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Miete wg. Mängel über 2 Jahre nicht bezahlt, Vermieter kommt erst jetzt


07.10.2004 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
es klingt vielleicht kurios, aber folgender Sachverhalt liegt bei mir vor:

Ich habe meinem Vermieter seit Juli 2002 aufgrund von diversen Mängeln in der Wohnung (Heizung defekt, Schimmel im Bad, rostiger u. undichter Heizkörper, Klospülung läuft, Fenster u. Griff defekt und undicht)keine Miete + NK mehr bezahlt. Dem vorraus gingen von mir über ein halbes Jahr teilweise im Beisein von Zeugen Schreiben, Anrufe
m.d.B. die Mängel oder zumindest die wichtigsten beheben zu lassen, was trotz mündlicher Zusage bis heute nicht geschehen ist. Auch auf den Ausbleib der Miete + NK hat er nicht reagiert.
Vor 3 Tagen (Oktober 2004) stand er vor meiner Tür, sagte mir er habe das erst jetzt bemerkt und forderte, bisher nur mündlich,
die Miete von mir seit Juli 2002, dann wäre er auch bereit die Mängel beheben zu lassen.

Im folgenden werde ich Ihnen kurz die näheren Umstände und wie sich die Sache entwickelt hat erläutern.
Das Mietverhältnis besteht seit 1. Oktober 1996. Die Mängel bestanden teilweise, nur nicht so schlimm, schon bei Einzug. Ich habe die Wohnung unrenoviert übernommen, es gibt kein Übergabeprotokoll, allerdings habe ich auch von damals noch Zeugen über die Mängel der Wohnung bei Einzug. Ich habe bei den Unterlagen inzwischen noch ein Schreiben gefunden an meinen Vermieter von April 1998, das Fenster und die Klospülung zu reparieren, was auch bis heute nicht geschehen ist (die Klospülung habe ich inzwischen selbst notdürftig repariert.)
Im November 2001 hatte ich vor auszuziehen und die Wohnung zum 28.02.2002 gekündigt (ich ging damals davon aus dass ich nur 3 Monate Künd.-frist habe).
Ich habe dann im Dezember 2001 die Gasetagenheizung (Kombi-Geyser für Warmwasser+Heizung, Baujahr 1985) noch einmal nachschauen lassen wollen, da die Heizung nicht mehr richtig heizt, sehr viel verbraucht, mitunter quietscht
und ausserdem bei Warmwasserbetrieb am Geyser tropft. Ich hatte versucht meinen Vermieter dazu zu erreichen, damit er bzw. seine Firma die Wartung durchführt (er ist selbst Heizungs- und Sanitärinstallationsmeister mit Betrieb nebenan).
Nachdem er niemanden vorbeischickte, habe ich eine Fremdfirma beauftragt die Wartung durchzuführen und diese selbst bezahlt.
Es entstand ein umfangreiches Mängelprotokoll, und der Monteur der die Wartung durchführte sagte mir im Beisein von einer Zeugin, dass die Gefahr eines Wassereinbruchs bei Warmwasserbetrieb bestehe.

Das habe ich meinem Vermieter per Einschreiben so geschrieben 2 Wochen vor Weihnachten 2001, mit der Bitte dies möglichst noch vor den Feiertagen zu beheben.
Es kam daraufhin ein paar Tage später ein Mitarbeiter aus seiner Firma, schaute sich das Gerät an, und reparierte das "Quietschen", nicht die eigentlich wichtigen Mängel. Sonst machte er sich noch eine Kopie von dem Mängelprotokoll und sagte mir er müßte das mit dem Chef/meinem Vermieter besprechen.
Weiter passierte nichts, die anderen Mängel an der Heizung bestehen bis heute, bzw. haben sich mit der Zeit noch verschlimmert.
Aus persönlichen Gründen hat es dann mit dem Umzug nicht geklappt, und ich habe meinen Vermieter im Februar 2002 per einschreiben angeschrieben ob er einverstanden wäre dass ich die Kündung zurückziehe. Um die Sache möglichst unkompliziert zu gestalten habe ich ihm geschreiben, er möge das betreffende Schreiben einfach selbst noch einmal unterschreiben und mir zufaxen. Auch darauf habe ich bis heute nichts gehört.

