Mieterhöhung / Umstellung auf Staffelmiete

Antwort

von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die ONLINE - Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete); vgl.: § 557a BB. Eine Staffelmiete ist nach Ihren Angaben vorliegend zwar vereinbart worden. Dies jedoch nur für 2 Jahre, sodass die Mieterhöhung vom Vermieter entsprechend den Vorgaben des Gesetzgebers im Bürgerlichen Gesetzbuch begründet werden müsste, um wirksam zu sein. Dies vorausgeschickt antworte ich weiter wie folgt:

1)

Der Vermieter kann nach § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann gemäß § 559 BGB insbesondere Bezug genommen werden auf:

1.einen Mietspiegel (§§ 558c BGB, 558d BGB),
2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (558b BGB).

2)

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

3)

Der Vermieter hat vorliegend die Mieterhöhung weder mit einer ordnungsgemäßen Angabe ortsüblicher Vergleichsmieten noch mit einer Modernisierung begründet, sodass davon auszugehen ist, dass die Mieterhöhung unwirksam ist.

Ergebnis:

Sie müssen weiter "nur" die vereinbarte Miete und nicht den erhöhten Betrag bezahlen!

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen