Frage geschrieben am 13.03.2010 08:12:42
Mieterhöhung bei Balkonanbau
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1666wie hoch darf ein Vermieter die Monatsmiete maximal aufgrund eines Balkonanbaus erhöhen.
Hier dazu einige Angaben:
- Grundfläche/Wohnfläche von 70 qm
- Kaltmiete EUR 500, Nebenkosten von EUR 100
- neu angebauter Balkon: Baukosten 14400€, Grundfläche von 3x2 m
Fraglich ist weiterhin, ob der Vermieter auch die Kosten für den mit dem Balkonbau einhergehenden Bau einer (nicht genutzten) Dachgaube ansetzen darf.
Antwort geschrieben am 13.03.2010 12:14:15
gern beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen aufgrund des zur Kenntnis gebrachten Sachverhalts wie folgt:
Frage 1: Erhöhung der Miete durch Anbau Balkon
§ 559 BGB lässt Mieterhöhungen bei Maßnahmen zu, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen. Der Nutzen muss für den Mieter nach allgemeiner Auffassung von Dauer und darf in seinen Auswirkungen nicht nur geringfügig sein. Maßgebend ist die objektive Erhöhung des Gebrauchswerts. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass ihm die Verbesserung keinen Vorteil bringt, zB bei dem Anbau eines Balkons, er benötige einen solchen nicht. Der Gebrauchswert einer Wohnung wird nachhaltig erhöht, wenn infolge der Verbesserungen das Wohnen aus der Sicht eines durchschnittlichen und vernünftigen Mieters angenehmer, bequemer, gesünder, sicherer oder weniger arbeitsaufwändig wird. Bezugspunkt des Vergleichs ist der vertraglich vereinbarte Zustand. Der Anbau eines Balkons, soweit dadurch nicht gleichzeitig eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse eintritt, erhöht den Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig (LG Berlin ZMR 2004, 193; WuM 2007, 322).
Der Vermieter kann vom Mieter nach Maßgabe des § 559 Abs. 1 BGB aE eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen, die durch eine Modernisierung entstehen, in Folge derer sich die Wohnqualität für den Mieter objektiv verbessert; gegebenenfalls ermäßigt um die nach § 559a BGB (Drittmittel) anzurechnenden Beträge. Jährliche Miete ist die zuletzt gezahlte Miete, umgerechnet auf ein Jahr, nicht die im letzten Jahr gezahlte Miete. Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Die Kosten werden auf die Wohnungen regelmäßig entsprechend deren Größe, gemessen nach Quadratmetern der Wohnfläche, aufzuteilen sein (Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 559 Rn. 25).
Frage 2: Umlage der Kosten für den Bau einer Dachgaube
Die Umlage der Kosten für den Bau einer Dachgaube ist von den bereits oben genannten Voraussetzungen abhängig. Dabei ist darauf abzustellen, ob diese Maßnahme zu einer objektiven Erhöhung des Gebrauchswertes einer Wohnung führte.
Eine abschließende Beurteilung einer geplanten Mieterhöhung setzt jedoch Kenntnis aller Umstände voraus, was nur im Rahmen einer Mandatserteilung erfolgen kann.
Im Nachgang möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Beratung nur einen ersten Überblick über die Rechtslage gibt und keine ausführliche anwaltliche Beratung ersetzen kann. Die rechtliche Beurteilung kann sich grundlegend anders darstellen, wenn relevante Tatsachen nicht oder unrichtig mitgeteilt wurden.
Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe mit
freundlichen Grüßen
Heiko Joel
Rechtsanwalt
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