Ich habe dann im Frühjahr 2002 ihn noch mehrmals versucht telefonisch wegen der Rücknahme der Kündigung, wegen der Heizung und wegen anderer Mängel zu erreichen, in der Firma zuhause und auf Handy (dies kann ich durch Einzelverbindungsnachweis
meiner damaligen Telefonrechnung belegen), ihn nie erreicht, am Handy ging er nicht dran. Ich habe ihn noch mit normaler Post einmal angeschrieben im Mai/Juni 2002, was mit der Rücknahme der Kündigung ist und wegen den Mängeln Heizung u. Bad.
Als ich darauf wieder nichts hörte habe ich dann ab Juli 2002 die Miete + NK nicht mehr überwiesen.
Und darauf habe ich bis vor drei Tagen (Oktober 2004) weder wegen der Miete noch wegen der Mängelbeseitgung etwas von ihm gehört, er hat mir sogar noch 10.04.2003 eine NK-Abrechnung über NK vom 10.08.2001 bis 31.07.2002 zugeschickt.
Ich ging davon aus ihm ist das alles egal oder er ist sogar damit einverstanden, hab mich mit den Mängeln arrangiert bzw. das selbst notdürtig repariert, und nicht mehr damit gerechnet das er sich meldet. Ich muss tatsächlich zugeben, dass ich wenn ich ausgezogen wäre ihm dann einfach die Schlüssel per Einschreiben mit Kündung zugeschickt hätte ohne mich auch weiter darum zu kümmern.

Soweit die Entwicklung dieser Geschichte in der Vergangenheit.
Jetzt war er wie gesagt vor 3 Tagen hier und fordert bisher mündlich die Miete von mir, dann würde er die Mängel beseitigen lassen. Dieser Betrag beläuft sich auf mittlerweile ca. 7200,- EUR. Ich habe ein geringes Einkommen, so die ich so in einem Betrag nicht bezahlen kann. Zudem drohte er mir von der Mietbürgschaft Gebrauch zu machen, die er von mir noch von vor 8 Jahren hat. Meine Mutter hat gebürgt, die hat jedoch kein Einkommen (Rentnerin). das möchte ich in jedem Fall verhindern.

Das Gespräch war jedoch recht widersprüchlich, zwischendurch bot er mir dann sogar meine Wohnung streichen zu lassen, was mich stutzig machte. Allerdings drohte er mir bei Anblick des Bads wieder, dass er ja davon gar nichts gewußt hätte (was nicht stimmt), und überhaupt wie das aussehen würde, und falls ich mich weigern würde dann müßte ich die Badsanierung bezahlen (obowohl er sowas ja selbst jeden Tag mit seiner Firma macht),
Tatsächlich war er aber noch recht umgänglich, sagte mir ich müsse auch nicht ausziehen, nur erwartet er dass ich die Miete seit Juli 2002 bezahle, "dann sehen wir weiter".
Ich bin mit ihm zunächst so verblieben um das friedlich zu gestalten, dass ich eine Lösung finde und mich in den nächsten Tagen melde. Alles bisher nur mündlich, geschrieben wurde bisher weder von ihm noch von mir noch nichts.


Nun meine Fragen:

- welche Handhabe hat er gegen mich, und welche Verpflichtung habe ich, muss ich unter diesen Umständen die Miete+NK seit Juli 2002 nachzahlen ?
- wieviel muss ich ihm unter diesen Umständen tatsächlich überhaupt an Miete+NK noch zahlen ?
- ich will wollte ohnehin zum Winter ausziehen da sich die Wohnung nicht mehr richtig warm wird und im Bad mittlerweile - ungelogen - Pilze aus den Ecken wachsen. Kann ich selbst aufgrund der Mängel fristlos kündigen,
oder welche Kündigungsfrist/Verpflichtung habe ich noch ?
- was kann mir passieren wenn ich tatsächlich wie oben beschrieben einfach gehe, ich hätte die Möglichkeit kurzfristig zu meiner Freundin zu ziehen. Mache ich mich strafbar, oder müßte ich dann gar mit einer Vorstrafe rechnen, und inwieweit kann er dann die Bürgschaft tatsächlich benutzen und wie läuft das dann ab ?
- was raten Sie mir was ich tun soll, wie ich mich verhalten soll um aus der Sache möglichst glimpflich noch herauszukommen?


