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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Mietende / Abnahme: Vor Rückga

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich haben unsere 4-Zi-Wohnung in Neuss zum 31.12.2010 gekündigt. Eingezogen waren wir am 31.10.2008. Damals wurde in einem Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung festgehalten. Die Wohnung wurde grundsätzlich unrenoviert übergeben, lediglich Küche, Bad und Decken hat der Vermieter bzw. der Vormieter neu weiß gestrichen. Alle übrigen Wände waren ebenfalls weiß, jedoch mit Abnutzungsspuren, Schatten, Flecken. Beim Einzug haben wir das alles gestrichen mit dem Hinweis, dass wir dann ja beim Auszug nicht renovieren müssten. Dabei haben wir auch helle Pastellfarben und Wischtechnik für farbliche Schattierungen genutzt sowie eine Wand im WZ bordeauxrot gestrichen.

Vorgestern war die Abnahme. Jeder noch so kleine Unterschied gegenüber der Übergabe wurde festgehalten. Als Mangel betrachtet die Vermieterin alle nicht weißen Wände, Kalkablagerungen an den Badezimmer-Armaturen, den ungeputzen Durchlauferhitzer, einen Schmutzrand in der Toilette, etc. Die Vermieterin hat im Abnahmeprotokoll vermerkt, dass ich in der Farbwahl keinen Mangel erkenne und mich deshalb noch erkundige. Nach diesem Zusatz habe ich unterschrieben (der Rest ist ja nur Kleinkram, obwohl okay (Kalkablagerungen). Außerdem habe ich als Entgegenkommen mich bereit erklärt, die rote Wand im Wohnzimmer zu streichen. Die Vermieterin ist der Auffassung, dass ich den Zustand wie im Übergabeprotokoll beschrieben wieder herstellen muss und besteht auf weißen Wänden. Als Vorlage für das Abnahmeprotokoll diente daher auch 1 zu 1 der Text aus dem Übergabeprotokoll, nur Abweichungen wurden ergänzt.
Zur Mängelbeseitigung setzte die Vermieterin eine Frist von 14 Tagen.

Meine Frage: Muss ich nun die Wände weiß streichen? Und muss ich nochmals anteilig Miete zahlen für die Verzögerung durch die Mängelbeseitigung?

Mit freundlichem Gruß

Andreas Toller

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Was Kalkablagerungen und Schmutzränder angeht, wird die Vermieterin sicherlich auf eine ordnungsgemäße Reinigung bestehen können.

Bezüglich der Gestaltung der Wände wird es darauf ankommen, wie genau diese denn von Ihnen gestaltet worden sind. Es gibt allerdings keinen mietrechtlichen Grundsatz, wonach weiß die einzige Farbe ist, in der eine Wohnung übergeben werden darf. Der Vermieter muss auch gedeckte Farben akzeptieren. Solange sich die Gestaltung der Wände "im Rahmen des Üblichen" bewegt, kann der Vermieter nicht verlangen, dass alle Wände nochmals weiß überstrichen werden. Wo genau der "Rahmen des Üblichen" anfängt und aufhört, ist letztendlich im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung Richterentscheidung und kann deswegen nicht für jeden Einzelfall, schon gar nicht ohne die Wände gesehen zu haben, seriös vorausgesagt werden. Diverse Urteile weisen aber darauf hin, dass die Gestaltungsfreiheit des Mieters erst dann überschritten werde, wenn dieser zu einer außergewöhnlichen Farbwahl oder Farbkombination greife. Extrem schrille Farben muss der Vermieter natürlich nicht akzeptieren. Eine bordeauxrote Wand bewegt sich sicher in einem Grenzbereich, für den wie bereits erwähnt nicht seriös vorausgesagt werden kann, wie hier ein Richter entscheiden würde. Meiner Einschätzung nach dürfte ein kräftiges Bordeauxrot aber schon zu den eher außergewöhnlichen Farben zählen, zumal offenbar auch eine ganze Wand in dieser Farbe gestrichen worden ist. Wenn diesbezüglich keine einvernehmliche Lösung mit der Vermieterin gefunden werden kann, würde ich davon abraten, hier eine rechtliche Auseinandersetzung zu suchen, denn der Aufwand und die damit verbundenen Kosten stehen in keinem Verhältnis zum Streitwert. Helle Pastellfarben dürften meiner Einschätzung nach kein Problem sein- es handelt sich dabei um gedeckte Farben, die sich wohl unstreitig im Rahmen des Üblichen bewegen und damit auch mietrechtlich zulässig sind.

Anbei gebe ich Ihnen noch zwei Aktenzeichen von entsprechenden Urteilen, die Sie bei Bedarf Ihrer Vermieterin zeigen sollten:

Aktenzeichen: Landgericht Lübeck 14 S 221/00
Aktenzeichen: Landgericht Berlin 62 S 87/05

Nach dem 31.12.2010 existiert zwischen Ihnen und Ihrer Vermieterin kein Mietvertrag mehr. Deswegen können Sie auch nicht verpflichtet sein, weiter Miete zu zahlen, denn Sie sind keine Mieter mehr. Möglich wäre aber die Verpflichtung Ihrerseits zum Schadensersatz, wenn die Wohnung wegen der noch anstehenden Reinigungs- und Streicharbeiten so nicht an den neuen Mieter übergeben werden kann und die Vermieterin deswegen einen Mietausfall hinnehmen muss. Damit die Voraussetzungen für die Leistung von Schadensersatz gegeben sind, muss aber auch ein Schaden entstanden sein. Sofern es aber noch keinen Nachmieter geben sollte, der die Wohnung zum 01.01.2011 hätte beziehen wollen, ist der Vermieterin auch kein Schaden in Form eines Mietausfalls entstanden. In diesem Fall müssen Sie keinerlei Zahlungen leisten. Dies gilt auch dann, wenn es einen neuen Mieter gibt, den die Ausführung eventueller Streicharbeiten in den ersten Tagen nicht stören würde.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier wichtige Informationen weggelassen, hinzugefügt oder unklar dargestellt worden sein, kann die rechtliche Beurteilung auch völlig anders aussehen. Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

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