15.04.2011 | 13:20
Antwort
von
Rechtsanwältin Gina Haßelberg
108 Bewertungen
Sehr geehrter Rechtsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Frage 1)
Ihrer Schilderung nach gehe ich davon aus, dass Sie eine Indexmiete nach
§ 557 b BGB vereinbart haben. Entsprechend hätten Sie schriftlich vereinbart, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
Demzufolge kann der Vermieter die Erhöhung der Miete schriftlich von Ihnen verlangen.
Werden bei der Berechnung der Erhöhung falsche Werte zu Grunde gesetzt, ist das Erhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam. Lediglich der vom Vermieter zu viel geforderte Teil ist unwirksam. Insofern ist Ihrem Vermieter recht zu geben; sein Erhöhungsverlangen ist bis zu der Höhe, in der es berechtigt ist, wirksam.
Allerdings kann – auch, wenn das Erhöhungsverlangen rechtmäßig war – die Erhöhung nicht ab Januar gefordert werden.
Die geänderte Miete ist erst mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten, § 557 b Absatz 3 Satz 2. Daher kann der Vermieter erst ab Februar den erhöhten Betrag fordern.
Frage 2)
Grundsätzlich ist eine Aufrechnung Ihrerseits nicht ausgeschlossen. Voraussetzung ist jedoch, dass ein auf Geld gerichteter Anspruch Ihrerseits besteht.
Wenn Ihnen der Vermieter für einen gewissen Betrag einen Pkw-Stellplatz vermietet, dann sollte dieser auch als solcher zu gebrauchen sein. D.h. er muss bei objektiver Betrachtung ohne Weiteres mit einem gewöhnlichen Pkw benutzbar sein. Ist dies der Fall, der Stellplatz ist aber für Sie aus persönlichen Gründen nicht nutzbar, so ist dies dem Vermieter in der Regel nicht anzulasten. Etwas anderes kann sich nur dann gelten, wenn Ihren Vereinbarungen Ihre individuellen Nutzungsbedürfnisse zugrunde liegen.
Ist der Stellplatz für einen gewöhnlichen Pkw nicht nutzbar, so können Sie die sog. Mängelrechte geltend machen. Ist der Grund, warum Sie den Parkplatz nicht nutzen können, nicht behebbar oder der Vermieter nach Mängelanzeige nicht in der Lage oder nicht Willens Ihnen einen anderen Parkplatz zur Verfügung zu stellen, müssen Sie das Entgelt für den Parkplatz nicht entrichten.
Haben Sie bei Vertragsabschluss gewusst, dass der Parkplatz nicht brauchbar ist, so scheiden Rechte Ihrerseits aus. Ist Ihnen der Umstand durch grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so steht Ihnen die gesetzlichen Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Je nach den Umständen Ihres Einzelfalles könnte ein Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Stellplatzmiete Ihrerseits berechtigt sein.
Sollten meine Ausführungen einen Anspruch Ihrerseits zulassen, können Sie die Aufrechnung schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären.
Um Rechtssicherheit zu erhalten, bietet es sich an, dass Sie versuchen, mit dem Vermieter eine Einigung zu erzielen, die schriftlich fixiert wird. Diese könnte die Mieterhöhung berücksichtigen, den Umstand, dass der Parkplatz nicht brauchbar ist und Sie in Vergangenheit dennoch die volle Miete hierfür entrichtet haben.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
Nachfrage vom Fragesteller
16.04.2011 | 00:05
Danke für die Antwort Frau Haßelberg,
Um meine 2. Frage noch einmal genauer zu definieren:
1. Der 2. Parkplatz ist nicht mit einem gewöhnlichen PKW nutzbar, weil er zu klein ist.
2. Den Mangel hatte ich nach der Anmietung mündlich vorgetragen und nach etwa einem Jahr dann keine Miete mehr gezahlt.
3. Ich hatte bei Vertragsabschluß den 2. Parkplatz nicht näher in Augenschein genommen und habe mich einfach durch die Benennung von 2 Parkplätzen auf die Benutzbarkeit verlassen. Der 2. Parkplatz erschien mir schon bei der Besichtigung sehr klein und hatte auch Bedenken vorgebracht, aber die reale Benutzbarkeit hatte ich nicht näher untersucht, da der Vermieter darauf bestand, dass zu der Wohnung 2 Parkplätze gehören, die mitgemietet werden müssen.
4. Da ich nun bei der Mieterhöhung diesen Makel und die hierfür gezahlte Miete verrechnen will, gibt der Vermieter an, ich hätte ja den 2. Parkplatz bei Vertragsabschluß auf seinen Gebrauch hin überprüfen können und leitet daraus seinen Rechtsanspruch auf die bereits gezahlte Miete hierfür ab.
5. Die Unbrauchbarkeit dieser Mietsache kann noch immer nachgewiesen werden. Darauf will sich der Vermieter aber nicht einlassen.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
16.04.2011 | 14:17
Sehr geehrter Rechtssuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Ihr Nachtrag legt nahe, dass ein Rückzahlungsanspruch besteht.
Fraglich bleibt, ob Sie den Mangel in grob fahrlässiger Weise nicht erkannt haben. Dies wäre der Fall, wenn Sie die verkehrsübliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße außer Acht gelassen hätten. Andererseits trifft den Mieter grds. auch keine Erkundungs- oder Untersuchungspflicht (BGHZ 68, 281).
Grobe Fahrlässigkeit ist anzunehmen, wenn die Umstände die auf bestimmte Unzulänglichkeiten hindeuten, den Verdacht eines dadurch begründeten Mangels besonders nahelegen, der Mieter aber gleichwohl weitere zumutbare Nachforschungen unterlassen hat (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 536 b, Rdn.7). Sollten Sie diese Schwelle nicht überschritten haben, so läge keine grobe Fahrlässiglkeit vor. Dies sollte wohl der Fall sein, wenn Sie Zweifel an der Benutzbarkeit hatten, die durch die Äußerungen des Vermieters aber weitestgehend ausgeräumt wurden.
Wenn Ihnen grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen wäre, besteht der geltend gemachte Anspruch nur, wenn der Vermieter Sie arglistig getäuscht hätte über die Benutzbarkeit - dies liegt nicht unbedingt fern, da auch die Vormieter bereits Probleme mit dem Einparken gehabt haben dürften - oder Sie sich Rechte bei Vetragsschluss vorbehalten hätten.
Dass Sie allein deswegen keine Rechte hätten, weil Sie die Nutzbarkeit vor Abschluss des Vertrages hätten überprüfen müssen, entbehrt jeder Grundlage.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Ich wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
