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Mieter ließ Garten verwildern - was muss ich hinnehmen?


05.12.2014 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss



Mein Mieter zog am 01.08.2012 in die Erdgeschosswohnung ein, zu der ein großer Garten gehört. Dieser war in gepflegtem Zustand, da die soeben ausgezogenen Vormieter als Weinbauer einiges von Gartenpflege verstanden. Leider habe ich versäumt, bei der Wohnungsübergabe Fotos von der Garten zu machen. Sicher stünden aber die Vormieter zu einer Bestätigung meiner Aussagen zur Verfügung.

Die genaue Regelung im Mietvertrag lautet:
Hof und Garten des Anwesens gehören zur Mietsache. Dies schließt die Nutzung, aber auch die Pflege ein. Ausnahme: Das jährliche Beschneiden der Hecken und Bäume nimmt der Vermieter auf eigene Rechnung vor.

Anfang 2014 bat mich der Mieter, seinem studierenden Sohn die Wohnung überlassen zu dürfen, da er für längere Zeit in die USA gehen wolle. Dem stimmte ich zu, wies allerdings schriftlich darauf hin, dass unter anderem die Gartenpflege sicher gestellt sein müsse und bot an, Kontakt zu dem Hausmeisterdienst herzustellen, der früher für uns den Garten gepflegt hatte. Dies hielt der Mieter nicht für notwendig.

Anfang Mai 2014 fiel mir auf, dass der Garten sehr verwahrlost war. Die Grünflächen waren völlig verunkrautet und enthielten kaum noch Rasen, in den Ritzen der gepflasterten Wege stand zum Teil kniehoch das Unkraut.Ich wies den Mietersohn per Mail darauf hin und bat um Abhilfe.
Der Mietersohn informierte mich, dass bereits seit einigen Wochen die Außensteckdose stromlos sei und er daher nicht mähen konnte.

Nachdem die Stromversorgung wieder hergestellt war, setzte ich dem Mietersohn im Juni eine Frist bis zum 10.07., den ganzen Garten (Grünflächen und gepflasterte Wege) wieder auf Vordermann zu bringen. Andernfalls würde ich mich an seinen Vater als Hauptmieter wenden und ihn auffordern, eine professionelle Gartenpflege zu organisieren.

Am 15.07. habe ich mich dann an den Hauptmieter gewandt und ihm das Problem geschildert. Er bat mich, auf seine Kosten hin den Hausmeisterdienst zu beauftragen. Um Probleme zu vermeiden, bat ich diesen vorher um einen Kostenvoranschlag für die einmaligen Instandsetzungskosten und die monatliche Pflege.
Der KV war unterteilt in Aufgabe / Kosten des Mieters (alles, was weder besondere Kenntnisse noch besonderen Kostenaufwand beinhaltet) und Aufgabe / Kosten des Vermieters (alles, was über die „einfache" Gartenpflege hinausgeht).

Wesentliche Kernpunkte des Angebots bzgl. der Mieterleistungen waren:
1. Innenhof reinigen, Grünflächen mähen, Pflanzen zurückschneiden, Unkraut abspritzen, Grünschnitt entsorgen (420,- Euro brutto).

2. Neuanlage der Rasenflächen (Rasenfläche umfräsen, düngen, glattziehen, einsäen, walzen und in den ersten 3 Wochen regelmäßig wässern), da der vorhandene Rasen aufgrund der mangelnden Pflege nicht mehr zu retten sei und neu eingesät werden müsse (ca. 1.500,- brutto).

3. Für die unterjährige Pflege wurden ca. 70,- Euro / Monat angesetzt.

Mein Mieter unterstellte mir daraufhin, den Garten auf seine Kosten renovieren zu wollen, und bot an, 500 Euro für das unterlassene Rasenmähen zu zahlen. Ich beschrieb ihm erneut den Gesamtzustand des Gartens und bat ihn, wenn ihm das Angebot nicht zusage, einen Gärtner seiner Wahl zu beauftragen. Der Mieter sagte dieses zu.

Ende September schickte mir der Mieter Aufnahmen des Gartens mit der Aussage, sein Sohn habe nunmehr den Rasen gemäht. Fazit: die verunkrauteten Grünflächen waren gemäht worden, alles andere war unverändert.

Nun hat der Mieter die Wohnung gekündigt. Meine Fragen sind:

1. Was kann ich bzgl. des Zustands des Gartens bei Auszug verlangen?
2. Welche Beträge kann ich von der Kaution (1.000 Euro) einbehalten, wenn der Garten unverändert marode ist?
3. Wie gehe ich am besten vor, um beim Auszug möglichst geringen Ärger zu haben?

Für alle beschriebenen Vorgänge habe ich den Mailverkehr.
Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine abschließende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Im Rahmen einer solchen sollte vor allem der vollständige Mietvertrag, der Schriftwechsel mit Mieter und Untermieter, insbesondere dessen Anzeige der fehlenden Stromversorgung, die Kostenvoranschläge des Hausmeisterdienstes bzw. das Angebot des Gartenbaubetriebs und das Kündigungsschreiben eingesehen werden.

Insoweit vertraglich nichts anderes geregelt ist, hat nach dem Gesetz der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten und die dafür anfallenden Kosten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2,3 BGB). Dies umfasst auch die Instandhaltungspflicht in Form von Erhaltung und Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. D.h. ihr Wert gilt als von der Miete umfasst, insofern die Instandhaltungspflicht nicht wirksam vertraglich auf den Mieter übertragen wird.

