Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 120 weitere Antworten zum Thema Mieterhöhung.
Guten Tag,
seit ca. 15 Jahren wohne ich in der jetzigen Wohnung zur Miete. Außer üblichen Wohngeräuschen waren die störenden Geräuschen oder Lärm früher im Rahmen.
Im Verlauf der letzten Jahre, besonders mit Wechsel der jeweiligen Mieter, wurde es immer nerviger. Abgesehen von klaren Lärmbelästigungen wie lauten Parties etc., waren es auf Dauer eher häufige Rumpel- und Trampelgeräusche, die an den Nerven nagten. Es zeigte sich erst ziemlich spät, daß die Schallisolierung zwischen meiner und der darüberliegenden Wohnung sehr schlecht ist- teilweise gibt es regelrechte Resonanzräume. Dieser Befund zeigte sich erst vor ein paar Jahren, nachdem ich dort schon schon länger wohnte.
Ich habe das immer wieder den Vermietern gesagt, die aber kaum etwas Wirkungsvolles taten- explizit begründet auch mit den hohen Kosten einer Schalldämmung. Ich hatte dann die Hoffnung, daß man miteinander auskommen könne, wenn die Nachbarn über mir sich etwas in acht nehmen würden. Das Herumtrampeln und merkwürdige nächtliche Aufräum(?)-Aktionen wurden aber leider immer schlimmer. Oft lagen die Kernzeiten dieser Geräusche zwischen 22 und 2 Uhr in der Nacht.
Letztes Jahr hatte der Vermieter bereits wieder die Miete erhöht (und ich habe bis dato immer die volle Miete gezahlt)- nun soll die Miete wieder erhöht werden. Um Mißverständnissen vorzubeugen: Ich habe nichts gegen eine angemessene Mieterhöhung. Allerdings ist das für mich nun eher eine Provokation. Der Vermieter kennt die Mängel, er weiß wie sehr mich das ärgert und erhöht nun trotzdem die Miete. Ich finde das dreist.
Mangels Zeit und, um ehrlich zu sein, weil ich dem Ärger aus dem Weg gehen wollte, habe ich bisher nicht die Miete gemindert bzw. dieses auch nicht schriftlich angedroht (bis auf einmal, glaube ich).
Ich finde, daß der Mietspiegel -in diesem Fall- nicht genau genug ist, eine solche Mietminderung ausreichend zu begründen- denn über mangelhafte Schallisolierung steht dort wahrscheinlichh nichts. Allenfalls könnte es eine Korrelation zu den jew. Baujahren geben- aber meiner Überzeugung nach kann der Schallschutz hier nicht einmal den Normen des Baujahrs (70er Jahre) entsprochen haben.
Was wäre denn jetzt der angebrachte / richtige Weg?
Kann ich die Mieterhöhung ablehnen mit der Begründung, daß die Wohnug mangelhaft und nicht mit den Standardwohnungen (mit unterstellter besserer Isolierung) in der entsprechenden Mietspiegelrubrik vergleichhbar ist?
Oder muß ich die Mieterhöhung akzeptieren und muß dann wie üblich Prozentual von der Bruttomiete abziehen?
Wieviel Prozent? Gibt es da sinnvolle Tabellen? Wie schätzt man das am besten ab?
Es gab einen Hinweis, daß ich die Mietminderung prozentual nur auf die aktuelle Erhöhung anwenden darf, die bisherige Miete aber nicht unterschritten werden dürfe- was mich nun völlig irritiert.
Vielen Dank im Voraus!
Ihr
Rechtsverirrter
Antwort geschrieben am 31.03.2011 13:02:29 
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Rechtsanwalt Peter Dratwa
Königsallee 14, 40212 Düsseldorf, Tel: 0211 3559080, Fax: 0211 35590810
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Verkehrszivilrecht, Inkassorecht, Strafrecht, Baurecht, Kaufrecht
Bewertungen: 188
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zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.
Der BGH hat mit Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09 - zu der Frage Stellung genommen, welchen Trittschallschutz ein Mieter erwarten kann.Hierbei stellte der BGH auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und die dann geltenden DIN-Normen ab, sofern nicht besondere Vereinbarungen zum Schallschutz zwischen Vermieter und Mieter getroffen worden sind. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Beklagten als Mieter nicht erwarten.Der Mieter kann nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Dies war lange Zeit umstritten. Teilweise wurde nicht nur verlangt, dass bezüglich der Trittschalldämpfung die seinerzeit bei Errichtung des Gebäudes bestehenden Normen eingehalten werden, sondern es wurde sogar als Mangel angesehen, wenn Abweichungen von neueren, verschärften Grenzwerten vorhanden waren.
