Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.406
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mieter hat außerordentlich gekündigt und zahlt Miete nicht mehr


| 09.12.2011 17:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss



Sehr geehrter Rechtsanwalt,

Ein Mieter bezieht eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Kurz nach dem Einzug verstirbt der Vermieter. Zwischen den neuen Eigentümern (Einer Erbengemeinschaft) und dem Mieter kommt es zu mehreren Meinungsverschiedenheiten wegen Forderungen seitens des Mieters, die angeblich mündlich mit dem Verstorbenen ausgemacht waren.
Fast alle angeblichen Absprachen lassen sich durch eigene Aufschriebe und Notizen des Verstorbenen widerlegen.
Um dem Mieter einen Anreiz zum Verlassen der Wohnung zu geben, unterbreiten die Vermieter dem Mieter ein Angebot, dass er die Wohnung auch ohne Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist kündigen kann, wenn gewünscht.

Mehrere Monate nach dem Schriftverkehr kündigt der Mieter in der Mitte eines Monats zum Ende des Folgemonats. Das Mietverhältnis besteht dann seit 2 Jahren.
Bisher hat der Mieter immer pünktlich seine Miete zum 1. eines jeden Monats bezahlt.
Mit der letzten Miete ist er seit 8 Tagen im Rückstand.
Nach 5 Tagen wurde der Mieter schriftlich abgemahnt die Miete für den aktuellen Monat zu bezahlen.
In dem Schreiben wurde ebenfalls mitgeteilt, dass die Kündigung zum Ende des Monats nicht akzeptiert werden kann, da sich zum zum neuen Jahr die Eigentumsverhältnisse des Objekts ändern. (19 Tage nach dem erhalt der Kündigung wurde der Kündigung widersprochen)

Ist der Widerspruch der Kündigung durch die Vermieter rechtswirksam?
War die Abmahnung rechtswirksam bzw. überhaupt notwendig für eine spätere evtl. gerichtliche Auseinandersetzung?

Sollte der Mieter die Wohnung zu seinem Wunschtermin übergeben, haben die Vermieter trotzdem das Recht die 2 Monatsmieten mehr (bis zum offiziellen Ende des Mietvertrags) einzuklagen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Aufgrund des Erbfalls ist an die Stelle des Verstorbenen gem. §§ 1922 Abs. 1, 2032 Abs. 1, 2038 Abs. 1 BGB die Erbengemeinschaft als Vermieter getreten, wenn nicht der Erblasser eine abweichende Verwaltungsbefugnis (z.B. einzelner Erben) verfügt hat. Dies bedeutet, dass die Miterben Maßnahmen zur Verwaltung der Wohnung gem. § 2040 Abs. 1 BGB gemeinschaftlich ausüben müssen, wenn es sich nicht im Einzelfall um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung oder Notverwaltung handeln sollte; darunter fallen diejenigen Maßnahmen, die nach vernünftigen, wirtschaftlichen Maßstäben im Interesse aller Miteigentümer liegen . Bei einem Verzicht auf ein Recht (ein Verzicht bringt i.d.R. keinen Vorteil) ist jedoch die gemeinschaftliche Verfügung der Miterben erforderlich.

Um Ihre drei Fragen beantworten zu können, muss geklärt werden, ob der Erblasser eine Verwaltungsbefugnis eines Erben verfügt hat, wer („unterbreiten die Vermieter") dem Mieter das Angebot abgegeben hat, dass er auch ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen könne und ggf. auch weshalb diese Regelung im Interesse der Erbengemeinschaft sein sollte; bei Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ist z.B. eine nahtlose Anschlussvermietung ohne Leerstand leichter zu erreichen als bei plötzlichem Auszug des Mieters. Außerdem ist zu klären, wann („…kündigt der Mieter in der Mitte eines Monats zum Ende des Folgemonates") und wem gegenüber der Mieter gekündigt hat; eine Kündigung gegenüber einer gemeinschaftlich auftretenden Erbengemeinschaft wird nur dann wirksam, wenn sie allen Miteigentümern gegenüber erfolgt.

(Sollte z.B. seitens aller Miterben das Angebot zur Gewährung einer kürzeren Kündigungsfrist abgegeben worden sein und der Mieter Ihren Schilderungen nach auch gegenüber allen Erben zur Mitte Oktober gekündigt haben, erscheint mir das Vorgehen des Mieters korrekt; er hätte sich in diesem Fall nur dem Angebot entsprechend verhalten. Sollte das Mietverhältnis demnach zum Ende November 2011 enden, wäre er im Dezember nicht mehr zur Zahlung verpflichtet..)

Wurde die Wohnung denn schon übergeben („Sollte der Mieter die Wohnung übergeben…"). In der Übernahme mit Übergabeprotokoll könnte z.B. ein stillschweigendes Einverständnis mit der „Kündigung" gesehen werden..

Aus welchem Grund wurde der Kündigung „widersprochen"? Ein Recht zum Widerspruch steht in der Regel nur dem Mieter zu (§ 574 BGB).

Zur Mahnung: In der Regel gelten für den Zahlungsverzug bei Mietschulden die §§ 556 b Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so dass es zur Begründung von Zahlungsverzug keiner gesonderten Mahnung bedarf. Sollte es zu keiner wirksamen Kündigung gekommen sein, ist eine Mahnung der nicht gezahlten Miete sinnvoll, um dem Mieter („…nach dem Schriftverkehr") über seine weiter bestehende Zahlungspflicht zu informieren und später gem. §§ 280, 286 BGB leichter einen Verzugsschaden geltend machen zu können.

Bitte ergänzen Sie den mitgeteilten Sachverhalt um die genannten Punkte, damit mir eine Ihren Fragen/ Anliegen entsprechend abschließende Beantwortung möglich ist.

