Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
141.959 Fragen, 59.630 Anwaltsbewertungen
450.626
Registrierte
Nutzer
businessandmore.de Anwalt? Hier lang  | 10 Anwälte online

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Miete wg. Mängeln 2 Jahre nicht bezahlt > offene Fragen


08.10.2004 13:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beziehe mich auf meinen ersten Beitrag von gestern unter "Miete wg. Mängeln über 2 Jahre nicht bezahlt...", hier nachzulesen im Forum, oder vielmehr auf die Antwort dazu.
Ich werde versuchen mit meinem Vermieter einen Kompromiss in dieser Sache zu finden, und denke das wird auch möglich sein. Dennoch habe ich noch folgende Fragen, mehr zu der Antwort des Rechtsanwalts, und zu meiner rechtlichen Position falls es doch zu größeren Streitigkeiten kommt:


1. Ich verstehe an der Antwort des Rechstanwalts noch nicht so ganz, wieviel ich an Kaltmiete mindern kann oder tatsächlich nachzahlen muss, wenn die Mängel behoben sind. Ich zitiere dazu den betreffenden Teil den ich nicht verstehe noch einmal aus der obigen Antwort:
"...würde ich etwa von einem Betrag von 40 % der Kaltmiete ausgehen. Diesen Betrag können Sie in jedem Fall einbehalten, unabhängig davon ob der Vermieter die Mängel beseitigt. Der Haken am Zurückbehaltungsrecht ist, daß Sie nach der Mängelbeseitigung die einbehaltenen Betrag (also etwa 60 % der Kaltmiete) zahlen müßten, da nach der Mängelbeseitigung ja der Druck auf den Vermieter nicht mehr ausgeübt werden kann (...)."
Wieviel könnte ich jetzt mindern wenn ich zahle (ich nehme an 40 %), und wichtiger, wieviel muss tatsächlich ich nachzahlen für den Zeitraum seit Juli 2002 wenn die Mängel behoben sind (60 %, oder 40 %, oder die Kaltmiete in voller Höhe) ?

2. Kann mir mein Vermieter in dieser Situation fristlos kündigen, oder muss er dazu erst die Mängel beseitigen, oder dies angeboten haben bzw. danach dann Nachzahlung verlangt haben ?

3. Wieviel Monate Kündigungsfrist habe ich selbst wenn ich kündige ? Das Mietverhältnis besteht seit 1.10.1996, es ist ein Standardmietvertrag von Haus und Grund, ohne handschriftliche Zusätze, wie er zur damailigen Zeit üblich war (Schreibwarenladen). Sind dies nach alter Regel noch 9 Monate oder nur noch 3 Monate ?

4. Verbaue ich mir in meiner Situation rechtliche Ansprüche, wenn ich meinem Vermieter ab sofort wieder Miete + NK nicht gemindert sondern in voller Höhe überweise, um erstmal die Stimmung friedlich zu halten und dann weiter zu sehen ?

5. Zuletzt komme noch einmal auf die Mietbürgschaft zu sprechen. Zur näheren Erläuterung, der Inhalt der Bürgschaft ist folgender: Kopfzeile Datum, Name, Anschrift, Tel meiner Mutter, Überschrift Mietbürgschaft, Text: "Hiermit übernehme ich gegenüber meinem Sohn XXX, geb. xx.xx.xxxx, die Bürgschaft der monatlichen Miete bei Zustandekommen eines Wohnungsmietvertrages bis zu einer Gesamthöhe von DM 650,- inkl. Nebenkosten.", Unterschrift meiner Mutter.
Wie wirkt sich diese Art/Wortlaut auf meine Situation aus (Der Rechtsanwalt hatte dies in der Antwort zum Beitrag als abhängige Bedingung angesprochen) ?


