehen wäre.
Ist dieses Vorgehen seriös? Der Gegner ist schließlich eine Wohnbaugesellschaft, die sich notorisch anwaltlich beraten und vertreten lässt und Versuche, zu bluffen , wären unsinnig.

Zwei Fragen:
Was halten Sie von der Idee, die Kosten von der gegnerischen Seite zu fordern? Gibt es überhaupt eine reelle Chance, dies ggf. gerichtlich durchzusetzen?
(Habe meine Zweifel, ob ihr Kollege kompetent ist)

Was meinen Sie zum Standpunkt der Wohnbau, dass die salvatorische Klausel berechtigt, die Kosten der Modernisierung ( v.a. Wärmedämmmaßnahmen) umzulegen?
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Ganz allgemein gilt der Grundsatz, dass für den Fall, dass jemand Sie mit unbegründeten Ansprüchen behelligt und Sie einen Rechtsanwalt einschalten müssen, um die Ansprüche abzuwehren, Sie u.U. einen Schadensersatzanspruch gegen den Anderen auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten haben.

Dies ändert natürlich nichts daran, dass Sie dem Anwalt als Auftraggeber verpflichtet sind, die Kosten zu begleichen. Nur daher folgt ja der Schaden für Sie.

Falls der Gegner die Kosten nicht "freiwillig" auf außergerichtliche Anforderung begleicht, müssten Sie ggf. den Gegner auf Zahlung der Anwaltskosten verklagen. In diesem Verfahren würde dann letztlich geklärt werden, ob Sie zunächst unberechtigt mit Ansprüchen behelligt wurden, zu deren Abwehr Sie einen Anwalt einschalten mussten.

Ich kläre mit meinen Mandanten in diesem Fall, ob eine gerichtliche Auseinandersetzung über die Anwaltskosten überhaupt gewünscht ist. Häufig kommt es vor, dass meine Mandanten auch in Zukunft mit dem Gegner zusammen arbeiten wollen bzw. laufende Vertragsbeziehungen haben. Um dieses Verhältnis nicht noch stärker zu belasten oder gar zu beschädigen entscheiden sich viele Mandanten, die Kosten meiner Inanspruchnahme selbst zu tragen. Dies ist jedoch eher eine wirtschaftliche, denn eine juristische Fragestellung und kann vom Anwalt daher nicht entschieden werden.

Ob in Ihrem konkreten Fall die Inanspruchnahme wegen der Kosten für die Energiesparmaßnahme tatsächlich unberechtigt war, kann ohne Prüfung aller Unterlagen nicht mit Sicherheit beantwortet werden.

Der Verweis auf die §§ 535 ff. BGB ist dabei nicht wirklich Aussagekräftig, da das Gesetz immer subsidiär gilt, falls im Vertrag von dem dispositiven Gesetzestext nicht abgewichen wird. Und die hier wohl maßgebliche Vorschrift des § 559 BGB findet sich im Abschnitt über die Miete von Wohnraum und ist daher auf gewerbliche Flächen nicht anwendbar.

Falls sich keine andere vertragliche Regelung findet, erscheint nach Ihrem Sachverhalt die Forderung Ihres Vermieters fehlerhaft zu sein. Auch die Wohnungsgesellschaft kann immerhin Fehler machen.

Die Entscheidung Ihres Anwaltes, zu Ihren Gunsten zunächst zu versuchen, die Kosten seiner Inanspruchnahme beim Gegner zu liquidieren, kann ich nicht falsch finden. Auch wenn ich - wie vorstehend dargestellt - die Vorgehensweise mit Ihnen anders abgesprochen hätte.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -
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