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Mieterhöhung: Mietspiegel vs. drei Vergleichsmieten (aus Neuvermietung)


16.09.2017 15:16 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.


Wir wohnen seit Mai 2013 in einer Mietwohnung in München. Seitdem zahlen wir eine Nettokaltmiete von 1360 € (16,38 €/m2). Die Wohnung ist in einem Neubau mit 7 Parteien, für uns war es Erstbezug. Der Vermieter ist zugleich Eigentümer aller Einheiten. Aktuell ist die Wohnung frei von Mängeln.

Im Juli 2017 haben wir per Brief eine Mieterhöhung erhalten, der wir bis zum 30.09.2017 zustimmen sollen. Die Nettokaltmiete soll ab 01.10.2017 dann 1.450 € (17,47 €/m2) betragen. Der Vermieter begründet diese Erhöhung mit Verweis auf § 558 I, II, III BGB. Er zieht drei Vergleichsmieten heran und listet diese in seinem Schreiben auch auf. Alle Vergleichsmieten resultieren aus neuen Mietverträgen aufgrund von Mieterwechseln in den letzten 12 Monaten in unserem Haus. 17,47 €/m2 entspricht der niedrigsten aufgelisteten Vergleichsmiete.

Über ein Berechnungsprogramm der Stadt München haben wir die durchschnittliche ortsübliche Miete mit 15,38 €/m2 berechnet.
Der höchste Wert (durchschnittl. ortsübliche Miete mit Spanne nach oben) beträgt 16,92 €/m2. Die Berechnung berücksichtigt u.a. die Straße, Wohnungsausstattung, Art der Wohnung, Heizungsart etc.

Unsere Frage ist nun: Ist es rechtens eine Mieterhöhung zu fordern, die auf den o.g. drei Vergleichsmieten beruht? Oder würde vor Gericht der Mietspiegel herangezogen?
Können für uns Nachteile entstehen, wenn wir dieser Mieterhöhung vorerst nicht zustimmen (etwaige Gerichtskosten bei Entscheidung des Gerichts zu unserem Ungunsten)?
16.09.2017 | 16:39

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter sie zustimmungzu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten , diein der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Zur Begründung kann der Vermieter nach § 558a Abs. 2 BGB Bezug nehmen auf einen Mietspiegel. die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten, aber auch auf
"entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen".

Der Vermieter kann sich dabei auch auf Wohnungen aus eigenem Bestand beziehen (BGH NZM 2010,576).

2.
Ihre Frage ist daher dahin zu beantworten, dass das Mieterhöhungsverlangen formal ordnungsgemäß ist. Er bezieht sich auf drei Vergleichswohnungen. Ein Mietspiegel ist nur EINE von mehreren Möglichkeiten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Eine andere Frage ist, obdie erhöhte Miete richtig berechnet ist.

3
Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 2 BGB).

Wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen, müssen Sie daher damit rechnen, dass der Vermieter KLAGE erhebt. Das Gericht jkann eine Entscheidung zu Ihren Ungunsten treffen (Sie verurteilen). Bei einer vollen Verurteilung würden Ihnen auch die gesamten Kosten (Gerichtskosten, Kosten des Gegenanwalts) auferlegt werden.

Ich empfehle Ihnen daher, das Mieterhöhungsverlangen durch einen Rechtsanwalt oder Mieterverein konkret prüfen zu lassen.

Im Übrigen bedauerei ich, Ihnen keine günstigerere Nachricht geben zu können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

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