Ich bedanke für mich im Vorraus für Ihre Antwort und Hilfe.
08.10.2004 | 15:25

Antwort

von


9 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren Fragen kann ich folgendes mitteilen:

1. Ich verstehe an der Antwort des Rechstanwalts noch nicht so ganz, wieviel ich an Kaltmiete mindern kann oder tatsächlich nachzahlen muss, wenn die Mängel behoben sind. Ich zitiere dazu den betreffenden Teil den ich nicht verstehe noch einmal aus der obigen Antwort:
"...würde ich etwa von einem Betrag von 40 % der Kaltmiete ausgehen. Diesen Betrag können Sie in jedem Fall einbehalten, unabhängig davon ob der Vermieter die Mängel beseitigt. Der Haken am Zurückbehaltungsrecht ist, daß Sie nach der Mängelbeseitigung die einbehaltenen Betrag (also etwa 60 % der Kaltmiete) zahlen müßten, da nach der Mängelbeseitigung ja der Druck auf den Vermieter nicht mehr ausgeübt werden kann (...)."
Wieviel könnte ich jetzt mindern wenn ich zahle (ich nehme an 40 %), und wichtiger, wieviel muss tatsächlich ich nachzahlen für den Zeitraum seit Juli 2002 wenn die Mängel behoben sind (60 %, oder 40 %, oder die Kaltmiete in voller Höhe) ?

Der Mieter hat im Falle des Auftretens von Mängeln mehrere rechtliche Möglichkeiten, zu denen die Mietminderung und die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten gehören.
Minderung und Zurückbehaltung sind ihrer Rechtsnatur nach unterschiedlich und können nebeneinander geltendgemacht werden.
Die Minderung stellt das Äquivalent für die Beeinträchtigung der Mietsache durch den Mangel dar. Der Minderung liegt der Gedanke zugrunde, dass für eine nicht im vertragsgemäßem Zustand befindliche Wohnung auch nicht der voller Mietzins geschuldet wird.
Sie tritt bereits durch das Vorhandensein des Mangels ein und muss durch den Mieter lediglich geltendgemacht, d. h. dem Vermieter mitgeteilt werden. Geminderter Beträge müssen dem Vermieter nach Mängelbeseitigung nicht nachgezahlt werden, dann Zeitraum das Vorhandenseins des Mangels die Miete nur in der geminderten Höhe geschuldet wurde.
Die Zurückbehaltung stellt einen Druckmittel dar, um den Vermieter zu Mangelbeseitigung zu bewegen. Zurückbehaltene Beträge müssen nach Mangelbeseitigung an den Vermieter nachgezahlt werden, da diese Beträge trotz des Mangels grundsätzlich geschuldet werden. Selbst wenn der Vermieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses seiner Pflicht zu Mangelbeseitigung nicht nachkommt, sind nach Beendigung des Mietverhältnisses die zurückbehaltenen Beträge an den Vermieter nachzuzahlen, da das Zurückbehaltungsrecht das Bestehen des Mietverhältnisses voraussetzt.

Wie viel von Ihnen eventuell noch nachgezahlt werden muss, hängt von mehreren Umständen ab. Nach dem Gesetz tritt die Minderung in angemessener Höhe ein. Was angemessen ist, ist eine Frage des Einzelfalles. Aufgrund der von den gemachten Angaben kann nicht abschließend beurteilt werden, ob eine Minderung in Höhe von 40% der Grundmiete als angemessen zu erachten ist. Hierfür ist die genaue Kenntnis sämtlicher Mängel sowie die Kenntnis über die Auswirkungen für die Wohnqualität erforderlich. Dar in letzter Konsequenz immer der im Streitfall entscheidende Richter bestimmt, was er für angemessen hält, kann diesbezüglich ohnehin nur eine Prognoseentscheidung getroffen werden.

Der zweite zu berücksichtigen Aspekt ist die Frage, was sie ihrem Vermieter vor Kürzung der Miete mitgeteilt haben, mit denen ob sie den Einbehalt als Zurückhaltung oder als Minderung tituliert haben. Eine Minderung von 100% kommt lediglich in Betracht, sofern die Wohnqualität so stark eingeschränkt ist, dass eine Nutzung der Wohnung nicht möglich ist. Sollte in Höhe der gesamten Miete die Minderung erklärt worden sein so wäre dies im Hinblick auf die Mängel zu hoch gegriffen.