Ich bedanke mich schon jetzt für Ihre Hilfe.
Lieber Fragensteller,

Ihr Problem ist tatsächlich ungewöhnlich, allerdings eher wegen des Zeitablaufes, wenige wegen der darin verborgenen Rechtsprobleme.
Vorweg: Ihre Kündigung ist aufgrund des Zeitablaufes unwirksam geworden. Sie haben die Wohnung in Kenntnis des Vermieters weiter genutzt, so daß auch nach Ablauf der Kündigungsfrist das Mietverhältnis weiter bestanden hat und bis zum heutigen Tage weiter besteht.

Dies hat zur Folge, daß Sie aufgrund der Mängel an der Wohnung ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete ausüben können. Das Zurückbehaltungsrecht ist ein reines Druckmittel, damit Sie den Vermieter zur Mängelbeseitigung drängen können. Sie können die Miete bis zur Mängelbeseitigung einbehalten. Der Höhe nach geht die Rechtsprechung von etwa dem drei- bis vierfachen der Mängelbeseitigungskosten aus. Sie dürften hier mit den von Ihnen geschilderten Mängel auf der einen Seite und der Höhe der rückständigen Miete auf der sicheren Seite sein. Das bedeutet, daß Ihr Vermieter den rückständigen Mietzins nicht jetzt schon vor der Mängelbeseitigung verlangen kann.

Allerdings hat das Zurückbehaltungsrecht zwei Einschränkungen: Erstens ist es davon abhängig, daß Sie die Mängel dem Vermieter angezeigt haben. Wenn er keine Kenntnis von den Mängel hätte, könnte er Sie auch beseitigen -logisch. Diese Mängelanzeige müßte im Falle eines streitigen Verfahrens von Ihnen belegt werden.
Zweitens besteht ein Zurückbehaltungsrecht allein an der Kaltmiete, nicht aber an dem Nebenkostenabschlag. Die Nebenkostenabrechnungen werden daher -vorausgesetzt, sie sind ansonsten richtig- von Ihnen schon jetzt zu tragen sein.

Neben einem Zurückbehaltungsrecht haben Sie auch das Recht zur Mietminderung, solange die Mängel bestehen. Die Höhe der Mietminderung ist stark abhängig vom Einzelfall; nach Ihrer Schilderung würde ich etwa von einem Betrag von 40 % der Kaltmiete ausgehen. Diesen Betrag können Sie in jedem Fall einbehalten, unabhängig davon, ob der Vermieter die Mängel beseitigt.

Der Haken am Zurückbehaltungsrecht ist, daß Sie nach der Mängelbeseitigung die einbehaltenen Betrag (also etwa 60 % der Kaltmiete) zahlen müßten, da nach der Mängelbeseitigung ja der Druck auf den Vermieter nicht mehr ausgeübt werden kann. Den gleichen Effekt hätte auch die von Ihnen ausgesprochene Kündigung, da Sie nach einer Kündigung keine Mängelbeseitigung mehr verlangen können.

Ich würde Ihnen in dieser Situation zur Vermeidung von Zahlungsansprüchen raten, einen Kompromiss mit Ihrem Vermieter anzustreben. Der scheint ja auch kein riesiges Interesse an der Mängelbeseitigung zu haben. Versuchen Sie, Ihn dazu zu bringen, daß er Sie aus dem Mietverhältnis entläßt und keine Nachforderung mehr stellt. Sie verzichten im Gegenzug auf die Mängelbeseitigung.

Noch ein Wort zu der Mietbürgschaft, die Ihre Mutter gestellt hat.Zur Zeit muß Ihre Mutter keine Zahlungen leisten, da wie oben dargelegt, die Mietzahlungen nicht fällig sind. Erst wenn tatsächlich aufgrund einer Mängelbeseitigung die einbehaltenen Mieten gezahlt sind, könnte sich Ihr Vermieter direkt an Ihre Mutter wenden. Dies hängt allerdings auch von der Art der Bürgschaft ab.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Weiß
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax. 04941 60 53 48
e-mail info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 08.10.2004 | 10:11

Ich habe mir schon gedacht und so auch schon von anderer Stelle gehört, dass ich mit meinem Vermieter einen Kompromiss in dieser Sache suchen sollte, und werde das versuchen. Ich hätte dennoch noch folgende Fragen zu meiner rechtlichen Position:

