wir haben ein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung am Hamburger Elbhang mit Blick auf die Elbe gestellt. Nach unserer Sicht ist die Lage auch eher höherwertig als normal, obwohl die InternetAuskunft die Klassifikation "Normal" auswirft. Die Höhe der neuen Miete soll 9,40 €/m2 betragen, nach Mietspiegel 2011 liegt die Spanne zwischen 6.81 und 9,80 €/m2.
die Miete wurde seit dem 01.01.2007 nicht erhöht.
> Wohnlage:
> (Erläuterung)
> normal
>
> Wohnungsgröße:
> (Erläuterung)
> 63,5 qm
>
> Ausstattung:
> (Erläuterung)
> Bad und Sammelheizung
>
> Baujahr:
> (Erläuterung)
> bis 31.12.1918>
Außerdem wurden Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, welche in dem Mieterhöhungsverlangen ebenfalls in Ansatz gebracht wurden - siehe Text unten.
Unsere Frage ist, ob eine Kumulation aus 1.Mieterhöhung aus Anpassung an den Mietspiegel
2.Mieterhöhung aus Modernisierung
in der unten vorgebrachten Form statthaft ist und unserm Mieter zugemutet werden kann.
Text
Unabhängig von diesem aktuellen Sachverhalt, wurde Ihnen bereits im Schreiben vom Juli 2011 mitgeteilt, dass aufgrund vorgenommener Modernierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB eine Mieterhöhung frühestens ab dem 01.04.2012 vorgenommen werden muß. Die Maßnahmen wurden im Zeitraum 01.01.2005 bis zum Juli 2011 durchgeführt und sind im Einzelnen:
1. Anbringung einer Wärmedämmfassade im Bereich der Gebäudeaußenwand...
Anteilige Kosten € : 5 WE( 16,735%) =
Diese Kosten gehen nicht in die Mieterhöhung ein, da Sie vor dem 1.1.2007 in einem Untermietverhältnis standen.
2. Verlegung eines Fußbodens aus einem hochwertigen Teppichbodenbelags, sowie eines Kautschukbelags, incl. Nebenarbeiten (Türkürzen, Elektriker, Sanitär).
Kosten gemäß beil.Rechnungen
3.Lieferung und Installation eines neuen Gasherdes
Kosten gemäß Rechnung
Durch diese Maßnahmen wurde der Wohnwert dauerhaft erhöht. Ich bin daher berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Modernisierung angefallenen Kosten zu erhöhen.
Gesamtkosten 6244,05€
___________________
11 % von 6244,05 EUR p.a. =686,85 €
686,85 EUR : 12 Monate = 57,24 €
Wiederum aus Kulanz werden 19% Ust nicht berücksichtigt, also 46,36 €
Außerdem wird seit dem 01.01.2007 ein unveränderter Mietzins in Höhe von 520 € entrichtet, welcher ab dem 01.04.2012 dem Preissteigerungsindex (PSI) angepasst werden muß (lt. Preissteigerungsindex des Stat. Bundesamtes v. Jan.2007-Nov. 2011 8,7 %)
Damit erhöht sich Ihre derzeitige Nettokaltmiete von € 520,00 um
a)aus Maßnahmen der Modernisierung €46,36€
ab dem 01.01.2012 auf €566,36
b)aufgrund des vorgenannten PSI € 45,00
ab dem 01.04.2012 auf € 611
Kopien der Handwerkerrechnungen liegen diesem Schreiben bei.
Drittmittel in Form öffentlicher Zuschüsse, Kostenbeteiligungen der Mieter oder zinsverbilligter Darlehen wurden nicht in Anspruch genommen.
Bitte überweisen Sie diese Beträge ab den genannten Terminen auf mein Konto.
Sollten Sie noch Fragen haben, stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.
Textende
Der Mieter stellt das Mieterhöhungsverlangen in Zweifel.
Bitte teilen Sie uns Ihre Einschätzung mit, wie wir uns dem Mieter gegenüber verhalten sollen.
Vielen Dank
Antwort geschrieben am 22.02.2012 12:48:43 
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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Robert-Perthel-Str. 45, 50739 Köln, Tel: 022180137193 , Fax: 022180137206
Familienrecht, Zivilrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht, Verkehrsrecht
Bewertungen: 631
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.
Bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.
Zunächst weise ich darauf hin, dass Ihr zitiertes Schreiben keine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete des Mietspiegels enthält, sondern a) eine Mieterhöhung wegen Modernisierung und b) eine Anpassung an den Preisindex umfasst.
Formell dürfte die Mietanpassung nach § 557b BGB zu beanstanden sein, da Sie die Steigerung des Index nicht nachvollziehbar darlegen. Zudem wäre zu prüfen, ob im Mietvertrag überhaupt wirksam eine Indexmiete vereinbart wurde.
Ist dies der Fall, kommt aber eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nur noch in Betracht, wenn die Modernisierungsmaßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt wurden, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten hatten - also z.B. auf Grund gesetzlicher Vorschriften.
Wurde keine Indexmiete vereinbart, ist unverständlich, weshalb Sie sich auf den Preisindex beziehen.
Dann wäre ein Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage des Mietspiegels zulässig, was dann aber ausreichend begründet werden müsste.
Ob daneben auch eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht käme, hängt davon ab, wie lange die Modernisierungsmaßnahmen bereits her sind und ob sie seinerzeit ordnungsgemäß angekündigt wurden. Nach der Rechtsprechung des LG Hamburg muss der Mieter nach 4 Jahren nicht mehr mit einer Mieterhöhung rechnen - fehlte eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierung, ist diese Frist sogar noch kürzer zu beurteilen.
Letztlich wird also eine Prüfung des Mietvertrages und der Modernisierungsankündigungen unumgänglich sein, wenn Sie die Möglichkeit einer Mieterhöhung prüfen lassen möchten.
Das vorgelegte Mieterhöhungsschreiben dürfte jedenfalls unwirksam sein, da eine Indexmiete und eine Modernisierungsmieterhöhung einander ausschließen.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich zur Verfügung.
Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt
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