Ein weiterer noch gar nicht behandelter Aspekt ist die Möglichkeit der Verwirkung. Sie schilderten nicht der mit einer Geltendmachung von Forderungen gerechnet zu haben. Nach der bis zum 1.9.2001 geltenden Gesetzeslage wurde Verwirkung im Hinblick auf die Rückforderung wegen Zuvielminderung angenommen, wenn der Vermieter mindestens drei bis sechs Monate auf die Minderung nicht reagiert hat.
die Rechtslage ist nach Inkrafttreten der Mietrechts Reform hinsichtlich dieses Punktes noch nicht vollständig geklärt. Es ist daher nicht mit letzter Sicherheit festzustellen, ob sie sich hinsichtlich der Tatsache, dass der Vermieter auf die Kürzung der Miete sich nicht gemeldet hat, auf Wirkung berufen können. Begründen ließe dies sich in jedem Fall.

Des weiteres in der Rechtsprechung ebenfalls umstritten ob die Mietminderung an der Kaltmiete bzw. Grundmiete zu orientieren ist oder an der so genannten Warmmiete inkl. der Nebenkostenzahlungen. Gerade in letzter Zeit hat es verstärkt Urteile gegeben, die die Orientierung der Mietminderung an der Warmmiete für zulässig erachtet haben. Im Zweifelsfall sollte man sich hieran der herrschenden Rechtsprechung des örtlichen Landgerichtes orientieren.



2. Kann mir mein Vermieter in dieser Situation fristlos kündigen, oder muss er dazu erst die Mängel beseitigen, oder dies angeboten haben bzw. danach dann Nachzahlung verlangt haben ?

Eine erfolgreiche fristlose Kündigung aufgrund der von Ihnen geschilderten Situation ist schwer vorstellbar. Zwar ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt bei Ausstehen von Mietbeträge in der geschilderten Höhe fristlos zu kündigen.
Dies gilt jedoch nicht, wenn sie insoweit in berechtigter Weise Zurückbehaltungsrechte und Mietminderungsrechte geltend gemacht haben.
Selbst wenn sie irrig zu viel gemindert haben berechtigt ein darauf beruhende Mietrückstand grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung.
Hinzu kommt, dass aufgrund der oben geschilderten Grundsatzes Verwirkung möglicherweise überhaupt kein Nachforderungsrecht des Vermieters mehr besteht. Eine entsprechende Kündigung könnte man demgemäß mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgreich entgegentreten.

3. Wieviel Monate Kündigungsfrist habe ich selbst wenn ich kündige ? Das Mietverhältnis besteht seit 1.10.1996, es ist ein Standardmietvertrag von Haus und Grund, ohne handschriftliche Zusätze, wie er zur damailigen Zeit üblich war (Schreibwarenladen). Sind dies nach alter Regel noch 9 Monate oder nur noch 3 Monate ?

Mit welcher Frist die kündigen können kann mit letzter Sicherheit lediglich durch Einsichtnahme in den Vertrag beurteilt werden. Sofern der Vertrag lediglich die Klausel enthält das Mietverhältnis könne mit den gesetzlichen Frist gekündigt werden tritt, keine Verlängerung der Kündigungsfrist mit der Wohnzeit ein. Ist auf diese Verlängerung im Vertrag jedoch ausdrücklich hingewiesen worden, so gilt die vertraglich vereinbarte Verlängerung der Kündigungsfristen.
Bei Bedarf können Sie mir den Mietvertrag zur Überprüfung gern zusenden. Die Konditionen für die Überprüfung können vorab telefonisch besprochen werden.


4. Verbaue ich mir in meiner Situation rechtliche Ansprüche, wenn ich meinem Vermieter ab sofort wieder Miete + NK nicht gemindert sondern in voller Höhe überweise, um erstmal die Stimmung friedlich zu halten und dann weiter zu sehen ?