Zudem hat der Mieter gem. § 538 BGB die normale Abnutzung nicht zu vertreten, d.h. er muss nur für darüber hinausgehende Verschlechterung eintreten, wobei er auch für Familienangehörige oder einen Untermieter nach § 278 BGB einzustehen hat.

Eine vertragliche Abwälzung der Erhaltungspflicht ist nur in engen Grenzen möglich. Insofern von einer wirksamen Abwälzung auszugehen ist, wozu der gesamte Mietvertrag nach Form und Inhalt zu prüfen wäre, ist zu beachten, dass vom Mieter nicht gefordert werden kann, dass er die Arbeiten wie ein Fachbetrieb ausführt.

Darauf wird voraussichtlich zurückzuführen sein, dass der Mieter Sie bat, einen Hausmeisterdienst zu beauftragen, ihm die Kosten in Rechnung zu stellen und 500,00 € anbot bzw. schließlich den Rasen dann doch von seinem Sohn mähen ließ.
Insofern von einer wirksamen Übertragung der Erhaltungspflicht und -last auszugehen ist, erscheint es als nicht unproblematisch, dass ein Mähen des Rasens und damit eine Verminderung der Verbreitung von Unkraut aufgrund der mangelnden Stromversorgung längere Zeit nicht möglich gewesen ist und diese Ihrerseits zunächst wiederhergestellt werden musste, obwohl der Mieter grundsätzlich die Beweislast trägt, dass er den Schaden nicht verschuldet hat, insofern dieser auf seinen Mietgebrauch zurückgeht. Der Mieter wird sich voraussichtlich darauf berufen, dass er den Rasen bereits früher gemäht hätte, wenn ihm dies möglich gewesen wäre.
Ihren Schilderungen nach zeigte Ihnen der Sohn des Mieters die fehlende Stromversorgung jedoch erst infolge Ihrer eigenen Feststellung des verwahrlosten Zustandes des Gartens an. Gem. § 536 c) Abs.1 Satz 1 BGB hat der Mieter einen Mangel oder eine erforderliche Maßnahme zum Schutz der Mietsache jedoch unverzüglich mitzuteilen.

Unterlässt er dies, so ist er dem Vermieter gem. § 536 Abs. 2 Satz 1 BGB dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet, wobei eine verspätete Anzeige der unterlassenen Anzeige gleichzustellen ist. Der Anspruch ist gerichtet auf Herstellung des Zustandes, der bei rechtzeitiger Anzeige hätte geschaffen werden können. Jedoch hat der Vermieter sodann mit der Anzeige die Maßnahmen zur Beseitigung und Vergrößerung des Schadens zu besorgen.
Zu dem Schaden des Vermieters zählen dann diejenigen Mehrkosten infolge der Verschlimmerung des Mangels durch die nicht rechtzeitige Anzeige des Mieters. Vorliegend wären dies diejenigen Kosten, die erforderlich wurden, um die Rasenfläche sogleich instandzusetzen, vorausgesetzt, dass diese Kosten bei rechtzeitiger Anzeige des Mangels und sonstiger Vornahme der vom Mieter letztlich rechtmäßig zu leistenden Pflegearbeiten nicht entstanden wären.

Beim Auszug des Mieters können daher nur diejenigen Kosten verlangt werden, die Ihnen aufgrund der Verschlechterung des Gartens aufgrund der verspäteten Anzeige des Mieters bei umgehender Instandsetzung entstanden wären, vorausgesetzt, dass solche bei ausreichender Durchführung der Pflege durch den Mieter sowie eine wirksame Übertragung der Pflicht nicht entstanden wären. Ob mit eigenen Ansprüchen gegen die Forderung auf Auszahlung der Kaution aufgerechnet werden kann, hängt gerade davon ab.
Insofern gilt zu beachten, dass Ihnen im Zusammenhang mit der Mietkaution grundsätzlich eine sechsmonatige Prüf- und Überlegungsfrist zusteht. Zudem verjähren Ersatzansprüche des Vermieters nach 6 Monaten nach Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Innerhalb dieser Frist sollte die eingangs genannten Unterlagen und bestehende Ansprüche vollständig geprüft werden. Nach Ablauf der 6 Monate ist mit einer Klage auf Rückzahlung der Kaution seitens des Mieters zu rechnen.

Insofern eine Überprüfung ergibt, dass die Pflicht zur Durchführung der Pflegemaßnahmen wirksam übertragen wurde, kann die Durchführung dieser bis zum Tag der Beendigung des Mietverhältnisses gefordert werden.
Infolge einer entsprechenden Überprüfung sollte eine Entscheidung möglich sein, was von dem Mieter im Einzelnen konkret verlangt werden kann.

Beim Auszug sollte der Zustand des Gartens in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden.
Um beim bzw. nach dem Auszug möglichst geringen Ärger zu haben, bietet es sich an, mit dem Mieter ein persönliches Gespräch zu führen und ihm zu schildern, dass es Ihnen wichtig war und ist, dass der Garten in dem Zustand erhalten und zurückgeben wird, in dem er übergeben wurde.

Ggf. erscheint eine einvernehmliche Lösung möglich, wonach man auf einander zugeht, so dass der Garten zur Neuvermietung wieder in einen ordentlichen Zustand versetzt wird und man sich die dafür entstandenen Kosten teilt; dabei sollte berücksichtigt werden, dass dadurch evtl. auf eigene Ansprüche verzichtet würde.
Vor einer Neuvermietung sollte der Mietvertrag jedoch überprüft ggf. angepasst werden, so dass ein erneuter Streit mit dem Folgemieter vermieden wird.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle bin ich gerne bereit, die Sach- und Rechtslage nach Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß
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