1. Ich verstehe es noch nicht so ganz, wieviel ich an Kaltmiete mindern kann oder tatsächlich nachzahlen muss, wenn die Mängel behoben sind. Ich zitiere dazu den betreffenden Teil den ich nicht verstehe noch einmal aus der obigen Antwort:
"...würde ich etwa von einem Betrag von 40 % der Kaltmiete ausgehen. Diesen Betrag können Sie in jedem Fall einbehalten, unabhängig davon ob der Vermieter die Mängel beseitigt. Der Haken am Zurückbehaltungsrecht ist, daß Sie nach der Mängelbeseitigung die einbehaltenen Betrag (also etwa 60 % der Kaltmiete) zahlen müßten, da nach der Mängelbeseitigung ja der Druck auf den Vermieter nicht mehr ausgeübt werden kann (...)."
Wieviel könnte ich jetzt mindern wenn ich zahle (ich nehme an 40 %), und wichtiger, wieviel muss tatsächlich ich nachzahlen für den Zeitraum seit Juli 2002 wenn die Mängel behoben sind (60 %, oder 40 %, oder die Kaltmiete in voller Höhe) ?

2. Verstehe ich Sie richtig, dass dieser Zustand also auch noch so weiterlaufen kann, solange er nicht die Mängel behebt und ich nicht kündige ? Was wäre, wenn ich ab jetzt (geminderte) Miete zahle und kündige, bleibt ein Nachzahlungsanspruch trotzdem bestehen wenn er innerhalb dieser Kündigungsfrist bis das Mietverhältnis beendet ist sich weigert die Mängel zu beheben ?

3. Kann mir mein Vermieter in dieser Situation fristlos kündigen, oder muss er dazu erst die Mängel beseitigen, oder dies angeboten haben bzw. danach dann Nachzahlung verlangt haben ?

4. Wieviel Monate Kündigungsfrist habe ich wenn selbst ich kündige ? Mietverhältnis besteht seit 1.10.1996, es ist ein Standardmietvertrag von Haus und Grund, ohne handschriftliche Zusätze, wie er zur damailigen Zeit üblich war (Schreibwarenladen). Mir ist nicht klar ob ich mit dieser Art Standardverträgen noch 9 Monate oder nur noch 3 Monate Kündungsfrist habe.

5. mit meinem Vermieter kann man zwar reden, aber befürchte wenn ich ihm nun mit "ich habe mich rechtlich erkundigt und mindere die Miete" komme, dass dann quasi der Ofen aus ist. Verbaue ich mir in meiner Situation rechtliche Ansprüche, wenn ich meinem
Vermieter, was ich vorhabe, zunächst als Zeichen des guten Willens für diesen Monat Miete + NK nicht gemindert sondern in voller Höhe überweise, um erstmal die Stimmung friedlich zu halten ?

6. es ist tatsächlich so dass ich im Grunde genommen mittelerweile überhaupt nicht mehr hier wohnen möchte, und gerne darauf verzichte dass die Mängel repariert werden. Was passiert wenn es keine Einigung gibt und ich einfach gehe, und ihm die Kündigung mit den Schlüsseln schicke - dies hatte ich ursprünglich im Beitrag auch gefragt - riskiere ich eine Vorstrafe ?

7. der Inhalt der Bürgschaft ist folgender: Kopfzeile Datum, Name, Anschrift, Tel meiner Mutter, Überschrift Mietbürgschaft, Text: "Hiermit übernehme ich gegenüber meinem Sohn XXX, geb. xx.xx.xxxx, die Bürgschaft der monatlichen Miete bei Zustandekommen eines Wohnungsmietvertrages bis zu einer Gesamthöhe von DM 650,- inkl. Nebenkosten.", Unterschrift meiner Mutter. Wie wirkt sich dieser Wortlaut auf meine Situation aus (sie hatten dies in der Antwort zum Beitrag als abhängige Bedingung angesprochen) ?


Ich bedanke für mich im Vorraus für Ihre Antwort und Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2004 | 09:07

Guten Tag,

ich hatte die Nachfrage bereits durch eine persönlich e-mail beantwortet. Ich nehme an, daß sich die Fragen dadurch geklärt haben.

Freundliche Grüße

Michael Weiß

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