Sofern die Mängel nach wie vor vorhanden sind, ist ihnen nicht anzuraten, die Miete in der ursprünglich vereinbarten Höhe an den Vermieter auszugleichen. Zwar würden sie damit die Berechtigung der Einbehalte der Vergangenheit nicht anerkennen, jedoch schulden Sie die Miete bei Verschlechterung der Mietsache, wie oben geschildert, nicht in der voller Höhe.
Hinsichtlich der Zurückbehaltungsrecht habe ich zu ergänzen das diese nach der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung in Höhe des drei bis fünffachen Betrages des zulässigen Minderungsbetrages geltendgemacht werden dürfen. So weit in Ihrem Fall eine Mietminderung von 20 Prozent angemessen ist - wovon hier in jedem Fall auszugehen sein dürfte -, würde ich deshalb davon ausgehen, dass die Zurückhaltung von weiteren 80 Prozent nach der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung angemessen ist.

5. Zuletzt komme noch einmal auf die Mietbürgschaft zu sprechen. Zur näheren Erläuterung, der Inhalt der Bürgschaft ist folgender: Kopfzeile Datum, Name, Anschrift, Tel meiner Mutter, Überschrift Mietbürgschaft, Text: "Hiermit übernehme ich gegenüber meinem Sohn XXX, geb. xx.xx.xxxx, die Bürgschaft der monatlichen Miete bei Zustandekommen eines Wohnungsmietvertrages bis zu einer Gesamthöhe von DM 650,- inkl. Nebenkosten.", Unterschrift meiner Mutter.
Wie wirkt sich diese Art/Wortlaut auf meine Situation aus (Der Rechtsanwalt hatte dies in der Antwort zum Beitrag als abhängige Bedingung angesprochen) ?

Einer so fundierten Bürgschaft steht ihrer Mutter zunächst gegenüber dem Vermieter das Recht zu, sich auf die gleichen Einreden zu berufen, die auch dem Hauptschuldner, mithin Ihnen, zu stehen. Darüber hinaus setzt die Bürgschaft voraus dass eine Schuld überhaupt besteht. In Höhe der zu Recht geminderten Beträge besteht bereits keine Schuld ihrerseits. Hinsichtlich der zurückbehaltenen Beträge ist keine Fälligkeit gegeben. Darüber hinaus wurde hier nicht die so genannte Einrede der Vorausklage ausgeschlossen. Das bedeutet das ihrer Mutter die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft verweigern kann, solange ihr Vermieter nicht die Zwangsvollstreckung gegen Sie ohne Erfolg versucht hat, was wiederum voraussetzt, dass gegen Sie zuvor ein gerichtliches Verfahren durchgeführt worden ist.
Zum derzeitigen Zeitpunkt hat die Bürgschaft demgemäß keine Auswirkungen auf ihre Situation.

Fazit:
Aufgrund der Tatsache dass die berechtigte Mietminderung unter 100% liegen dürfte und nicht mit letzter Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass zu ihren Gunsten Verwirkung angenommen wird, ist vorliegend anzuraten, dem Vermieter einen Kompromiss hinsichtlich einer Nachzahlung anzubieten.
Sofern sie in der Wohnung wohnen bleiben wollen sollte ein Vergleich dergestalt geschlossen werden, dass ihrerseits ein bestimmter Betrag beispielsweise 50 Prozent der geltend gemachten Beträge in Raten abgezahlt wird, jedoch erst nach Beseitigung der gravierendsten Mängel, die auch genau im Vergleich bezeichnet werden sollten.
Sofern sie aus der Wohnung ausziehen wollen, könnte der Vergleich dergestalt geschlossen werden, dass der Vermieter auf die Einhaltung der Kündigungsfrist verzichtet und von Ihnen ein Teilbetrag, zum Beispiel 50 Prozent, in Raten nachgezahlt wird.

Für Rückfragen stehe ich bei Bedarf zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Falk Brorsen
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

Braunschweig

9 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Erbrecht, Mietrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht, Familienrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 53814 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,4/5,0
Viele rechtliche Hintergründe haben wir schon selbst im Voraus klären können. Dennoch erfolgte eine sehr schnelle Beantwortung, die leider nur unsere Befürchtung unterstrich ... ...
5,0/5,0
Gut erklärt.Besten Dank. ...
5,0/5,0
Die Bewertung von Herrn Raab ist absolut TOP, und zwar aus 2 Gründen: 1.) Sehr rasche Beantwortung inkl. der Nachfrage innerhalb weniger als einem Tag. 2.) prägnante, klare ... ...