Nach diesen Urteil ist nun klar, dass Ihr Vermieter verpflichtet ist, die anerkannten Regeln der Technik( DIN-Vorschriften)bezüglich der Trittschalldämpfung einzuhalten, die zum Zeitpunkt des Errichtung des Gebäudes bestanden.
Insofern kann die Miete, je nach Grad der Abweichung der damaligen DIN – Vorschrift, um bis zu 20 % gemindert werden.Ausgangspunkt für die Minderung ist die Bruttomiete.
Der Vermieter kann nach § 558 BGB die Miete bis zur ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Hierbei kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel ( einfach oder qualifiziert) der Gemeinde berufen ( § 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB). Der Mietspiegel ist nichts anderes als die standarisierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete. Diese wird gebildet ( § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung , Beschaffenheit und Lage gezahlte werden. Bezüglich der Beschaffenheit ist auf das eingangs angeführte Urteil des BGH abzustellen, wonach die bei der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen, hier Trittschalldämpfung , einzuhalten sind. Da insoweit in Ihrem Fall eine erhebliche Abweichung vorliegt, ist die Beschaffenheit eben nicht ortsüblich mit vergleichbaren Gebäuden desselben Baujahrs und somit eine entsprechende Eingruppierung nach dem Baujahr des Gebäudes nicht richtig.
Die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig "bestimmen", es gilt das Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.
Sie sollten insofern Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung unter dem Hinweis, dass die Schallisolierung nicht den anerkannten Regeln der Technik bezüglich des Zeitpunktes der Errichtung des Gebäudes entspricht, verweigern. Der Vermieter hat alsdann nur die Möglichkeit, Sie auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen zu verklagen. Im Rahmen dieses Prozesses würde alsdann die Problematik der mangelnden Schallisolierung geklärt werden.
Es wäre nicht sinnvoll, die Zustimmung zur Mieterhöhung abzugeben und erst dann zu mindern.
Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,
mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 31.03.2011 23:57:00
Sehr geehrter Herr Dratwa,
vielen Dank zunächst für die aufschlussreiche Antwort!
Hier meine Nachfrage:
da die Geräusche ja von Nachbarn verursacht werden, wäre es m.E. sinnvoll, auch damit zu begründen. Allerdings stellt sich immer wieder die Frage, ob der Nachbar tatsächlich zu laut / trampelig ist oder ob man das Trampeln als hinzunehmendes, normales Wohngeräusch ansieht. Allerdings scheint es so, als wären diese Geräusch teilweise absichtlich oder arg fahrlässig erzeugt- was auch durch das Statement des Nachbarn gedeckt wird, er wolle sich "nicht einschränken" (Nachbar ist Sohn des Vermieters). Könnte es schädlich sein, auch das Verhalten des Nachbarn anzuführen? Soll ich nur mit dem baulichen Zustand argumentieren? Da das Baujahr des Gebäudes, wie beschrieben, in den 70ern liegt, könnte es bezüglich der Schalldämmnormen ja kompliziert werden, da zu dieser Zeit noch eine sehr alte (und wohl auch in den 70ern eigentlich überholte) Fassung der DIN 4109 galt (Fassung von 1962, wenn ich es richtig sehe).
Ich nehme an, daß Lärmprotokolle in diesem Fall nicht notwendig sind, da es sich ja nicht um eine Mietminderung handelt- richtig?
Vielen Dank nochmals im Voraus!
Ihr Rechtsverirrter
Sehr geehrter Herr Dratwa,
vielen Dank zunächst für die aufschlussreiche Antwort!
Hier meine Nachfrage:
da die Geräusche ja von Nachbarn verursacht werden, wäre es m.E. sinnvoll, auch damit zu begründen. Allerdings stellt sich immer wieder die Frage, ob der Nachbar tatsächlich zu laut / trampelig ist oder ob man das Trampeln als hinzunehmendes, normales Wohngeräusch ansieht. Allerdings scheint es so, als wären diese Geräusch teilweise absichtlich oder arg fahrlässig erzeugt- was auch durch das Statement des Nachbarn gedeckt wird, er wolle sich "nicht einschränken" (Nachbar ist Sohn des Vermieters). Könnte es schädlich sein, auch das Verhalten des Nachbarn anzuführen? Soll ich nur mit dem baulichen Zustand argumentieren? Da das Baujahr des Gebäudes, wie beschrieben, in den 70ern liegt, könnte es bezüglich der Schalldämmnormen ja kompliziert werden, da zu dieser Zeit noch eine sehr alte (und wohl auch in den 70ern eigentlich überholte) Fassung der DIN 4109 galt (Fassung von 1962, wenn ich es richtig sehe).
Ich nehme an, daß Lärmprotokolle in diesem Fall nicht notwendig sind, da es sich ja nicht um eine Mietminderung handelt- richtig?