Thomas Joerss
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2011 | 14:40

Sehr geehrter Herr Joerss,

danke für Ihre Antwort.

Das Angebot zur Kündigung ohne Kündigungsfrist erfolgte durch die Erbengemeinschaft.

Die Kündigung des Mieters erfolgte am 16.11 zum 30.12. Adressiert war der Brief an die Erbengemeinschaft, gerichtet an meine Adresse. Die Miterben haben keinen gesonderten Brief bekommen.

Widersprochen wurde der Kündigung durch die Erbengemeinschaft, um dem Mieter einen Anreiz zu geben, die Monatsmiete für Dezember zu bezahlen. Die Erbengemeinschaft geht davon aus, dass der Mieter keine Absicht hat die letzte Miete zu bezahlen, weil es noch einen ungeklärten Streitpunkt zwischen dem Mieter und Vermieter gibt. Sollte die Zahlung für Dezember erfolgen, wäre die Erbengemeinschaft bereit die Kündigung zum 30.12. zu akzeptieren.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2011 | 17:54

Sehr geehrter Fragensteller,

nachdem das Angebot zur Kündigungsmöglichkeit mit verkürzter Frist von der gesamten Erbengemeinschaft abgegeben worden ist, erscheint die Voraussetzung des § 2040 Abs. 1 BGB eingehalten, so dass es sich um ein wirksames Angebot handeln wird.

Wichtig erscheint der genaue Inhalt des Angebots. Grundsätzlich muss eine Kündigung gegenüber einer Erbengemeinschaft an alle Erben ergehen. Wurde im Angebot nun Ihre Adresse als Adresse der Erbengemeinschaft angegeben oder im Angebotstext diese als Adresse für den Zugang einer Kündigung besonders hervorgehoben, so wäre die Kündigung wirksam. Daneben könnte man ggf. auch wegen dem vorherigen Kontakt davon ausgehen, dass Sie als Vertreter der Erbengemeinschaft (i.S.v. §§ 164 ff. BGB) anzusehen sind, wenn Sie z.B. bisher im Namen der Erbengemeinschaft aufgetreten sind.

Erfolgte die Kündigung wirksam (d.h. richtiger Adressat, mit Unterschrift etc.) oder möchten Sie Ihren Mieter auch sonst an der Kündigung festhalten, so müsste er grundsätzlich noch bis zum 31.12. weiterhin die Miete zahlen.

Diese ist gem. § 556 b Abs. 1 Satz 1 jeweils am dritten Werktag eines Monats, d.h. im Dezember am 05.12. (Samstag ist kein Werktag i.S.v. § 556 b Abs.1 BGB) fällig. Ab dem 06.12. ist der Mieter daher bei Nichtzahlung der Miete in Verzug.

Eine Ausnahme würde gelten, wenn dem Mieter ein Recht zur Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB zustünde. Jedoch nur bei gravierenden Mängeln wäre in diesem Fall eine Minderung bis zu 100 % gerechtfertigt (was selten der Fall ist). Es sollte daher nachgegangen werden, weshalb Ihr Mieter nicht mehr die Dezembermiete zu zahlen bereit ist und ob diese Absicht berechtigt ist oder nicht.

Oft kommt es auch vor, dass der Mieter mit eigenen Ansprüchen (z.B. Rückzahlung der Mietkaution) gegen den Vermieter aufrechnen möchte und dann die Miete einbehält. Um ein Aufrechnung auszuschließen enthalten viele Mustermietverträge daher oft ein Aufrechnungsverbot (z.B. "Eine Aufrechnung gegen die Miete mit einer Gegenforderung, die nicht aus dem Mietverhältnis begründet ist, ist ausgeschlossen, soweit die Gegenforderung nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt worden ist."). Befindet sich ein solches Verbot in dem Mietvertrag, so wäre z.B. eine Nichtzahlung der Miete in Aussicht einer zurückzuzahlenden Kaution nicht möglich. Es ist also zu klären, um welche (n) "ungeklärten Streitpunkt" (e) es sich bei Ihnen handelt.

Wollen Sie einen weiteren Streit mit Ihrem Mieter vermeiden und einen vernünftigen Auszug zum 31.12. erreichen, erscheint mir ein Antwortschreiben der Erbengemeinschaft mit Zustimmung aller Erben zweckmäßig, in dem ggf. noch einmal auf den (korrigierten) Verzug ab 06.12. hingewiesen, (nach Rücksprache mit den sämtlichen Erben) das Einverständnis mit dem Ablauf des Mietverhältnisses zum 31.12.erklärt und um die Vereinbarung eines Übergabetermins mit Schlüsselrückgabe zum 31.12. gebeten und wird. In diesem Schreiben könnte man den Mieter (soweit erforderlich) weiterhin bitten, Termine mitzuteilen, an denen im Dezember eine Wohnungsbesichtigung mit Nachmietern möglich ist.

Sollte anschließend keine ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses möglich sein (z.B. Nichtausführen der Schönheitsreparaturen, Nichtzahlen der Dezembermiete..), so sollte ein örtlicher auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt eingeschaltet werden, der Ihnen sämtliche Folgefragen in einem Beratungstermin beantworten und sie sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich vertreten kann. In vielen Fällen führt bereits eine außergerichtliche Vertretung durch einen Rechtsanwalt zu einer schnellen und vernünftigen Lösung.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, aufgrund Grundlage der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; sie dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nur in den seltensten Fällen ersetzen kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen des bisherigen Schriftverkehrs mit Ihrem Mieter und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. In diesem Fall können Sie mich über die unten genannte Rufnummer bzw. Email-Adresse erreichen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 11.12.2011 | 18:22


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?