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Mieter kündigt einem Untermieter


| 18.12.2016 09:50 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Haus bestehend aus 1 Wohneinheit wird von Hauptmieter gemietet. Recht zur Untervermietung wird vertraglich eingeräumt.

Hauptmieter untervermietet innerhalb der von ihm selbst auch bewohnten Wohneinheit (ähnlich WG) an (mehrere) Untermieter. Die Wohneinheit hat neben den (Wohn-)Zimmern lediglich 1 Bad, 1 Toillette, 1 Wohnküche.

Eine Untermieterpartei mietet 2 Zimmer (1 Eltern, 1 Kind). Diese wird mit einer Frist von 3 Monaten fristgerecht und ohne Begründung gekündigt. Etwa 14 Tage vor Ende der Kündigungsfrist lässt Untermieter dem Hauptmieter durch RA der Kündigung widersprechen mit der Begründung, dass die Kündigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde und "Gerade für den 14-jährigen Sohn stellt ein Wohnungswechsel eine sehr starke Belastung dar. Auch ist es für meinen Mandanten und seinen Sohn nahezu unmöglich, eine vergleichbare Wohnung zu den entsprechenden Konditionen zu finden.".

Für mich als Hauptmieter (und Untervermieter) stellt die gesamte Lage selbst einen (aus meiner Sicht) Härtefall dar: eine langjährige, geheilt geglaubte, schwere Depression ist durch die widrigen Lebensumstände wieder eingetreten; das Zusammenleben mit der gekündigten Untermietpartei auf so engem Raum ist derart unerträglich geworden, dass nur noch Abwesenheit oder kompletter Rückzug innerhalb der Wohneinheit möglich ist.

Wie stellt sich die weitere rechtliche Entwicklungsmöglichkeit aus Sicht eines Fachanwaltes dar? Welche Chancen hat die Untermietpartei? Was ist, wenn die Untermietpartei einfach zum Kündigungsstichtag nicht auszieht? Welche Möglichkeiten / Chancen habe ich als Hauptmieter bzw. Vermieter?

Bei professioneller Antwort biete ich sofortige Übernahme des Mandates.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider fürchte ich, dass eine Räumungsklage ( dies ist ihr Mittel, wenn die Untermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausziehen) nicht Erfolgs gekrönt sein wird, denn es werden nur Gründe berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben angegebene wurden oder NACH dem Kündigungsschreiben erst entstanden sind. Somit wird die Depression, soweit sie im Kündigungsschreiben nicht enthalten ist, nicht berücksichtigt werden, so dass sie eine unzumutbare Härte nicht erfolgreich geltend machen können.

Ob der Mieter mit der Darlegung der unzumutbaren Härte aufgrund eines Wohnungswechsels für einen 14 Jährigen durchkommt, hängt davon ab wie plausibel seine Begründung ist. Persè vermag ich in einem Wohnungswechsel keine Unzumutbare härte sehen. Gegen das nicht auffinden einer vergleichbaren Wohnung können sie Annoncen und Mietangebote sammeln, so dass sie widerlegen können, dass es angemessenen Mietraum zu zumutbaren Bedingungen durchaus beschaffbar ist. Auf eine vergleichbare Wohnung oder vergleichbare Konditionen kommt es nicht an. Die Wohnung muss lediglich angemessen ( ausreichend groß, durchschnittlicher Zustand) und die Konditionen zumutbar ( keine Wuchermiete) sein.

Somit könnten sie - theoretisch- den Widerspruch der Kündigung widersprechen und ankündigen bei Nichtauszug zu klagen.

Allerdings ist relativ unvorhersehbar, wie ein Richter entscheiden (Nach § 574 a entscheided ein Urteil wie es mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses aussieht, wenn Vermieter und Mieter sich nach Widerspruch nicht einigen können) wird, da ich ihr Kündigungsschreiben (und den Widerspruch) nicht im Wortlaut kenne. Somit muss ich davon ausgehen, dass sie die Depression bisher nicht angeführt haben, womit ihre Chancen denkbar schlecht stehen.

Unter diesen Umständen empfehle ich ihnen erneut eine fristgerechte (§ 573 c BGB) gegen den Mieter auszusprechen. Hier sollten sie sich a) auf Eigenbedarf ( Schaffung von Rückzugsmöglichkeiten) sowie darauf berufen, dass sie die Wohnung selbst bewohnen. Außerdem müssen sie zwingend die Depression anführen und mitteilen, warum sie Rückzug brauchen und sich die Erkrankung bei Weitermiete vertiefen wird.

Auch wenn dies den Ablauf der Miete verlängern wird- was aus meiner Sicht sicherlich sehr hart ist- sehe ich leider keinen anderen, sicheren Weg.

Darüber hinaus befürchte ich, dass der Untermieter nicht ausziehen wird. Sie müssen also nach Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung klagen und auf jedem Fall dem Nichtauszug widersprechen. Hierbei können sie dann die Depression als unzumutbare Härte gegen den Wohnungswechsel des 14-Jährigen stellen. Zum Beleg , dass ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht sammeln sie ein paar Annoncen und Anzeigen aus ihrem Umfeld.

Um hier die Depression nicht zu vertiefen, empfehle ich ihnen tatsächlich die Angelegenheit ( mit allem Schriftverkehr und einer Krankheitsbeschreibung und Bestätigung) an einen Anwalt abzugeben, damit dieser sie entlasten kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 18.12.2016 | 11:23


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