Vielen Dank nochmals im Voraus!
Ihr Rechtsverirrter
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 01.04.2011 10:31:48
Sehr geehrter Fragesteller,
bezüglich der anstehenden Mieterhöhung können Sie nur damit argumentieren, dass der Schallschutz nicht der DIN- Norm des Baujahrs des Hauses entspricht und somit das Gebäude nicht mit den anderen Häusern gleichen Baujahrs vergleichbar ist. Dies wird natürlich schwierig. Letztlich können Sie dies nur über ein teures Sachverständigengutachten, wobei das Ergebnis offen ist.
Ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung ist ein Grund für eine Mietminderung. Wenn die eigenen Wohnung letztlich aufgrund der dauernden Lärmbelästigung nur eingeschränkt nutzbar ist, dann ist dies ein Grund für eine Mietminderung.
Um diese Lärmbelästigung zu beweisen, sollte Sie auf jeden Fall ein Lärmprotokoll führen.
In dem Lärmprotokoll sollten jeweils Lärmquelle und Uhrzeit festgehalten werden, besser ist es noch, wenn dies zusätzlich noch ein Zeuge mitbekommt.Das Lärmprotokoll ist letztlich auch Voraussetzung für eine Mietminderung. Denn der Vermieter bzw. das Gericht muss sich ein Bild von dem Ausmaß der Lärmbelästigung machen können. Das Protokoll sollte mindestens vier Wochen lang geführt werde. Die Höhe der Kürzung hängt vom jeweiligen Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Hierzu abschließend noch Rechtsprechung:
Wird der Mieter durch das laute Musik hören eines anderen Mieters im Haus erheblich gestört, kann die Miete um 50% gekürzt werden (Urteil AG Braunschweig, Az. 113 C 168/89, aus WM 1990, S. 147).
Lärmt der Nachbar nachts ständig, ist eine Mietminderung von 20% angemessen (AG Kerpen, Az. 3 C 181/83, aus WM 1987, S. 272).
Feiert der Nachbar laut und oft bis spät in die Nacht hinein, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 20% (AG Lünen, Az. 14 C 182/86, aus WM 1988, S. 348).
Ein Mieter, der einen Altbau bewohnt, darf die Miete um 5% mindern, weil er durch Trittschall gestört wird (LG Hannover, Az. 9 S 211/93, WM 1994, S. 463).
Letztlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Die oben angegebenen Urteile sind nur Richtwerte und dienen nur zur Orientierung.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
bezüglich der anstehenden Mieterhöhung können Sie nur damit argumentieren, dass der Schallschutz nicht der DIN- Norm des Baujahrs des Hauses entspricht und somit das Gebäude nicht mit den anderen Häusern gleichen Baujahrs vergleichbar ist. Dies wird natürlich schwierig. Letztlich können Sie dies nur über ein teures Sachverständigengutachten, wobei das Ergebnis offen ist.
Ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung ist ein Grund für eine Mietminderung. Wenn die eigenen Wohnung letztlich aufgrund der dauernden Lärmbelästigung nur eingeschränkt nutzbar ist, dann ist dies ein Grund für eine Mietminderung.
Um diese Lärmbelästigung zu beweisen, sollte Sie auf jeden Fall ein Lärmprotokoll führen.
In dem Lärmprotokoll sollten jeweils Lärmquelle und Uhrzeit festgehalten werden, besser ist es noch, wenn dies zusätzlich noch ein Zeuge mitbekommt.Das Lärmprotokoll ist letztlich auch Voraussetzung für eine Mietminderung. Denn der Vermieter bzw. das Gericht muss sich ein Bild von dem Ausmaß der Lärmbelästigung machen können. Das Protokoll sollte mindestens vier Wochen lang geführt werde. Die Höhe der Kürzung hängt vom jeweiligen Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Hierzu abschließend noch Rechtsprechung:
Wird der Mieter durch das laute Musik hören eines anderen Mieters im Haus erheblich gestört, kann die Miete um 50% gekürzt werden (Urteil AG Braunschweig, Az. 113 C 168/89, aus WM 1990, S. 147).
Lärmt der Nachbar nachts ständig, ist eine Mietminderung von 20% angemessen (AG Kerpen, Az. 3 C 181/83, aus WM 1987, S. 272).
Feiert der Nachbar laut und oft bis spät in die Nacht hinein, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 20% (AG Lünen, Az. 14 C 182/86, aus WM 1988, S. 348).
Ein Mieter, der einen Altbau bewohnt, darf die Miete um 5% mindern, weil er durch Trittschall gestört wird (LG Hannover, Az. 9 S 211/93, WM 1994, S. 463).
Letztlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Die oben angegebenen Urteile sind nur Richtwerte und dienen nur zur Orientierung.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
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