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Mieter zahlt Kaution nicht und Miete später


29.10.2010 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo!

Mein "künftiger" Mieter (ab 1.11.2010) hat mit angekündigt, dass er die Kaution nicht zahlen kann und auch die Miete erst mit Verspätung ankommen wird.
Kann ich ihm jetzt schon ordentlich kündigen, da er mit bei Abschluss des Vertrages zugesichert hat, dass er beides bezahlen kann?
Oder gibt es einen anderen Weg? Ich weiß, dass Räumungen unter anderem sehr langwierig sein können.

Vielen Dank.
Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Sie können sich nur vom Vertrag lösen, wenn Ihnen ein Kündigungsrecht zusteht.

1. Außerordentliche fristlose Kündigung

In Betracht kommt eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB. Um eine solche Kündigung wirksam aussprechen zu können, bräuchten Sie einen wichtigen Grund. Ein solcher liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Dabei ist immer auf den Zeitpunkt, in welchem die Kündigung ausgesprochen wird, abzustellen.

Im Klartext bedeutet dies für Sie, dass Ihre Interessen (Sie wollen nicht riskieren, an einen Mieter zu geraten, der keinerlei oder nur teilweise und verspätete Zahlungen leistet) und die des Mieter (dieser will zumindest nicht obdachlos werden) gegeneinander abzuwägen sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Ihnen erheblicher Schaden und ggf. eine Räumungsklage, deren Kosten Sie nicht ersetzt bekommen, drohen können. Auf der anderen Seite steht das soziale Interesse an einer Unterkunft, die grundsätzliche gesetzgeberische Wertung, dass der Mieter als (vermeintlich) strukturell Unterlegener besonderen Schutzes bedarf aber auch, sein Fehlverhalten, sein Verschulden. Dieses liegt in der Nichtleistung der Kaution, aber auch in der Ankündigung, verspätet die erste Miete zu zahlen.

Bei vermieterfreundlicher Sichtweise wird man zu dem Ergebnis gelangen, dass Ihre Interessen diejenigen des Mieters überwiegen, da Sie ansonsten „sehenden Auges" das Unheil zulassen müssen. Dies scheint nicht zumutbar.

Dem lässt sich jedoch entgegenhalten, dass der Wohnunterkunft ein ganz besonderer sozialer Stellenwert zukommt und die Obdachlosigkeit ein besonders schwerwiegendes Übel ist. Zudem regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn (laufende) Zahlungen in Höhe von 2 Mieten nicht geleistet werden. Hier geht es aber wirklich nur um laufende Zahlungen, also Mieter und Nebenkosten. Auf die Leistung der Kaution stellt diese Vorschrift nicht ab. Diese Umstände lassen mich dazu tendieren, dass ein wichtiger Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt, eher nicht vorliegt (im Ergebnis auch Weidenkaff in: Palandt, BGB, § 551 Rn. 6). Hierfür spricht meines Erachtens auch, dass der Mieter im ersten Monat nur einen Teil der Kaution zu leisten hat (mehr dazu unten).

Welche Interessen hier überwiegen, ist leider nicht abschließend zu klären. Hier kommt es leider auf zu viele subjektive Komponenten, insbesondere auch das Anstands- und Gerechtigkeitsempfinden an. Wie das zuständige Gericht entscheiden würde, lässt sich meiner Meinung nach nicht prognostizieren. Entsprechend wäre das Aussprechen der fristlosen Kündigung und die Verweigerung des Bezugs der Wohnung mit Risiken verbunden (insbesondere Schadensersatz für Unterkunftskosten, bis eine andere Wohnung gefunden wird). Ob Sie diese Risikien tragen wollen oder können, müssen Sie selbst abwägen.

2. Ordentliche Kündigung

In Betracht kommt jedoch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Hierzu benötigen Sie ein berechtigtes Interesse, jedoch keinen wichtigen Grund.

Als berechtigtes Interesse kommt hier der Verzug des Mieters im Hinblick auf die Kaution in Betracht ebenso wie die verspätete Zahlung (zumindest) der ersten Monatsmiete. Die insoweit zukünftig bestehenden Zahlungsrückstände können ein berechtigtes Interesse sein. Dann dürfen Sie aber nicht geringfügig sein. Als Mindestmaß wird hier eine Monatsmiete anzunehmen sein, der Zahlungsrückstand darf nicht jünger als ½ Monat sein und darf nicht auf schuldlosem Geldmangel (z. B. plötzliche Arbeitslosigkeit) beruhen (Weidenkaff in: Palandt, BGB, § 573 Rn. 16).

Hinzukommt, dass der Mieter die Kaution gem. § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten darf, beginnend mit dem Beginn des Mietverhältnisses (also 1.11.2010). Von dieser Vorschrift darf auch nicht abgewichen werden, § 551 Abs. 4 BGB. Daraus folgt, dass im nächsten Monat zunächst nur 1/3 der Kaution verlangt werden dürfte. Zahl der Mieter die Miete – wenn auch verspätet – wird es schwierig, eine Kündigung auszusprechen.

Entsprechend müssten Sie erst abwarten, bis der Mieter zumindest die zweite Teilzahlung auf die Kaution für mehr als einen halben Monat schuldhaft nicht geleistet hat. Dann (erst) können Sie ordentlich kündigen, soweit die notwendige Höhe (1 Monatsmiete einschl. Betriebskosten) erreicht wurde.

Die zumindest vollständige Nichtleistung der Kaution berechtigt zur ordentlichen Kündigung, dies ist jüngst auch durch das Amtsgericht Frankfurt a. M. entschieden worden (Urteil v. 05.02.2010 - 23 C 1027/09). Danach wäre die ordentliche Kündigung nach Nichtleistung der 3. Teilzahlung möglich.

3. Ihr Vorgehen

Einen verbindlichen Ratschlag zum weiteren Vorgehen kann ich Ihnen leider nicht erteilen. Einerseits wäre es in Ihrer Lage vertretbar, dem Mieter eine außerordentliche Kündigung auszusprechen und Ihm die Wohnung nicht zu übergeben. Dies ist mit großen Risiken behaftet. Von diesem Vorgehen würde ich daher eher Abstand nehmen, das Risiko müssen Sie aber für sich selbst abwägen.

Daneben wäre nur die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung in Betracht zu ziehen. Diese wäre jedoch zunächst nicht wirksam, da es zunächst an Zahlungsrückstand in ausreichender Höhe fehlt, insbesondere da weder die 1. Teilzahlung der Kaution noch die erste Miete zu diesem Zeitpunkt fällig sind.

Entsprechend wäre die sicherster Option auch die unbefriedigendste: Abwarten bis sich ausreichender Zahlungsrückstand angesammelt hat und dann ordentlich kündigen. Soweit noch vor Ablauf der Kündigungsfrist sich der Rückstand der Mietzahlungen auf 2 Monatsmieten ausgedehnt hat, ist sofort die außerordentliche fristlose Kündigung nachzuschieben. Leider kann es dann im Zweifel auf eine Räumungsklage hinauslaufen.

Es tut mir Leid, Ihnen nichts Günstigeres mitteilen zu können und hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
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